Cómo vender una propiedad en Dubai: guía paso a paso

Reúna antes de publicar el anuncio los documentos que pedirán el comprador y el DLD. Tenerlos listos evita retrasos cuando llegue una oferta y demuestra a los compradores serios que la venta puede avanzar rápido. Un estado de cuotas de servicio (service charges) que falta o una deuda hipotecaria sin resolver pueden añadir una semana o más a una transferencia que, de otro modo, se cerraría sin problemas.

La presentación influye en el precio y en la rapidez. Encargue una revisión de desperfectos (snagging) y repare los defectos visibles, termine el mantenimiento pendiente, pinte donde haga falta, despeje los espacios y contrate fotografía profesional. En las zonas con mucha oferta, donde se anuncian a la vez varias unidades parecidas, la vivienda mejor presentada se vende primero y más cerca del precio pedido. En el segmento de lujo, los desperfectos sin resolver o los acabados anticuados se traducen directamente en ofertas más bajas.

En Dubai, solo un agente con licencia vigente de la RERA puede comercializar y vender una propiedad. Elija a alguien con experiencia demostrada en su edificio o su zona, porque el conocimiento de los precios locales marca el resultado. Pregúntele cuántas unidades ha vendido en su torre durante el último año y qué ventas comparables respaldan el precio que propone. Compruebe también su tarjeta de agente RERA. El agente que ofrece la cifra más alta para conseguir el encargo suele dejar la vivienda estancada en el mercado.

Después, usted y el agente firman el Form A, el acuerdo de venta de la RERA que se registra en el sistema Trakheesi. Recoge el precio de salida, la comisión de la agencia (en torno al 2 % más el 5 % de IVA) y las condiciones del mandato. Además, genera el número de permiso con código QR que aparece en los portales inmobiliarios. Sin ese documento, ninguna agencia que cumpla la normativa puede anunciar su vivienda. Puede dar un mandato en exclusiva a una sola agencia o un mandato abierto a varias. Un anuncio en exclusiva bien comercializado suele dar mejor resultado que la misma vivienda repartida entre varios agentes con precios distintos.

El DLD publica los precios reales de venta registrados. Base su precio de salida en lo que se vendieron unidades comparables en los últimos tres a seis meses, con ajustes por planta, vistas, distribución y estado, y no en los precios pedidos en los portales. Nuestra guía sobre cómo fijar el precio de su propiedad en Dubai explica el método completo.

Cuando un comprador presenta una oferta aceptable, ambas partes firman el Form F, el memorando de entendimiento (MOU), que vincula la venta y fija el precio y las condiciones. El comprador entrega un depósito de alrededor del 10 %, que custodia el agente o un fideicomisario de registro. Ese depósito protege a las dos partes si una de ellas se retira.

Confirme cómo va a pagar el comprador. Un comprador al contado con prueba de fondos aporta rapidez y certeza. Un comprador con hipoteca necesita la tasación de su banco y la oferta definitiva del préstamo, lo que añade de dos a cuatro semanas antes de poder reservar la cita de transferencia. Compare, por tanto, una oferta hipotecada algo más alta con un cierre al contado más rápido.

Si su propiedad tiene hipoteca, este es el momento de cancelarla. Los fondos del comprador o su banco liquidan su préstamo pendiente para que el DLD pueda liberar el título sin cargas.

Solicite a su promotora el certificado de no objeción (NOC), que confirma que todas las cuotas de servicio están pagadas y que la promotora no se opone a la venta. El DLD no registra la transferencia sin él. La promotora revisa su cuenta y emite el NOC en pocos días hábiles, con una tasa de entre AED 500 y AED 5.000 según la promotora. Por eso conviene pedirlo en cuanto se acuerden las condiciones.

Si tiene hipoteca, la cancelación de la deuda con el banco avanza en paralelo. El comprador o su banco pagan su préstamo, su banco libera el título y solo entonces puede hacerse la transferencia. Su entidad puede cobrar una comisión por cancelación anticipada, que las normas del Banco Central de los EAU limitan.

Con el NOC en la mano, ambas partes (o sus apoderados mediante poder notarial) acuden a una oficina de fideicomisario autorizada por el DLD. El comprador paga el saldo con cheque de gerencia (manager's cheque), junto con la tasa de transferencia del 4 % y los honorarios del fideicomisario. El DLD anula el título de propiedad anterior y emite uno nuevo a nombre del comprador. La propiedad cambia de manos en el acto y usted puede depositar su cheque de gerencia ese mismo día. Si todos llegan con los cheques y documentos correctos, la cita dura menos de una hora.

Dubai no grava las ganancias de capital de los particulares. Lo que usted recibe es el precio de venta menos una lista corta de gastos de la operación. Calcúlelos antes de publicar el anuncio para fijar un mínimo realista y evitar sorpresas el día de la transferencia. La comisión de la agencia es el gasto más alto, seguida de la posible penalización por cancelación anticipada de la hipoteca.

Deje escrito en el MOU quién paga cada gasto, porque varios son negociables. Por costumbre, la tasa de transferencia del DLD del 4 % corre a cargo del comprador. En un mercado más lento, el vendedor puede aceptar compartirla para cerrar la operación. Haga sus cuentas con prudencia, de modo que la venta cumpla su objetivo aunque tenga que ceder un poco.