Покупка недвижимости в Дубае для покупателей из Франции

Да. Граждане Франции имеют те же права, что и другие иностранные покупатели, на приобретение и владение недвижимостью в полную собственность (freehold) в Дубае. Freehold означает, что вы обладаете полным правом собственности, зарегистрированным в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department) на ваше имя, и вы можете сохранять, сдавать в аренду, ремонтировать или продавать недвижимость по своему усмотрению, без ограничения срока владения.

Владение ограничено специально отведенными freehold-зонами, но они охватывают большинство районов, которые интересуют французских покупателей, включая Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Emirates Hills, Jumeirah и District One. Вам не нужно жить в ОАЭ или иметь резидентскую визу, чтобы совершить покупку. Многие французские владельцы приобретают недвижимость исключительно как инвестицию или второй дом и приезжают несколько раз в год.

Нет ограничений на количество объектов, которыми вы можете владеть, и нет национальных квот. Ваше право собственности защищено законодательством ОАЭ о недвижимости и зарегистрировано в государственной системе, что дает вам такую же правовую определенность, какую получает местный покупатель.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы купить недвижимость. Значительная часть французских покупок совершается полностью из Франции. Для готовых (сданных) объектов, после согласования условий, сделка проводится через Земельный департамент Дубая и обычно завершается в течение нескольких недель.

Если вы не можете присутствовать лично, вы можете подписать доверенность, уполномочивающую доверенного представителя или ваше агентство действовать от вашего имени. Документ обычно заверяется нотариально во Франции и легализуется, чтобы он был признан в ОАЭ. Покупки на этапе строительства (off-plan) у застройщика еще проще и, как правило, подписываются в цифровом виде из-за рубежа.

Вам понадобятся паспорт, подтверждение наличия средств и возможность перевести сумму покупки за границу. Хороший брокер координирует оформление документов, проверяет право собственности, занимается регистрацией в DLD и держит вас в курсе удаленно. Мы рекомендуем короткий видеозвонок и, по возможности, один визит для осмотра отобранных объектов перед принятием решения.

Именно в этом французские покупатели чаще всего ошибаются. Дубай не облагает налогом ваш доход от аренды или прирост капитала на местном уровне. Однако, если вы остаетесь налоговым резидентом Франции, Франция облагает налогом ваш доход по всему миру, поэтому ваш доход от аренды в Дубае и любой прирост капитала при продаже по-прежнему подлежат декларированию французским налоговым органам.

Хорошая новость в том, что у Франции и ОАЭ есть соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно определяет, какая страна имеет право облагать налогом различные виды доходов, и предусматривает механизмы, позволяющие избежать уплаты налога дважды с одной и той же суммы. Как именно ваша недвижимость в Дубае будет облагаться налогом на практике, зависит от вашей личной ситуации и того, как к вам применяется соглашение.

Существует также французский налог на состояние в части недвижимости, IFI (impot sur la fortune immobiliere). Налоговые резиденты Франции, чьи чистые активы в недвижимости по всему миру превышают EUR 1.3 million, могут подпадать под его действие, и недвижимость в Дубае может учитываться при расчете этого порога. Если вы не являетесь налоговым резидентом Франции, IFI, как правило, применяется только к недвижимости, расположенной во Франции.

Поскольку результат зависит от вашего резидентства, ваших прочих активов и того, как применяется соглашение, вам следует проконсультироваться с французским нотариусом (notaire) или налоговым консультантом (fiscaliste) перед покупкой. Это руководство содержит общую информацию, а не налоговую консультацию.

Недвижимость в Дубае оценивается в дирхамах ОАЭ (AED). Как французский покупатель, вы будете конвертировать евро в дирхамы для финансирования покупки, поэтому курс EUR к AED важен для вашей общей стоимости.

Один момент играет в вашу пользу: дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу около 3.6725 AED за USD. Это устраняет волатильность AED к USD, поэтому ваш единственный реальный валютный риск - это евро против доллара. Это делает планирование бюджета более предсказуемым, чем на многих рынках с плавающей валютой.

Для крупных переводов сравните свой банк со специализированным поставщиком валютообменных услуг, поскольку спред и комиссии могут существенно отличаться при покупке на семизначную сумму. Спланируйте время конвертации и ведите четкий учет перевода как для регистрации в ОАЭ, так и для французской отчетности.

Заложите в бюджет транзакционные расходы сверх цены покупки. Основной из них - сбор за передачу права собственности Земельного департамента Дубая в размере 4% от стоимости недвижимости. Ожидайте агентскую комиссию около 2% плюс 5% VAT на эту комиссию, а также меньшие регистрационные и трастовые сборы. В качестве ориентира закладывайте примерно 6% - 7% от цены на все сборы в сумме.

Если вы покупаете объект стоимостью AED 2 million или более, вы можете претендовать на возобновляемую 10-летнюю Golden Visa. Она дает вам долгосрочное резидентство ОАЭ, возможность спонсировать семью и большую гибкость для проживания в ОАЭ или поездок через страну. Она не делает вас автоматически налоговым резидентом ОАЭ и сама по себе не меняет ваше французское налоговое резидентство, которое зависит от того, где вы фактически живете, и от ваших связей.

Финансирование возможно для нерезидентов через некоторые банки ОАЭ, хотя большинство французских покупателей приобретают недвижимость за наличные или организуют средства дома. Брокер может предложить ипотечные варианты, если они вам нужны.

Налоговый контраст - это главное. Дубай взимает 0% подоходного налога с физических лиц и 0% ежегодного налога на недвижимость, что резко контрастирует с высоким подоходным налогом Франции, социальными взносами и IFI. Даже с учетом того, что остается подлежащим декларированию во Франции, местная среда привлекательна для недвижимости, приносящей доход.

Помимо налогов, притягательность образа жизни реальна: круглогодичное солнце, высокий уровень безопасности, рестораны и школы мирового класса и высокая доходность аренды, которая обычно составляет от 5% до 8%, что значительно выше, чем в престижных районах Парижа. Дубай находится примерно в семи часах прямого перелета от Парижа, что делает второй дом действительно пригодным для использования в течение всего года.

В Дубае также есть большая и растущая французская община, с французскими школами, пекарнями, ресторанами и бизнес-сообществами, поэтому покупатели редко чувствуют себя изолированными. Для многих французских инвесторов Дубай предлагает редкое сочетание доходности, образа жизни и простого процесса покупки.