Buyer Guides · 8 мин чтения
Налог на недвижимость в Дубае: действительно ли Дубай свободен от налогов?
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Опубликовано February 18, 2026 · Обновлено August 3, 2026
Да, Дубай действительно почти свободен от налогов для собственников недвижимости: здесь нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды. Что покупатели действительно платят - это транзакционные издержки, прежде всего разовый сбор за передачу Земельного департамента Дубая в размере 4%, а также регулярные сервисные сборы на содержание своего здания. В этом руководстве отделяются налоги, которых Дубай не взимает, от реальных расходов, которые должен закладывать в бюджет каждый собственник.
Ключевые выводы
- •Дубай не устанавливает ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды для собственников недвижимости.
- •Основной разовый расход - сбор за передачу DLD в размере 4%, обычно самая крупная отдельная строка при покупке.
- •Комиссия агентства около 2% плюс 5% НДС на эту комиссию применяются при покупке.
- •Сервисные сборы - это постоянный расход собственника, но это плата за содержание, а не налог.
- •Налог в стране проживания всё равно может применяться к зарубежным собственникам, поэтому проверьте правила своей юрисдикции.
- •Отсутствие регулярных налогов на недвижимость и доход - одна из ключевых причин, почему доходность в Дубае 6-9% превращается в высокую чистую прибыль.
Налоги, которые Дубай не взимает
Репутация Дубая как рынка недвижимости, дружелюбного к налогоплательщикам, вполне обоснована. Для жилой недвижимости здесь нет ежегодного налога на недвижимость, характерного для многих стран, поэтому владение домом не влечёт ежегодного счёта от государства, основанного на его стоимости.
Точно так же нет и налога на прирост капитала при продаже. Если вы покупаете недвижимость и её стоимость растёт, прирост остаётся вашим, и его доля не уходит государству. И, что крайне важно для инвесторов, нет налога на доход от аренды, поэтому получаемая вами арендная плата не уменьшается местным подоходным налогом. Эти три отсутствия и составляют суть безналоговой привлекательности Дубая.
- •Нет ежегодного налога на недвижимость при владении жильём, в отличие от многих других рынков.
- •Нет налога на прирост капитала, поэтому прибыль от продажи сохраняется полностью.
- •Нет налога на доход от аренды, поэтому получаемая арендная плата не уменьшается местным подоходным налогом.
- •Нет надбавки для иностранных покупателей, поэтому зарубежные собственники приравнены к резидентам.
- •Именно эти отсутствия объясняют, почему заявленная доходность 6-9% превращается в высокую чистую прибыль.
Реальные расходы: покупка
Свободный от налогов не означает свободный от расходов. Покупка недвижимости в Дубае связана с рядом разовых транзакционных издержек, которые следует закладывать в бюджет с самого начала, и самая крупная из них - это государственный сбор, а не налог на владение.
- •Сбор за передачу DLD: 4% от цены покупки, уплачивается один раз при передаче права собственности.
- •Комиссия агентства: около 2% от цены за брокерские услуги.
- •НДС: 5%, применяется к комиссии агентства, а не к цене самой недвижимости.
- •Сборы за регистрацию и оформление: меньшие фиксированные платежи за обработку передачи.
- •Ипотечные расходы, где применимо: сборы за оформление и регистрацию при покупке в кредит.
Реальные расходы: владение
После того как вы стали собственником, регулярный расход - это сервисные сборы, а не налог. Они финансируют содержание общих зон, безопасность и инженерные системы здания и начисляются за квадратный фут через регулируемую RERA систему Mollak. Они различаются в зависимости от комплекса и уровня удобств, поэтому башня с высоким уровнем удобств стоит дороже в обслуживании, чем простой дом.
Здесь стоит быть точным в различии. Налог на недвижимость - это сбор за владение, поступающий государству; сервисный сбор - это взнос на содержание, идущий на поддержание вашего комплекса. В Дубае есть второе, но нет первого, поэтому владение здесь избегает ежегодных налоговых счетов, распространённых в других местах, при этом всё равно требуя финансировать содержание вашего здания.
Почему налоговая картина важна для доходности
Отсутствие регулярных налогов - не примечание мелким шрифтом; оно существенно меняет доходность инвестора. На рынках с налогами на недвижимость и доход от аренды заявленная доходность размывается ещё до того, как вы увидите какие-либо деньги. В Дубае валовая доходность, обычно в диапазоне 6-9%, превращается в более высокую чистую прибыль, потому что из арендной платы не вычитается подоходный налог.
Это ключевая причина, по которой Дубай привлекает международных инвесторов. Та же арендная плата приносит больше чистого дохода, чем эквивалентная доходность на рынке с высокими налогами, а любой прирост капитала при продаже сохраняется полностью. Когда вы моделируете доходность, безналоговый режим - один из самых мощных рычагов, работающих в вашу пользу.
Проще говоря, две объекта недвижимости с одинаковой валовой доходностью могут дать очень разный чистый результат в зависимости от того, где они находятся. На рынке, который облагает налогом и доход от аренды, и прирост, большая доля доходности утекает каждый год и ещё раз при продаже. В Дубае этой утечки нет, поэтому заявленная доходность гораздо ближе к тому, что вы реально оставляете себе.
Не забудьте о налогах в стране проживания
Налоговая свобода Дубая действует в пределах ОАЭ, но она не распространяется автоматически на вашу собственную страну. Если вы налоговый резидент другого государства, ваша домашняя юрисдикция всё равно может облагать налогом ваш доход от аренды в Дубае или прирост капитала - в зависимости от её правил и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения с ОАЭ.
Это самый упускаемый момент для зарубежных покупателей, поэтому его стоит подчеркнуть, прежде чем считать инвестицию полностью безналоговой от начала до конца.
- •Проверьте, облагает ли ваша страна налогом мировой доход, который может включать арендную плату из Дубая.
- •Учтите режим налогообложения прироста капитала на родине, когда в итоге будете продавать.
- •Изучите соглашение об избежании двойного налогообложения между вашей страной и ОАЭ.
- •Резидентство по Golden Visa от AED 2,000,000 недвижимости может повлиять на ваш налоговый статус.
- •Получите профессиональную консультацию в своей юрисдикции до вложения значительных средств.
Частые вопросы
Действительно ли в Дубае нет налога на недвижимость?+
Верно. Дубай не взимает ежегодного налога на недвижимость при владении жильём, поэтому вы не получаете регулярного государственного счёта, основанного на стоимости вашего дома. Вы платите разовый сбор за передачу DLD в размере 4% при покупке и регулярные сервисные сборы за содержание здания, но ни один из них не является ежегодным налогом на владение недвижимостью.
Взимает ли Дубай налог на прирост капитала при продаже недвижимости?+
Нет. В Дубае нет налога на прирост капитала с недвижимости, поэтому любая прибыль при продаже остаётся полностью вашей. Это серьёзный аргумент для инвесторов, поскольку прирост не делится с государством. Однако учтите, что ваша страна проживания может обложить прирост налогом, если вы там налоговый резидент, поэтому проверьте местные правила.
Облагается ли налогом доход от аренды в Дубае?+
Нет. Дубай не облагает налогом доход от аренды, поэтому получаемая вами арендная плата не уменьшается местным подоходным налогом. В сочетании с валовой доходностью, обычно в диапазоне 6-9%, это делает чистую прибыль привлекательной. Однако, если вы налоговый резидент другой страны, эта страна всё равно может облагать налогом ваш доход от аренды в Дубае, поэтому проверьте обязательства в стране проживания.
Какие расходы я реально несу при покупке недвижимости в Дубае?+
Основные расходы - это разовый сбор за передачу DLD в размере 4%, около 2% комиссии агентства и 5% НДС на эту комиссию, плюс меньшие регистрационные сборы. После покупки вы платите регулярные сервисные сборы за содержание вашего здания. Ни один из них не является налогом на недвижимость; в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды.
Платят ли иностранцы дополнительный налог за владение недвижимостью в Дубае?+
Нет. Иностранцы, покупающие недвижимость в полную собственность (freehold) в отведённых районах, пользуются тем же безналоговым режимом, что и все остальные: нет налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды, а также нет надбавки для иностранных покупателей. Стандартный сбор за передачу DLD 4% и сервисные сборы применяются ко всем собственникам. Однако налоговые правила вашей собственной страны всё равно могут распространяться на вас.
