Al Barsha
Villas familiares y apartamentos urbanos junto al Mall of the Emirates
Guía de la zona
Al Barsha es un distrito residencial consolidado alrededor del Mall of the Emirates, entre Sheikh Zayed Road y Al Khail Road. Es ideal para familias que alquilan villas amplias, normalmente de AED 242.500 a 322.500 al año por cuatro o cinco dormitorios, y para compradores interesados en sus pocos edificios de apartamentos en plena propiedad.
Claves
- Las villas hacen de Al Barsha un mercado de alquiler: Ejari registró 521 contratos y el DLD solo 105 ventas en los doce meses hasta septiembre de 2026 en los 22 proyectos que seguimos.
- Las villas de cinco dormitorios lideran el alquiler, con 225 contratos a unos AED 322.500 al año.
- Al Barsha 2 Villas y Al Barsha 3 Villas sumaron más de 500 contratos de alquiler, pero solo 18 ventas.
- El proyecto sobre plano MAS Barsha Residency concentró 59 de las 105 ventas registradas, a unos AED 1.800 por sq ft.
- El Mall of the Emirates, inaugurado en 2005, es el eje del distrito junto con su estación de metro en la Red Line.
Al Barsha es una opción segura para familias que quieren una villa grande en una zona céntrica y bien equipada de Dubai, y para profesionales que quieren vivir junto al Mall of the Emirates y el metro. Desarrollado desde principios de los años 2000, abarca Al Barsha 1, 2 y 3, con bloques de apartamentos alrededor del centro comercial y calles tranquilas de villas independientes más hacia el interior. La mayoría de las viviendas se alquilan en lugar de venderse: en los 12 meses hasta septiembre de 2026, una villa típica de cinco dormitorios se alquiló por unos AED 322.500 al año. La oferta en plena propiedad se limita a unos pocos edificios, como Al Murad Tower, además de proyectos nuevos como MAS Barsha Residency. Colegios, parques y un gran hospital están dentro del distrito.
Datos clave
- Ubicación
- Entre Sheikh Zayed Road y Al Khail Road, alrededor del Mall of the Emirates
- Subzonas
- Al Barsha 1, Al Barsha 2 y Al Barsha 3
- Tipos de propiedad
- Villas, townhouses y apartamentos
- Alquiler típico, villa de 4 dormitorios
- AED 242.500 al año (Ejari, 12 meses)
- Alquiler típico, villa de 5 dormitorios
- AED 322.500 al año (Ejari, 12 meses)
- Precio de venta típico, 2 dormitorios
- AED 2,83 millones, sobre todo sobre plano (DLD, 12 meses)
- Régimen de propiedad
- Mayoritariamente no freehold; compradores extranjeros limitados a edificios en plena propiedad
- Ideal para
- Familias que alquilan villas e inquilinos que quieren el metro y un gran centro comercial cerca
Guías de edificios en Al Barsha
Datos, precios pedidos y vendidos, rentabilidad y servicios de cada torre.
Datos de mercado
Al Barsha: precios y alquileres por dormitorios
Ventas registradas por el Dubai Land Department y contratos de alquiler Ejari del 26 sept 2025 al 25 sept 2026, en los 22 edificios y conjuntos que seguimos en Al Barsha.
- Ventas registradas
- 105
- 59 sobre plano
- Alquileres registrados
- 521
- Precio típico por pie cuadrado
- AED 1,800
- Viviendas ofertadas ahora
- 388
| Tamaño | Ventas | Precio típico | AED por pie cuadrado | Alquiler típico | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|---|
| Estudio | 6 | AED 763K | 1,322 | · | · |
| 1 dorm. | 41 | AED 1.9M | 1,800 | · | · |
| 2 dorm. | 33 | AED 2.8M | 1,800 | AED 93K al año | · |
| 3 dorm. | 7 | AED 4.5M | 1,800 | AED 210K al año | · |
| 4 dorm. | 0 | · | · | AED 243K al año | · |
| 5 dorm. | 0 | · | · | AED 323K al año | · |
| 6 dorm. | 0 | · | · | AED 406K al año | · |
| 7 dorm. | 0 | · | · | AED 675K al año | · |
| 8 dorm. | 0 | · | · | AED 310K al año | · |
| 10 dorm. | 0 | · | · | AED 520K al año | · |
Qué se ha vendido aquí
En los últimos 12 meses se vendieron 105 viviendas en Al Barsha, el 56 % sobre plano.
Más vendidos: MAS Barsha Residency (59, AED 2.8M); Al Murad Tower (28, AED 1M); Al Barsha 2 Villas (10)
Edificios principales de Al Barsha
| Edificio | Promotor | Entrega | Ventas en 12 meses | Precio típico |
|---|---|---|---|---|
| Al Barsha 2 Villas | · | 10 | · | |
| Al Barsha 3 Villas | · | 8 | · | |
| MAS Barsha Residency | Mas Real Estate Development | sobre plano | 59 | AED 2.8M |
| Al Murad Tower | Emaar Properties | 2016 | 28 | AED 1M |
| Zee Zee Tower | · | 0 | · | |
| Manazel Al Barsha | · | 0 | · | |
| Golden Sands Tower | · | 0 | · | |
| Palacio Residence | · | 0 | · |
Los valores típicos son medianas ponderadas por el número de operaciones. Rentabilidad bruta: alquiler típico dividido por el precio típico.
Un distrito de los años 2000 construido alrededor del Mall of the Emirates
Al Barsha pasó de ser un terreno casi vacío a uno de los distritos residenciales más activos de Dubai después de que comenzaran las obras a principios de los años 2000. El Mall of the Emirates, inaugurado por Majid Al Futtaim en 2005 con Ski Dubai en su interior, le dio un centro a la zona, y la Red Line del Dubai Metro recorre su borde occidental por Sheikh Zayed Road.
El distrito se divide en tres partes. Al Barsha 1, junto al centro comercial, es una cuadrícula de edificios de media altura, hoteles y colegios. Al Barsha 2 y Al Barsha 3 son sobre todo calles de villas de baja densidad, con grandes casas independientes en parcelas amplias. La mayor parte de este suelo no está designada como plena propiedad, por eso aquí predomina el alquiler, y los compradores extranjeros se centran en las pocas torres en plena propiedad de Al Barsha 1 y en lanzamientos nuevos como MAS Barsha Residency.
Colegios, parques, salud y metro en Al Barsha
Pocos distritos reúnen tantos colegios consolidados en una superficie tan pequeña, lo que explica la demanda constante de villas por parte de las familias. Las compras y el transporte quedan igual de cerca.
- •El GEMS Dubai American Academy, colegio de currículo estadounidense con licencia de la KHDA y Diploma IB, está en Al Barsha 1.
- •La Dubai International Academy Al Barsha, colegio IB abierto en 2018, está a unos 600 m de Al Murad Tower.
- •La American School of Dubai está en Al Barsha 1, cerca del lado de Barsha Heights.
- •El Saudi German Hospital Dubai está en Hessa Street, en Al Barsha 3.
- •La estación de metro Mall of the Emirates, en la Red Line, está a menos de un kilómetro de los bloques de apartamentos al sur del centro comercial.
- •El Al Barsha Pond Park ofrece una pista para correr alrededor de un estanque artificial, y el Al Barsha 1 Park está en el borde oeste.
Alquileres y precios de venta en Al Barsha
Todas las cifras son ventas registradas en el DLD y alquileres de Ejari en los 12 meses hasta septiembre de 2026, en los 22 edificios y comunidades de villas que seguimos en Al Barsha. El mercado de alquiler lo lideran las villas: las viviendas de cuatro dormitorios se alquilaron por un precio típico de AED 242.500 al año, las villas de cinco dormitorios por AED 322.500 y las de seis dormitorios por unos AED 406.000. Las viviendas de tres dormitorios se alquilaron por cerca de AED 210.000, con 52 contratos.
Las ventas se limitaron a 105 operaciones, y 59 fueron en el proyecto sobre plano MAS Barsha Residency, donde los apartamentos de dos dormitorios de unos 1.570 sq ft se vendieron por unos AED 2,83 millones, a AED 1.800 por sq ft. Entre los edificios terminados, Al Murad Tower registró 28 ventas a un precio típico de AED 1 millón. Las comunidades de villas de Al Barsha 2 y 3 cambiaron de manos solo 18 veces, y las ventas de estudios y de tres dormitorios fueron demasiado pocas para dar un precio típico fiable.
Por qué las familias eligen Al Barsha
- •Amplias villas independientes a pocos minutos de Sheikh Zayed Road.
- •GEMS Dubai American Academy, DIA Al Barsha y la American School of Dubai, todos dentro del distrito.
- •El Mall of the Emirates, Ski Dubai y el metro de la Red Line a la puerta de casa.
- •Un gran hospital privado y muchas clínicas cerca.
- •Trayectos fáciles en coche a Dubai Marina, Palm Jumeirah y Downtown Dubai.
Lista de comprobación para Al Barsha
- •La mayor parte de Al Barsha no es freehold, así que los compradores extranjeros deben confirmar la situación del título de un edificio antes de hacer una oferta.
- •Muchas villas son casas independientes más antiguas, así que revise con atención el mantenimiento, el aire acondicionado y el jardín.
- •Las calles alrededor del Mall of the Emirates se congestionan los fines de semana; el metro suele ser la opción más rápida.
- •La oferta de reventa en plena propiedad es reducida, así que los buenos apartamentos pueden venderse rápido.
Conviene saber
Al Barsha: preguntas y respuestas
¿Es Al Barsha una buena zona para familias?+
Sí. Al Barsha es uno de los distritos familiares más consolidados de Dubai, con amplias villas en Al Barsha 2 y 3, varios colegios internacionales como GEMS Dubai American Academy y Dubai International Academy Al Barsha, el Saudi German Hospital en Al Barsha 3, parques y el Mall of the Emirates con su estación de metro.
¿Cuánto cuesta alquilar una villa en Al Barsha?+
En los 12 meses hasta septiembre de 2026, los contratos Ejari muestran un alquiler anual típico de unos AED 242.500 por una villa de cuatro dormitorios, AED 322.500 por una de cinco dormitorios y cerca de AED 406.000 por seis dormitorios. Las viviendas de cinco dormitorios fueron las más alquiladas, con 225 contratos.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Al Barsha?+
Solo en ciertos edificios. Al Barsha 1, 2 y 3 no figuran entre las zonas de plena propiedad que enumera el Regulation No. 3 of 2006 de Dubai, y los registros del Dubai Land Department muestran casi todas las viviendas de la zona sin título freehold. Algunos edificios están en parcelas freehold: Al Murad Tower en Al Barsha 1 y proyectos nuevos como MAS Barsha Residency se venden a todas las nacionalidades, según sus promotoras. Confirme el tipo de título de la unidad concreta con el Dubai Land Department antes de comprometerse.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Al Barsha?+
Los apartamentos listos para entrar a vivir de Al Murad Tower se vendieron por un precio típico de AED 1 millón en los 12 meses hasta septiembre de 2026. En el proyecto sobre plano MAS Barsha Residency, los apartamentos de dos dormitorios de unos 1.570 sq ft se vendieron por unos AED 2,83 millones, o AED 1.800 por sq ft, según las operaciones registradas en el DLD.
¿Qué estaciones de metro dan servicio a Al Barsha?+
La estación Mall of the Emirates, en la Red Line, es la parada principal de Al Barsha 1 y está junto al centro comercial en Sheikh Zayed Road. La siguiente estación hacia el sur, InsuranceMarket, antes Sharaf DG, también da servicio a la parte oeste del distrito.
¿A qué distancia está Al Barsha de Dubai Marina y Downtown?+
Al Barsha está más o menos a medio camino entre ambos. Dubai Marina queda a pocas paradas al sur por la Red Line, y Downtown Dubai a un trayecto corto en coche hacia el noreste por Sheikh Zayed Road o Al Khail Road. Palm Jumeirah está a unos 10 minutos en coche de Al Barsha 1.
Guías para compradores
Fuentes
- Dubai Land Department open data (sales and rents, 12 months to Sep 2026)
- Dubai Land Department open data: freehold status of registered Ejari contracts (checked Oct 2026)
- Dubai Legislation Portal: Regulation No. 3 of 2006 on freehold areas
- KHDA: GEMS Dubai American Academy
- Saudi German Hospital: contact and location
- Gulf News: Dubai Metro station renaming guide
- Wikipedia: Al Barsha (pointer)
- Wikipedia: Dubai International Academy (pointer)