Недвижимость на этапе строительства в Дубае

Оба варианта распространены в Дубае, и правильный выбор зависит от вашего бюджета, сроков и целей. Вот как готовое (завершенное) жилье сравнивается с покупкой off-plan.

Вы бронируете юнит депозитом, обычно 10-20 процентов от цены, подписываете с застройщиком договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA) и оплачиваете остаток частями по мере строительства. Каждый платёж поступает на эскроу-счёт проекта, а Земельный департамент Дубая регистрирует вашу покупку в своём промежуточном реестре через Oqood. Сертификат Oqood подтверждает ваше право собственности до завершения строительства и выдачи свидетельства о праве собственности (title deed) на ваше имя.

Закон Дубая № 8 от 2007 года требует, чтобы у каждого проекта off-plan был собственный эскроу-счёт в аккредитованном банке под надзором Агентства по регулированию недвижимости (RERA) и Земельного департамента Дубая. Застройщик может получать деньги только по мере подтверждения строительных этапов, поэтому ваши взносы остаются в вашем здании и не могут быть направлены на другой проект.

Эта система одна из главных причин, по которым международные покупатели спокойно покупают по проекту в Дубае. Перед оплатой убедитесь, что платёжные реквизиты в вашем SPA совпадают с зарегистрированным эскроу-счётом проекта, и платите только на этот счёт.

Планы различаются по застройщикам и проектам и часто становятся решающим фактором при выборе между двумя похожими запусками. Типичная схема: 10-20 процентов при бронировании, взносы по мере строительства и остаток при завершении. Планы часто описывают соотношением платежей до сдачи и при сдаче, например 60/40, 70/30 или 80/20.

Всё больше застройщиков предлагают планы с оплатой после сдачи, когда вы продолжаете платить от одного до пяти лет после получения ключей. Они снижают сумму, нужную при завершении, и позволяют частично покрывать оставшиеся взносы арендным доходом. Сравнивайте планы по общей сумме и срокам платежей, а не только по размеру первого взноса.

Off-plan составляет большую долю продаж в растущих районах Дубая. Ниже приведены продажи апартаментов off-plan от общего числа продаж апартаментов и медианная цена апартаментов за 12 месяцев до 25 сентября 2026 года по данным Земельного департамента Дубая в анализе EQT.

Когда здание готово, застройщик приглашает вас осмотреть юнит. Во время этого осмотра (snagging) составьте список недочётов, которые застройщик должен устранить, затем внесите последний платёж и первые сервисные сборы. Регистрация Oqood превращается в полноценное свидетельство о праве собственности в Земельном департаменте Дубая, и вы можете заехать, сдать жильё в аренду или оформить ипотеку на готовый юнит. На новые дома также действует гарантийная ответственность застройщика за дефекты конструкций и отделки.

Продать объект можно и до сдачи. Это называется переуступкой (assignment): застройщик выдаёт письмо об отсутствии возражений (No Objection Certificate), чаще всего после оплаты 30-40 процентов цены, а DLD записывает нового покупателя в реестр Oqood. При передаче взимается 4-процентный сбор DLD, который обычно платит покупатель, а также административный сбор застройщика. Точные правила задаёт ваш SPA, поэтому прочитайте его, прежде чем планировать ранний выход.

Лучшие покупки off-plan получаются при удачно выбранном застройщике, справедливой цене и плане оплаты, который подходит вашему денежному потоку. Эти проверки дополняют наше пошаговое руководство по покупке off-plan.