Obtenir la résidence à Dubai en achetant un bien

Dubai propose deux voies immobilières vers la résidence. Le Golden Visa de 10 ans s'adresse aux propriétaires d'un bien d'une valeur de AED 2 000 000 ou plus. Il se renouvelle, couvre votre famille et vous permet de passer de longues périodes hors des EAU sans perdre votre statut. Le visa investisseur de 2 ans, ou visa de propriétaire, concerne les achats éligibles sous le seuil du Golden Visa et se renouvelle lui aussi tant que vous détenez le bien.

Les deux visas font de vous un résident des EAU. Vous pouvez vivre à Dubai, ouvrir plus facilement un compte bancaire local, obtenir une Emirates ID (carte d'identité émiratie), ouvrir vos contrats d'eau et d'électricité et parrainer votre famille. Les EAU ne vous demandent pas de renoncer à votre nationalité pour ces visas, et la résidence n'entraîne aucun impôt sur le revenu des personnes physiques.

Les deux voies reposent sur la valeur du bien enregistré à votre nom au Dubai Land Department (DLD), appréciée sur le prix d'achat enregistré ou sur un certificat d'évaluation officiel. Le seuil est fixé en dirhams : une variation de votre devise d'origine ne le modifie pas. Les biens livrés comptent, tout comme les biens sur plan (off-plan) de promoteurs agréés une fois l'achat enregistré au DLD.

Pour le Golden Visa, il vous faut AED 2 000 000, en un seul bien ou plusieurs biens cumulés. Une mise à jour fédérale datée de février 2026 a supprimé l'ancienne règle qui exigeait AED 1 million payé comptant ou 50 % de fonds propres dans un bien financé à crédit : l'éligibilité repose désormais sur la valeur certifiée totale, et un bien financé à crédit d'une valeur de AED 2 000 000 peut être retenu dès que l'accord de la banque et les éventuels certificats de non-objection (NOC) figurent au dossier. En copropriété, la part de chaque demandeur doit atteindre le seuil : décidez de la répartition de la propriété au moment de l'achat.

Pour le visa investisseur de 2 ans, la valeur minimale et les éventuelles conditions de paiement pour un achat financé ou sur plan sont fixées par les autorités et mises à jour de temps à autre : vérifiez le montant en vigueur auprès de votre agence ou d'un PRO agréé avant de vous engager.

Une fois propriétaire d'un bien éligible, la demande relève de la formalité administrative. Vous obtenez votre titre de propriété, et un certificat d'évaluation si nécessaire, puis vous déposez la demande par le canal administratif adéquat des EAU. Beaucoup d'acheteurs confient les documents à leur agence ou à un PRO agréé (chargé des formalités administratives).

Vous passez la visite médicale, l'enregistrement de l'Emirates ID et la prise de données biométriques aux EAU, chaque étape prenant un jour ou deux. Votre visa de résidence est ensuite apposé ou délivré sous forme électronique, souvent quelques semaines après la demande, et vous pouvez parrainer les membres de votre famille éligibles par la même voie.

Votre budget tranche l'essentiel de la question. Avec AED 2 000 000 ou plus à investir, le Golden Visa de 10 ans vous donne une décennie de résidence, des absences autorisées plus longues et le parrainage de votre famille pour toute la durée, sans renouvellements fréquents. Les acheteurs qui veulent s'ancrer durablement, ou qui gardent Dubai comme seconde base tout en vivant surtout ailleurs, le choisissent le plus souvent.

Sous AED 2 000 000, le visa investisseur de 2 ans offre les mêmes avantages essentiels (Emirates ID, accès bancaire et parrainage familial) sur un cycle plus court. Vous le renouvelez tous les deux ans, et mieux vaut éviter les longs séjours continus hors des EAU. Si vous comptez vivre à Dubai la majeure partie de l'année et que votre budget reste sous le seuil, il remplit son rôle.

En plus du prix du bien et des frais d'achat, comme les 4 % de frais de mutation du DLD et les honoraires d'agence, prévoyez les frais de visa : demande, visite médicale, Emirates ID et éventuels honoraires de PRO. Ils représentent quelques milliers de dirhams par demandeur, et le total augmente avec chaque membre de la famille. Notre guide du coût du Golden Visa détaille les frais de la voie à 10 ans.

Votre résidence reste valable tant que vous détenez le bien éligible et remplissez les conditions de renouvellement. Vous renouvelez le visa investisseur tous les deux ans et le Golden Visa selon son cycle de 10 ans. Si vous vendez, la résidence liée à ce bien prend fin : prévoyez un autre bien éligible avant de finaliser la vente.

La résidence par l'immobilier vous donne une base dans une ville mondiale sûre et bien desservie, sans taxe foncière, sans impôt sur les plus-values et sans impôt sur les revenus locatifs. Vous accédez aux banques, aux écoles et aux soins sur place, et vous disposez d'un lieu pour gérer une entreprise, passer une partie de l'année ou installer votre famille, tout en conservant votre nationalité d'origine.

Ajoutez des rendements locatifs souvent compris entre 6 et 9 % et une monnaie arrimée au dollar américain : l'achat sert à la fois de résidence et d'investissement. Pour une famille, le Golden Visa apporte une sécurité de long terme et la liberté d'aller et venir au gré de vos projets.