Процес передачі нерухомості в Dubai та збори DLD: пояснення

Dubai Land Department стягує збір за передачу, або реєстраційний збір, у розмірі 4% від ціни купівлі нерухомості, щоб переоформити право власності з продавця на покупця та внести його до державного реєстру. Для житла вартістю AED 5M це AED 200,000. Крім того, зверху є невеликий фіксований адміністративний збір DLD, зазвичай кілька сотень дирхамів, залежно від того, чи це квартира, вілла чи ділянка землі.

Ви часто чутимете, що ці 4% 'діляться 2% і 2%' між покупцем і продавцем. Це ринковий звичай, а не юридичне правило. Збір сплачується при реєстрації, і, якщо ваша угода про продаж чітко не зазначає інше, покупцям слід виходити з того, що вони покривають повні 4%. Завжди узгоджуйте в MOU (Form F), хто що платить, і пам'ятайте, що DLD публікує власні актуальні ставки, тож перевіряйте, що відсоток все ще становить 4% на момент вашої угоди.

Окрім головного збору за передачу, загальну суму складають кілька менших платежів. Як покупець за готівку очікуйте наступні орієнтовні рядки: збір за передачу DLD у розмірі 4% від ціни купівлі; фіксований адміністративний збір DLD (зазвичай кілька сотень дирхамів); збір реєстраційного довіреного офісу, зазвичай близько AED 4,000 плюс 5% VAT для нерухомості вартістю понад AED 500,000 (менше для дешевшого житла); збір за видачу свідоцтва про право власності близько AED 250; та збір за сертифікат про відсутність заперечень (NOC) від забудовника, зазвичай від AED 500 до AED 5,000 залежно від забудовника.

Далі йде комісія агентства, за звичаєм близько 2% від ціни купівлі плюс 5% VAT, що стягується з цієї комісії. Якщо оформленням документів від вашого імені займається юрист з передачі права власності (conveyancer) або юридична фірма, їхній гонорар зазвичай є фіксованою сумою в межах від AED 6,000 до AED 10,000, хоча це необов'язково, і не всі до нього вдаються. Якщо ви купуєте з іпотекою, додайте фінансові витрати, викладені в наступному розділі. Кожна з цих цифр є орієнтовною і може змінюватися, тож сприймайте їх як орієнтир для планування, а не як остаточну ціну.

Фінансовані купівлі несуть кілька додаткових платежів. DLD стягує збір за реєстрацію іпотеки у розмірі 0.25% від суми кредиту, плюс невеликий фіксований адміністративний збір, щоб зареєструвати заставу банку проти права власності. Для кредиту в AED 3.5M ці 0.25% становлять AED 8,750. Ваш кредитор також вимагатиме оцінку нерухомості, зазвичай від AED 2,500 до AED 3,500 плюс VAT, і може стягувати збір за обробку чи оформлення, часто до близько 1% від суми кредиту, хоча це сильно варіюється і подекуди надається зі знижкою.

Оскільки іпотека додає і збори DLD, і банківські збори поверх стандартних витрат на передачу, фінансовані покупці повинні закладати у бюджет більше, ніж діапазон для покупця за готівку, ближче до 8% або трохи більше від ціни купівлі під ключ. Поспілкуйтеся зі своїм банком заздалегідь, щоб мати точні цифри в письмовому вигляді, і врахуйте оцінку у своєму графіку, оскільки передача не може завершитися, поки кредитор не буде задоволений.

Візьмемо купівлю за готівку на AED 5,000,000. Орієнтовні початкові витрати виглядатимуть так: збір за передачу DLD у розмірі 4% - це AED 200,000; адміністративний збір DLD приблизно AED 580; збір реєстраційного довіреного офісу близько AED 4,000 плюс VAT, тобто близько AED 4,200; видача свідоцтва про право власності близько AED 250; збір за NOC від забудовника, скажімо, AED 3,000; та комісія агентства у розмірі 2%, AED 100,000, плюс 5% VAT у розмірі AED 5,000, що дає AED 105,000. Разом це приблизно AED 313,000, або близько 6.3% від ціни. Додайте необов'язкового юриста з передачі права власності приблизно за AED 8,000 - і ви наближаєтеся до AED 321,000, приблизно 6.4%.

Тепер припустимо, що те саме житло за AED 5M куплено з іпотекою на 70%, кредитом у AED 3,500,000. Поверх витрат покупця за готівку ви додасте збір за реєстрацію іпотеки у розмірі 0.25%, AED 8,750, плюс адміністративний збір; оцінку приблизно за AED 3,000 плюс VAT; та банківський збір за оформлення, який, при до 1% від суми кредиту, міг би сягати AED 35,000, хоча часто менше. Це піднімає підсумкову цифру під ключ до AED 360,000 - AED 370,000, приблизно 7.2% - 7.4% від ціни, і саме тому ми радимо фінансованим покупцям планувати близько 8%. Ці числа є ілюстративними та округленими; ваші фактичні витрати залежать від забудовника, довіреного офісу та актуальних ставок DLD на день угоди.

Стандартна передача на вторинному ринку йде за чіткою послідовністю. По-перше, покупець і продавець узгоджують умови та підписують Меморандум про взаєморозуміння, відомий як MOU або Form F, і покупець сплачує завдаток, за звичаєм 10% від ціни, який зазвичай утримує реєстраційний довірений офіс або агентство. По-друге, покупець (або його банк, якщо угода іпотечна) звертається до забудовника за сертифікатом про відсутність заперечень, який підтверджує, що плата за обслуговування погашена і немає заперечень щодо продажу. Якщо на нерухомості є діюча іпотека, продавець погашає її та отримує лист про заборгованість (liability letter), щоб можна було зняти заставу банку.

По-третє, щойно видано NOC, обидві сторони приходять до реєстраційного довіреного офісу, щоб завершити передачу. Покупець приносить банківські чеки (manager's cheques) для продавця (залишок ціни) та для зборів DLD, виписані згідно з інструкціями. Довірена особа перевіряє особи та документи, збирає збори DLD і обробляє зміну права власності. Нарешті, DLD видає нове свідоцтво про право власності на ім'я покупця, зазвичай того ж дня, і ключі та володіння переходять. Якщо задіяна іпотека, чек банку передається продавцю, а застава кредитора реєструється на тій самій зустрічі.

Більшість затримок спричиняють дрібні деталі. Банківські чеки (manager's cheques) мають бути виписані на точні суми і на ім'я саме так, як інструктує довірена особа, тож підтвердьте імена одержувачів та цифри за день до вашої зустрічі. Переконайтеся, що NOC від забудовника дійсний і не прострочений, що всі платежі за обслуговування погашені, і що ваш оригінал паспорта та Emirates ID (чи дійсні альтернативи) при вас. Якщо ви купуєте через компанію або за довіреністю, довіреній особі знадобляться відповідні засвідчені документи, тож перевірте їх завчасно.

Узгодьте письмово, в MOU, хто саме платить збір DLD у розмірі 4%, збір довіреного офісу та збір NOC, щоб у день угоди не було суперечок. Закладайте у бюджет запас поверх головних 4% на менші платежі та попросіть свого агента надати письмовий кошторис витрат перед підписанням. Оскільки ставки DLD, порядок нарахування VAT та збори за NOC від забудовника можуть змінюватися, завжди перевіряйте актуальні цифри в DLD або у свого зареєстрованого в RERA брокера ближче до дати передачі, а не покладайтеся на старіші оцінки.