Buyer Guides · 8 хв читання
Який завдаток потрібен для купівлі нерухомості в Дубаї?
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Опубліковано August 26, 2026
Щоб купити нерухомість у Дубаї, вам зазвичай потрібен завдаток 10-20% для об'єктів на етапі будівництва (off-plan) і, для іпотеки на готове житло, початковий внесок щонайменше 20% для резидентів (25% чи більше для нерезидентів), плюс збір за переоформлення Dubai Land Department (DLD) у розмірі 4%. Покупці готової нерухомості за готівку зазвичай сплачують завдаток 10%, щоб забезпечити угоду при підписанні Меморандуму про взаєморозуміння (MOU, або Form F). Тож справжнє питання не лише в завдатку, а в загальній сумі коштів наперед: для готового житла вам слід закласти в бюджет початковий внесок плюс приблизно 6-7% зборів і платежів. Нижче ми розбираємо кожен тип покупця, правила співвідношення позики до вартості (LTV) Центрального банку та розглянуті приклади, щоб ви точно знали, що мати напоготові.
Головні висновки
- •Off-plan: забудовники зазвичай просять початковий внесок 10-20% при бронюванні, потім розстрочку до передачі об'єкта.
- •Покупці готової нерухомості за готівку: очікуйте завдаток 10% при підписанні MOU (Form F), решта при переоформленні.
- •Іпотека для резидента: мінімум 20% внеску (до 80% LTV) на житло вартістю до AED 5M; нерезиденти часто 25% чи більше.
- •Понад AED 5M чи друге житло: Центральний банк вимагає більший завдаток і нижчий LTV.
- •Окрім завдатку, закладіть близько 6-7% на збір DLD 4%, агентську комісію плюс VAT, а також іпотечні та довірчі збори.
- •Цифри орієнтовні; підтвердьте поточні правила Центрального банку та умови вашого кредитора перед прийняттям зобов'язань.
Коротка відповідь: завдаток за типом покупця
Ваш завдаток залежить від того, як ви купуєте. Існує три поширені шляхи, і кожен має своє загальне правило.
Покупець готового житла (вторинний ринок) за готівку: ви сплачуєте завдаток при бронюванні чи MOU, найчастіше 10% від ціни, коли підписуєте договір купівлі-продажу. Решта сплачується при переоформленні.
Покупець готового житла за іпотеку: Центральний банк UAE обмежує, скільки банк може позичити, тож ваш початковий внесок визначається лімітом співвідношення позики до вартості (LTV). Резиденти вносять щонайменше 20%; нерезиденти зазвичай вносять більше.
Покупець на етапі будівництва (off-plan, купівля у забудовника): ви сплачуєте початковий внесок, зазвичай 10-20%, а потім дотримуєтеся плану платежів забудовника в розстрочку аж до передачі об'єкта.
Який би шлях ви не обрали, завдаток це лише частина коштів, потрібних у перший день. Збори за переоформлення та інші витрати, розглянуті нижче, окремі й майже завжди сплачуються з ваших власних коштів, а не позичених.
Покупці готової нерухомості за готівку
Якщо ви не використовуєте іпотеку, купівля готового житла відбувається швидко, а структура завдатку проста.
Щойно ви узгоджуєте ціну, обидві сторони підписують Меморандум про взаєморозуміння (стандартний договір RERA, який також називають Form F) через систему Dubai REST. На цьому етапі покупець зазвичай сплачує завдаток 10%. Він зазвичай утримується реєстраційним довіреним управителем чи агентом, а не передається безпосередньо продавцю, що захищає обидві сторони.
Ці 10% забезпечують нерухомість і зобов'язують обидві сторони. Далі ви переходите до зустрічі для переоформлення в зареєстрованому офісі довіреного управителя, де сплачуєте решту суми та збори, і свідоцтво про право власності видається на ваше ім'я.
Кілька практичних моментів, які варто знати:
- •Завдаток 10% є поширеною практикою, але він обговорюваний; для угод вищої вартості чи позаринкових угод суму та умови можна адаптувати.
- •Якщо покупець виходить з угоди без вагомої договірної причини, завдаток зазвичай під ризиком, тож підписуйте лише тоді, коли ви налаштовані рішуче.
- •Купівля за готівку може завершитися лише за кілька тижнів, оскільки не потрібно чекати схвалення іпотеки.
- •Навіть як покупець за готівку тримайте збори DLD та агентські напоготові понад ціну; вони підлягають сплаті при переоформленні.
Покупці з іпотекою та правила LTV Центрального банку
Якщо ви позичаєте, Центральний банк UAE встановлює максимальне співвідношення позики до вартості, і те, що банк не позичить, стає вашим початковим внеском. Це широко застосовувані орієнтири.
Резиденти UAE (експати), які купують перше житло вартістю до AED 5 мільйонів, зазвичай можуть позичити до 80% LTV, тобто мінімальний завдаток 20%. Для першого житла вартістю понад AED 5 мільйонів ліміт нижчий (близько 70% LTV), тож ви внесете приблизно 30% чи більше.
Громадяни UAE отримують дещо вищі ліміти, часто до 85% LTV на перше житло вартістю до AED 5 мільйонів, тож близько 15% завдатку.
Нерезидентам, які купують з-за кордону, зазвичай пропонують менше кредитне плече. Багато банків позичають нерезидентам близько 50-75% LTV, тож плануйте завдаток 25-50% залежно від кредитора, нерухомості та вашого профілю.
Друга та наступні об'єкти нерухомості вимагають більшого завдатку для всіх, з LTV, зазвичай обмеженим на рівні близько 60-65%, тож закладайте 35-40% внеску.
Ще дві речі, які прояснюють правила Центрального банку: завдаток має походити з ваших власних коштів і не може сам бути позиченим, а збори DLD та пов'язані з ними збори йдуть понад це і не покриваються позикою.
Оскільки готовність кредиторів різниться, точний завдаток, який банк вимагатиме від вас, може відрізнятися від цих орієнтирів. Варто отримати попереднє схвалення іпотеки заздалегідь, щоб знати свою реальну цифру перед пошуком.
Off-plan: плани платежів забудовника
Купівля на етапі будівництва (off-plan, безпосередньо у забудовника до чи під час будівництва) працює інакше. Замість одного великого завдатку та іпотеки ви дотримуєтеся поетапного плану платежів, встановленого забудовником.
Початковий внесок при бронюванні зазвичай становить 10-20% від ціни. Після цього ви сплачуєте розстрочку, прив'язану або до етапів будівництва, або до фіксованого календаря, аж до передачі об'єкта. Багато планів структуровані так, що ви сплачуєте значну частку до завершення, а решту при передачі, і деякі забудовники тепер пропонують плани після передачі, які дозволяють вам продовжувати сплачувати рік чи більше після заселення.
Це робить off-plan привабливим для покупців, які віддають перевагу розподілу витрат, оскільки початкові грошові витрати можуть бути нижчими, ніж іпотечний завдаток на порівнянне готове житло.
Майте на увазі ці моменти:
- •Реєстраційний збір DLD 4% усе одно застосовується до off-plan і зазвичай сплачується рано, при бронюванні чи невдовзі після нього.
- •Плани платежів значно різняться між забудовниками та проєктами, тож порівнюйте графік, а не лише заявлену ціну.
- •Ви часто можете оформити іпотеку пізніше, щоб покрити платіж при передачі, за умови дотримання правил банку на той час.
- •Спершу зарезервуйте об'єкт бланком бронювання та невеликим збором за резервування; офіційний Договір купівлі-продажу (SPA) йде далі.
Додаткові кошти наперед понад завдаток
Завдаток це не вся історія. Кожному покупцеві потрібні додаткові кошти при переоформленні, і ці витрати сплачуються з вашої власної кишені, а не з іпотеки. Як загальне правило, закладайте близько 6-7% від ціни на пункти нижче.
Збір за переоформлення DLD: 4% від ціни купівлі, сплачується Dubai Land Department, плюс невеликий фіксований адміністративний збір. Це найбільша додаткова стаття, і вона застосовується майже до кожної купівлі.
Агентська комісія: зазвичай 2% від ціни плюс 5% VAT на цю комісію.
Збір за реєстрацію іпотеки (якщо ви позичаєте): близько 0.25% від суми позики, плюс невеликий адміністративний збір, сплачується DLD.
Збір офісу довіреного управителя (за переоформлення): фіксований платіж, зазвичай близько AED 4,000 (плюс VAT) для нерухомості вартістю понад AED 500,000, сплачується на зустрічі для переоформлення.
Інші менші статті можуть включати банківські збори за оформлення чи оцінку при іпотеці, збір за Сертифікат про відсутність заперечень (NOC) від забудовника та перший платіж за обслуговування. Жодна з них не є великою окремо, але разом їх варто планувати.
Підсумуйте це, і для готового житла, придбаного з іпотекою, ваші справжні кошти в перший день це початковий внесок плюс приблизно 6-7% зборів, тож завдаток 20% насправді означає мати близько 26-27% ціни в наявності.
Розглянуті приклади та поради
Цифри роблять це конкретним. Приклади нижче орієнтовні й округлюють збори для ясності.
Приклад 1, іпотека резидента на готову квартиру вартістю AED 2,000,000: завдаток 20% це AED 400,000, збір DLD 4% це AED 80,000, агентська комісія 2% плюс VAT близько AED 42,000, а іпотечні та довірчі збори додають приблизно AED 9,000. Загалом наперед близько AED 531,000, з яких завдаток становить AED 400,000.
Приклад 2, купівля за готівку готової вілли вартістю AED 5,000,000: завдаток MOU 10% при підписанні це AED 500,000, потім при переоформленні ви сплачуєте залишок AED 4,500,000, збір DLD 4% у розмірі AED 200,000 та агентську комісію близько AED 105,000. Вам потрібна повна ціна плюс приблизно AED 305,000 зборів.
Приклад 3, off-plan квартира вартістю AED 3,000,000 за планом із внеском 20%: початковий внесок AED 600,000 при бронюванні, збір DLD 4% у розмірі AED 120,000, зазвичай сплачений рано, і решта 80%, розподілена за графіком будівництва до передачі об'єкта.
Кілька порад, щоб ваш завдаток працював якнайкраще:
- •Отримайте попереднє схвалення іпотеки перед тим, як зробити пропозицію, щоб знати свій точний завдаток і мати змогу торгуватися як готовий покупець.
- •Тримайте збори DLD та агентські в окремому фонді; не витрачайте бюджет на збори на більший завдаток.
- •Для нерезидентів порівнюйте кілька банків; LTV і ставки для закордонних покупців різняться більше, ніж для резидентів.
- •Для off-plan зважуйте нижчий вхідний платіж проти загального плану; довший план не завжди дешевший у цілому.
- •Попросіть у нас деталізований кошторис витрат для будь-якої конкретної нерухомості перед прийняттям зобов'язань, щоб не було сюрпризів при переоформленні.
Часті запитання
Який мінімальний завдаток для купівлі нерухомості в Дубаї?+
Для резидента, який купує готове житло вартістю до AED 5 мільйонів з іпотекою, мінімум це початковий внесок 20% (до 80% LTV). Покупці на етапі будівництва часто можуть почати з початкового внеску 10% за планом забудовника. Пам'ятайте, що збір DLD 4% та інші витрати йдуть понад завдаток.
Який завдаток потрібен нерезидентам у Дубаї?+
Нерезидентам, які купують з іпотекою, зазвичай потрібен більший завдаток, ніж резидентам, зазвичай 25-50%, оскільки багато банків обмежують кредитування нерезидентів на рівні близько 50-75% LTV. Покупці за готівку повністю уникають цього і зазвичай сплачують завдаток 10% при підписанні MOU. Точна цифра залежить від кредитора та нерухомості.
Чи повертається завдаток, якщо угода зривається?+
Це залежить від договору. За MOU на готове житло завдаток 10% зазвичай під ризиком, якщо покупець виходить без вагомої договірної причини, і загалом повертається, якщо продавець не виконує зобов'язань. Умови обговорювані, тож уважно читайте договір і отримайте консультацію перед підписанням.
Чи можу я використати іпотеку для покриття зборів DLD та агентських?+
Ні. За правилами Центрального банку завдаток і витрати на переоформлення мають походити з ваших власних коштів; позика покриває лише узгоджену частину ціни за співвідношенням позики до вартості. Закладіть у бюджет збір DLD 4%, агентську комісію плюс VAT, а також іпотечні та довірчі збори як окремі кошти понад ваш завдаток.
Скільки всього коштів мені потрібно понад завдаток?+
Плануйте приблизно 6-7% від ціни купівлі на збори: 4% за переоформлення DLD, близько 2% агентська комісія плюс 5% VAT на неї, близько 0.25% за реєстрацію іпотеки, якщо ви позичаєте, і фіксований довірчий збір. Тож завдаток 20% реалістично означає мати близько 26-27% ціни в наявності в перший день.
Чи нижчий завдаток для off-plan, ніж для готового житла?+
Часто так. Початкові внески для off-plan зазвичай починаються з 10-20%, а решта розподіляється за планом платежів забудовника до передачі об'єкта, тож початкові витрати можуть бути нижчими за іпотечний завдаток 20-25% на порівнянне готове житло. Збір DLD 4% усе одно застосовується і зазвичай сплачується рано.
