Процесс передачи недвижимости в Дубае и сборы DLD: подробное объяснение

Земельный департамент Дубая взимает сбор за передачу, или регистрацию, в размере 4% от цены покупки недвижимости за перевод права собственности от продавца к покупателю и его внесение в государственный реестр. Для жилья стоимостью AED 5,000,000 это AED 200,000. Сверх этого есть также небольшой фиксированный административный сбор DLD, обычно несколько сотен дирхамов в зависимости от того, является ли объект квартирой, виллой или участком земли.

Вы часто услышите, что 4% 'делятся как 2% и 2%' между покупателем и продавцом. Это рыночная практика, а не юридическое правило. Сбор подлежит уплате при регистрации, и, если в вашем договоре купли-продажи прямо не указано иное, покупателям следует исходить из того, что они покрывают полные 4%. Всегда уточняйте в MOU (Form F), кто и что оплачивает, и помните, что DLD публикует собственные действующие ставки, поэтому проверьте, что на момент совершения сделки процент по-прежнему составляет 4%.

Помимо основного сбора за передачу, итоговую сумму составляют несколько более мелких платежей. Как покупателю за наличные ожидайте следующие ориентировочные позиции: сбор за передачу DLD в размере 4% от цены покупки; фиксированный административный сбор DLD (обычно несколько сотен дирхамов); сбор офиса доверенного регистратора, как правило около AED 4,000 плюс 5% VAT для объектов дороже AED 500,000 (меньше для более дешевого жилья); сбор за выпуск свидетельства о праве собственности около AED 250; и сбор за сертификат об отсутствии возражений застройщика (NOC), обычно от AED 500 до AED 5,000 в зависимости от застройщика.

Далее идет агентская комиссия, традиционно около 2% от цены покупки плюс 5% VAT, начисляемый на эту комиссию. Если оформлением документов от вашего имени занимается конвейансер или юридическая фирма, их гонорар обычно является фиксированной суммой в районе от AED 6,000 до AED 10,000, хотя это опционально и пользуются этим не все. Если вы покупаете в ипотеку, добавьте расходы на финансирование, изложенные в следующем разделе. Каждая из этих цифр ориентировочна и может меняться, поэтому относитесь к ним как к ориентиру для планирования, а не как к окончательной смете.

Покупки с финансированием несут несколько дополнительных платежей. DLD взимает сбор за регистрацию ипотеки в размере 0.25% от суммы кредита плюс небольшой фиксированный административный сбор за регистрацию залога банка в отношении права собственности. При кредите в AED 3.5M эти 0.25% составляют AED 8,750. Ваш кредитор также потребует оценку недвижимости, обычно от AED 2,500 до AED 3,500 плюс VAT, и может взимать сбор за обработку или оформление, часто до примерно 1% от суммы кредита, хотя это сильно варьируется и иногда предоставляется со скидкой.

Поскольку ипотека добавляет как сборы DLD, так и банковские сборы сверх стандартных расходов на передачу, покупателям с финансированием следует закладывать в бюджет сумму выше диапазона покупателя за наличные, ближе к 8% или чуть больше от цены покупки под ключ. Свяжитесь со своим банком заранее, чтобы получить точные цифры в письменном виде, и учтите оценку в своем графике, так как передача не может быть завершена, пока кредитор не будет удовлетворен.

Возьмем покупку за наличные по цене AED 5,000,000. Ориентировочные первоначальные расходы выглядели бы так: сбор за передачу DLD в размере 4% - это AED 200,000; административный сбор DLD примерно AED 580; сбор доверенного регистратора около AED 4,000 плюс VAT, то есть около AED 4,200; выпуск свидетельства о праве собственности около AED 250; сбор за NOC застройщика, скажем AED 3,000; и агентская комиссия в размере 2%, AED 100,000, плюс 5% VAT в размере AED 5,000, что дает AED 105,000. Это в сумме составляет приблизительно AED 313,000, или около 6.3% от цены. Добавьте опционального конвейансера примерно за AED 8,000, и вы приблизитесь к AED 321,000, примерно 6.4%.

Теперь предположим, что то же жилье за AED 5,000,000 куплено с ипотекой на 70%, кредит в AED 3,500,000. Сверх расходов покупателя за наличные вы добавили бы сбор за регистрацию ипотеки в размере 0.25%, AED 8,750, плюс административный сбор; оценку около AED 3,000 плюс VAT; и банковский сбор за оформление, который при ставке до 1% от кредита мог бы достигать AED 35,000, хотя часто меньше. Это подталкивает итоговую сумму под ключ к AED 360,000 - AED 370,000, примерно от 7.2% до 7.4% от цены, поэтому мы советуем покупателям с финансированием планировать около 8%. Эти цифры иллюстративны и округлены; ваши фактические расходы зависят от застройщика, офиса доверенного регистратора и действующих ставок DLD на конкретный день.

Стандартная передача при перепродаже следует четкой последовательности. Во-первых, покупатель и продавец согласовывают условия и подписывают Меморандум о взаимопонимании, известный как MOU или Form F, а покупатель вносит депозит, традиционно 10% от цены, который обычно удерживается доверенным регистратором или агентством. Во-вторых, покупатель (или его банк, если сделка ипотечная) подает застройщику заявку на сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate), подтверждающий, что сервисные сборы погашены и возражений против продажи нет. Если на недвижимости есть действующая ипотека, продавец погашает ее и получает письмо об обязательствах (liability letter), чтобы залог банка мог быть снят.

В-третьих, после выдачи NOC обе стороны посещают офис доверенного регистратора для завершения передачи. Покупатель приносит банковские чеки (manager's cheques) для продавца (остаток цены) и для сборов DLD, выписанные согласно указаниям. Доверенный регистратор проверяет личности и документы, собирает сборы DLD и оформляет смену собственника. Наконец, DLD выдает новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя, обычно в тот же день, и ключи и владение переходят к нему. Если задействована ипотека, чек банка передается продавцу, а залог кредитора регистрируется на той же встрече.

Большинство задержек вызывают мелкие детали. Банковские чеки (manager's cheques) должны быть выписаны на точные суммы и подлежать оплате в точности так, как указывает доверенный регистратор, поэтому подтвердите имена получателей и цифры за день до вашей встречи. Убедитесь, что NOC застройщика действителен и не истек, что все сервисные сборы погашены и что при вас оригинал паспорта и Emirates ID (или их действительные аналоги). Если вы покупаете через компанию или по доверенности, доверенному регистратору потребуются соответствующие заверенные документы, поэтому проверьте это заблаговременно.

Согласуйте письменно, в MOU, кто именно оплачивает сбор DLD в размере 4%, сбор доверенного регистратора и сбор за NOC, чтобы в день сделки не возникло споров. Заложите в бюджет запас сверх основных 4% на более мелкие платежи и попросите вашего агента предоставить письменную смету расходов до подписания. Поскольку ставки DLD, порядок начисления VAT и сборы за NOC застройщика - все это может меняться, всегда уточняйте действующие цифры у DLD или вашего зарегистрированного в RERA брокера ближе к дате передачи, а не полагайтесь на устаревшие оценки.