Al Barsha
Villas familiales et appartements en ville près du Mall of the Emirates
Guide du quartier
Al Barsha est un quartier résidentiel établi autour du Mall of the Emirates, entre Sheikh Zayed Road et Al Khail Road. Il convient aux familles qui louent de grandes villas, généralement de AED 242 500 à 322 500 par an pour quatre ou cinq chambres, et aux acheteurs intéressés par ses quelques immeubles d'appartements en pleine propriété.
À retenir
- Les villas font d'Al Barsha un marché de location : Ejari a enregistré 521 baux et le DLD seulement 105 ventes sur les douze mois jusqu'à septembre 2026 dans les 22 projets que nous suivons.
- Les villas de cinq chambres dominent la location, avec 225 contrats autour de AED 322 500 par an.
- Al Barsha 2 Villas et Al Barsha 3 Villas ont totalisé plus de 500 contrats de location mais seulement 18 ventes.
- Le projet sur plan MAS Barsha Residency a représenté 59 des 105 ventes enregistrées, à environ AED 1 800 le sq ft.
- Le Mall of the Emirates, ouvert en 2005, est le point d'ancrage du quartier, avec sa station de métro sur la Red Line.
Al Barsha est un choix sûr pour les familles qui veulent une grande villa dans un secteur central et bien équipé de Dubai, et pour les actifs qui veulent vivre à côté du Mall of the Emirates et du métro. Aménagé à partir du début des années 2000, il couvre Al Barsha 1, 2 et 3, avec des immeubles d'appartements autour du centre commercial et des rues calmes de villas individuelles plus à l'intérieur. La plupart des logements y sont loués plutôt que vendus : sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026, une villa de cinq chambres typique s'est louée autour de AED 322 500 par an. L'offre en pleine propriété se limite à quelques immeubles, comme Al Murad Tower, ainsi qu'à de nouveaux projets comme MAS Barsha Residency. Écoles, parcs et un grand hôpital se trouvent tous dans le quartier.
Chiffres clés
- Emplacement
- Entre Sheikh Zayed Road et Al Khail Road, autour du Mall of the Emirates
- Secteurs
- Al Barsha 1, Al Barsha 2 et Al Barsha 3
- Types de biens
- Villas, maisons de ville et appartements
- Loyer typique, villa 4 chambres
- AED 242 500 par an (Ejari, 12 mois)
- Loyer typique, villa 5 chambres
- AED 322 500 par an (Ejari, 12 mois)
- Prix de vente typique, 2 chambres
- AED 2,83 millions, surtout sur plan (DLD, 12 mois)
- Régime de propriété
- Majoritairement hors freehold ; acheteurs étrangers limités aux immeubles en pleine propriété
- Idéal pour
- Familles qui louent une villa et locataires qui veulent le métro et un grand centre commercial à proximité
Guides des immeubles à Al Barsha
Faits, prix demandés et vendus, rendements et équipements de chaque tour.
Données du marché
Al Barsha : prix et loyers par nombre de chambres
Ventes enregistrées par le Dubai Land Department et baux Ejari du 26 sept. 2025 au 25 sept. 2026, sur les 22 immeubles et ensembles que nous suivons à Al Barsha.
- Ventes enregistrées
- 105
- 59 sur plan
- Baux enregistrés
- 521
- Prix type au pied carré
- AED 1,800
- Biens proposés en ce moment
- 388
| Taille | Ventes | Prix type | AED par pied carré | Loyer type | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 6 | AED 763K | 1,322 | · | · |
| 1 ch. | 41 | AED 1.9M | 1,800 | · | · |
| 2 ch. | 33 | AED 2.8M | 1,800 | AED 93K par an | · |
| 3 ch. | 7 | AED 4.5M | 1,800 | AED 210K par an | · |
| 4 ch. | 0 | · | · | AED 243K par an | · |
| 5 ch. | 0 | · | · | AED 323K par an | · |
| 6 ch. | 0 | · | · | AED 406K par an | · |
| 7 ch. | 0 | · | · | AED 675K par an | · |
| 8 ch. | 0 | · | · | AED 310K par an | · |
| 10 ch. | 0 | · | · | AED 520K par an | · |
Ce qui s'est vendu ici
105 logements ont changé de mains à Al Barsha au cours des 12 derniers mois, dont 56 % achetés sur plan.
Les plus échangés: MAS Barsha Residency (59, AED 2.8M); Al Murad Tower (28, AED 1M); Al Barsha 2 Villas (10)
Principaux immeubles de Al Barsha
| Immeuble | Promoteur | Livraison | Ventes sur 12 mois | Prix type |
|---|---|---|---|---|
| Al Barsha 2 Villas | · | 10 | · | |
| Al Barsha 3 Villas | · | 8 | · | |
| MAS Barsha Residency | Mas Real Estate Development | sur plan | 59 | AED 2.8M |
| Al Murad Tower | Emaar Properties | 2016 | 28 | AED 1M |
| Zee Zee Tower | · | 0 | · | |
| Manazel Al Barsha | · | 0 | · | |
| Golden Sands Tower | · | 0 | · | |
| Palacio Residence | · | 0 | · |
Les valeurs types sont des médianes pondérées par le nombre de transactions. Rendement brut : loyer type divisé par le prix type.
Un quartier des années 2000 construit autour du Mall of the Emirates
Al Barsha est passé d'un terrain presque vide à l'un des quartiers résidentiels les plus animés de Dubai après le début des constructions au début des années 2000. Le Mall of the Emirates, ouvert par Majid Al Futtaim en 2005 avec Ski Dubai à l'intérieur, a donné son centre au quartier, et la Red Line du Dubai Metro longe sa bordure ouest sur Sheikh Zayed Road.
Le quartier se divise en trois parties. Al Barsha 1, à côté du centre commercial, forme un quadrillage d'immeubles de moyenne hauteur, d'hôtels et d'écoles. Al Barsha 2 et Al Barsha 3 sont surtout des rues de villas peu denses, avec de grandes maisons individuelles sur de vastes parcelles. La majeure partie de ces terrains n'est pas classée en pleine propriété, d'où la place importante de la location ici ; les acheteurs étrangers se concentrent sur les quelques tours en pleine propriété d'Al Barsha 1 et sur de nouveaux lancements comme MAS Barsha Residency.
Écoles, parcs, santé et métro à Al Barsha
Peu de quartiers réunissent autant d'écoles réputées sur une surface aussi réduite, ce qui explique la demande régulière des familles pour les villas. Commerces et transports sont tout aussi proches.
- •La GEMS Dubai American Academy, une école de programme américain agréée par la KHDA qui propose le diplôme IB, se trouve à Al Barsha 1.
- •La Dubai International Academy Al Barsha, une école IB ouverte en 2018, est à environ 600 m d'Al Murad Tower.
- •L'American School of Dubai se trouve à Al Barsha 1, près de Barsha Heights.
- •Le Saudi German Hospital Dubai est situé sur Hessa Street, à Al Barsha 3.
- •La station de métro Mall of the Emirates, sur la Red Line, est à moins d'un kilomètre des immeubles situés au sud du centre commercial.
- •L'Al Barsha Pond Park propose une piste de course autour d'un bassin artificiel, et l'Al Barsha 1 Park borde l'ouest du quartier.
Loyers et prix de vente à Al Barsha
Tous les chiffres correspondent aux ventes enregistrées au DLD et aux loyers Ejari sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026, dans les 22 immeubles et communautés de villas que nous suivons à Al Barsha. Le marché locatif est porté par les villas : les maisons de quatre chambres se sont louées à un prix typique de AED 242 500 par an, les villas de cinq chambres AED 322 500 et celles de six chambres environ AED 406 000. Les logements de trois chambres se sont loués autour de AED 210 000, sur 52 contrats.
Les ventes se sont limitées à 105 transactions, dont 59 dans le projet sur plan MAS Barsha Residency, où les appartements de deux chambres d'environ 1 570 sq ft se sont vendus autour de AED 2,83 millions, soit AED 1 800 le sq ft. Parmi les immeubles achevés, Al Murad Tower a enregistré 28 ventes à un prix typique de AED 1 million. Les communautés de villas d'Al Barsha 2 et 3 n'ont changé de mains que 18 fois, et les ventes de studios et de trois chambres étaient trop peu nombreuses pour établir un prix typique fiable.
Pourquoi les familles s'installent à Al Barsha
- •De grandes villas individuelles à quelques minutes de Sheikh Zayed Road.
- •La GEMS Dubai American Academy, DIA Al Barsha et l'American School of Dubai, toutes dans le quartier.
- •Le Mall of the Emirates, Ski Dubai et le métro de la Red Line à deux pas.
- •Un grand hôpital privé et de nombreuses cliniques à proximité.
- •Des trajets faciles en voiture vers Dubai Marina, Palm Jumeirah et Downtown Dubai.
La liste de contrôle pour Al Barsha
- •La majeure partie d'Al Barsha n'est pas en pleine propriété : les acheteurs étrangers doivent vérifier le statut du titre d'un immeuble avant de faire une offre.
- •Beaucoup de villas sont des maisons individuelles plus anciennes : inspectez attentivement l'entretien, la climatisation et les espaces verts.
- •Les routes autour du Mall of the Emirates sont chargées le week-end ; le métro est souvent plus rapide.
- •L'offre de revente en pleine propriété est réduite : les bons appartements peuvent partir vite.
Bon à savoir
Al Barsha : vos questions
Al Barsha est-il un bon quartier pour les familles ?+
Oui. Al Barsha est l'un des quartiers familiaux les plus établis de Dubai, avec de grandes villas à Al Barsha 2 et 3, plusieurs écoles internationales comme la GEMS Dubai American Academy et la Dubai International Academy Al Barsha, le Saudi German Hospital à Al Barsha 3, des parcs et le Mall of the Emirates avec sa station de métro.
Combien coûte la location d'une villa à Al Barsha ?+
Sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026, les contrats Ejari indiquent un loyer annuel typique d'environ AED 242 500 pour une villa de quatre chambres, AED 322 500 pour une villa de cinq chambres et environ AED 406 000 pour six chambres. Les maisons de cinq chambres ont été les plus louées, avec 225 contrats.
Les étrangers peuvent-ils acheter à Al Barsha ?+
Seulement dans certains immeubles. Al Barsha 1, 2 et 3 ne figurent pas parmi les zones en pleine propriété listées par le Regulation No. 3 of 2006 de Dubai, et les registres du Dubai Land Department montrent que presque tous les logements y sont hors freehold. Quelques immeubles sont bâtis sur des parcelles freehold : Al Murad Tower à Al Barsha 1 et de nouveaux projets comme MAS Barsha Residency sont vendus à toutes les nationalités, selon leurs promoteurs. Vérifiez le type de titre du logement précis auprès du Dubai Land Department avant de vous engager.
Combien coûte un appartement à Al Barsha ?+
Les appartements prêts à habiter d'Al Murad Tower se sont vendus à un prix typique de AED 1 million sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026. Dans le projet sur plan MAS Barsha Residency, les appartements de deux chambres d'environ 1 570 sq ft se sont vendus autour de AED 2,83 millions, soit AED 1 800 le sq ft, d'après les transactions enregistrées au DLD.
Quelles stations de métro desservent Al Barsha ?+
La station Mall of the Emirates, sur la Red Line, est l'arrêt principal d'Al Barsha 1 et se trouve à côté du centre commercial sur Sheikh Zayed Road. La station suivante vers le sud, InsuranceMarket, anciennement Sharaf DG, dessert aussi la partie ouest du quartier.
À quelle distance Al Barsha se trouve-t-il de Dubai Marina et de Downtown ?+
Al Barsha se situe à peu près à mi-chemin entre les deux. Dubai Marina est à quelques stations au sud sur la Red Line, tandis que Downtown Dubai est à un court trajet en voiture au nord-est par Sheikh Zayed Road ou Al Khail Road. Palm Jumeirah est à environ 10 minutes en voiture d'Al Barsha 1.
Guides d'achat
Sources
- Dubai Land Department open data (sales and rents, 12 months to Sep 2026)
- Dubai Land Department open data: freehold status of registered Ejari contracts (checked Oct 2026)
- Dubai Legislation Portal: Regulation No. 3 of 2006 on freehold areas
- KHDA: GEMS Dubai American Academy
- Saudi German Hospital: contact and location
- Gulf News: Dubai Metro station renaming guide
- Wikipedia: Al Barsha (pointer)
- Wikipedia: Dubai International Academy (pointer)