Buyer Guides · 8 мин чтения
Какой первоначальный взнос нужен для покупки в Дубае?
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Опубликовано August 26, 2026
Для покупки недвижимости в Дубае вам обычно нужен первоначальный взнос 10-20% для off-plan и, для ипотеки на готовое жилье, первоначальный взнос не менее 20% для резидентов (25% или более для нерезидентов), плюс сбор за передачу Dubai Land Department (DLD) в размере 4%. Покупатели готовой недвижимости за наличные обычно платят депозит 10%, чтобы закрепить сделку при подписании Меморандума о взаимопонимании (MOU, или Form F). Поэтому реальный вопрос не только во взносе, но и в общей сумме первоначальных наличных: на готовое жилье вам следует заложить в бюджет первоначальный взнос плюс примерно 6-7% на сборы и платежи. Ниже мы разбираем каждый тип покупателя, правила соотношения кредита к стоимости (LTV) Центрального банка и разобранные примеры, чтобы вы точно знали, что нужно иметь наготове.
Ключевые выводы
- •Off-plan: застройщики обычно просят первоначальный взнос 10-20% при бронировании, затем платежи в рассрочку до передачи.
- •Покупатели готовой недвижимости за наличные: ожидайте депозит 10% при подписании MOU (Form F), остаток при передаче.
- •Ипотека резидентам: минимум 20% взнос (до 80% LTV) на жилье до AED 5M; нерезидентам часто 25% или более.
- •Свыше AED 5M или второе жилье: Центральный банк требует больший взнос и меньший LTV.
- •Помимо взноса, заложите около 6-7% на сбор DLD 4%, агентскую комиссию плюс VAT, а также ипотечные и трасти-сборы.
- •Цифры ориентировочные; уточните текущие правила Центрального банка и условия вашего кредитора перед принятием решения.
Короткий ответ: взнос по типу покупателя
Ваш взнос зависит от того, как вы покупаете. Есть три распространенных пути, и у каждого свое общее правило.
Покупатель готового (вторичный рынок) жилья за наличные: вы платите депозит бронирования или MOU, чаще всего 10% от цены, при подписании договора купли-продажи. Остаток погашается при передаче.
Покупатель готового жилья с ипотекой: Central Bank of the UAE ограничивает, сколько банк может выдать в кредит, поэтому ваш первоначальный взнос определяется лимитом соотношения кредита к стоимости (LTV). Резиденты вносят не менее 20%; нерезиденты обычно вносят больше.
Покупатель off-plan (покупка у застройщика): вы платите первоначальный взнос, обычно 10-20%, затем следуете плану платежей застройщика в рассрочку до передачи.
Какой бы путь вы ни выбрали, взнос - лишь часть наличных, которые вам нужны в первый день. Сборы за передачу и другие расходы, рассмотренные ниже, отдельны и почти всегда оплачиваются из ваших собственных средств, а не из заемных.
Покупатели готовой недвижимости за наличные
Если вы не используете ипотеку, покупка готового жилья происходит быстро, а структура депозита проста.
Как только вы согласуете цену, обе стороны подписывают Меморандум о взаимопонимании (стандартный контракт RERA, также называемый Form F) через систему Dubai REST. На этом этапе покупатель обычно платит депозит 10%. Он обычно удерживается регистрационным трасти или агентом, а не передается продавцу напрямую, что защищает обе стороны.
Эти 10% закрепляют недвижимость и обязывают обе стороны. Далее вы переходите к встрече по передаче в зарегистрированном трасти-офисе, где вы платите оставшийся остаток и сборы, а свидетельство о праве собственности выдается на ваше имя.
Несколько практических моментов, которые стоит знать:
- •Депозит 10% - распространенная практика, но он обсуждаем; в сделках высокой стоимости или off-market сумма и условия могут быть индивидуальными.
- •Если покупатель выходит из сделки без веской договорной причины, депозит обычно под угрозой, поэтому подписывайте, только когда вы уверены.
- •Покупки за наличные могут завершиться всего за несколько недель, так как не нужно ждать одобрения ипотеки.
- •Даже как покупатель за наличные держите наготове сборы DLD и агентские сверх цены; они подлежат уплате при передаче.
Покупатели с ипотекой и правила LTV Центрального банка
Если вы берете в кредит, Central Bank of the UAE устанавливает максимальное соотношение кредита к стоимости, и то, что банк не выдаст в кредит, становится вашим первоначальным взносом. Это широко применяемые ориентиры.
Резиденты UAE (экспаты), покупающие первое жилье до AED 5 миллионов, обычно могут занять до 80% LTV, что означает минимальный взнос 20%. Для первого жилья по цене выше AED 5 миллионов лимит ниже (около 70% LTV), поэтому вы внесете примерно 30% или более.
Граждане UAE получают немного более высокие лимиты, часто до 85% LTV на первое жилье до AED 5 миллионов, то есть около 15% взноса.
Нерезидентам, покупающим из-за рубежа, обычно предлагают меньшее кредитное плечо. Многие банки выдают около 50-75% LTV нерезидентам, поэтому планируйте взнос 25-50% в зависимости от кредитора, недвижимости и вашего профиля.
Вторая и последующая недвижимость требует большего взноса для всех, при этом LTV обычно ограничивается около 60-65%, поэтому заложите взнос 35-40%.
Еще два момента, которые проясняют правила Центрального банка: взнос должен поступать из ваших собственных средств и сам по себе не может быть заемным, а сборы DLD и связанные с ними находятся сверху и не покрываются кредитом.
Поскольку аппетит кредиторов различается, точный взнос, который запросит банк, может отличаться от этих ориентиров. Стоит получить предварительное одобрение ипотеки заранее, чтобы знать свою реальную цифру до начала поиска.
Off-plan: планы платежей застройщика
Покупка off-plan (напрямую у застройщика до или во время строительства) работает иначе. Вместо одного крупного взноса и ипотеки вы следуете поэтапному плану платежей, установленному застройщиком.
Первоначальный взнос при бронировании обычно составляет 10-20% от цены. После этого вы платите в рассрочку, привязанную либо к этапам строительства, либо к фиксированному календарю, до передачи. Многие планы структурированы так, что к завершению вы оплачиваете большую долю, а остаток подлежит уплате при передаче, и некоторые застройщики теперь предлагают планы после передачи, позволяющие продолжать платить в течение года или более после заселения.
Это делает off-plan привлекательным для покупателей, которые предпочитают распределить расходы, поскольку первоначальные затраты наличных могут быть ниже, чем ипотечный взнос на сопоставимое готовое жилье.
Помните об этих моментах:
- •Регистрационный сбор DLD 4% по-прежнему применяется к off-plan и обычно оплачивается рано, при бронировании или вскоре после него.
- •Планы платежей сильно различаются между застройщиками и проектами, поэтому сравнивайте график, а не только заявленную цену.
- •Часто можно оформить ипотеку позже, чтобы покрыть платеж при передаче, с учетом правил банка на тот момент.
- •Сначала зарезервируйте объект бланком бронирования и небольшим резервационным сбором; официальный договор купли-продажи (SPA) следует за этим.
Дополнительные первоначальные наличные помимо взноса
Взнос - это не вся история. Каждому покупателю нужны дополнительные наличные при передаче, и эти расходы оплачиваются из вашего собственного кармана, а не из ипотеки. Как правило, заложите около 6-7% от цены на нижеперечисленные позиции.
Сбор за передачу DLD: 4% от цены покупки, оплачивается Dubai Land Department, плюс небольшой фиксированный административный сбор. Это самая крупная надбавка, применимая почти к каждой покупке.
Агентская комиссия: обычно 2% от цены плюс 5% VAT на эту комиссию.
Сбор за регистрацию ипотеки (если вы берете в кредит): около 0.25% от суммы кредита, плюс небольшой административный сбор, оплачивается DLD.
Сбор трасти-офиса (передачи): фиксированный платеж, обычно около AED 4,000 (плюс VAT) для недвижимости выше AED 500,000, оплачивается на встрече по передаче.
Другие меньшие позиции могут включать банковские сборы за оформление или оценку по ипотеке, сбор за Сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика и первый платеж по сервисному сбору. По отдельности ни один не является крупным, но вместе их стоит запланировать.
Сложите все, и на готовом жилье, купленном с ипотекой, ваши реальные наличные в первый день - это первоначальный взнос плюс примерно 6-7% сборов, поэтому взнос 20% на самом деле означает необходимость иметь около 26-27% от цены в наличии.
Разобранные примеры и советы
Цифры делают это конкретным. Примеры ниже ориентировочны и округляют сборы для ясности.
Пример 1, ипотека резидента на готовую квартиру за AED 2,000,000: взнос 20% составляет AED 400,000, сбор DLD 4% - AED 80,000, агентская комиссия 2% плюс VAT около AED 42,000, а ипотечные плюс трасти-сборы добавляют примерно AED 9,000. Итого первоначально около AED 531,000, из которых взнос - AED 400,000.
Пример 2, покупка за наличные готовой виллы за AED 5,000,000: депозит MOU 10% при подписании - AED 500,000, затем при передаче вы платите остаток AED 4,500,000, сбор DLD 4% в размере AED 200,000 и агентскую комиссию около AED 105,000. Вам нужна полная цена плюс примерно AED 305,000 сборов.
Пример 3, off-plan квартира за AED 3,000,000 по плану с 20% взносом: первоначальный взнос AED 600,000 при бронировании, сбор DLD 4% в размере AED 120,000, обычно оплачиваемый рано, и оставшиеся 80%, распределенные по графику строительства до передачи.
Несколько советов, чтобы ваш взнос работал усердно:
- •Получите предварительное одобрение ипотеки перед предложением, чтобы знать свой точный взнос и вести переговоры как готовый покупатель.
- •Держите сборы DLD и агентские в отдельном фонде; не тратьте бюджет на сборы на больший взнос.
- •Для нерезидентов сравните несколько банков; LTV и ставки для зарубежных покупателей варьируются больше, чем для резидентов.
- •На off-plan взвесьте меньший входной платеж против общего плана; более длинный план не всегда дешевле в целом.
- •Попросите нас предоставить детализированный лист расходов для любой конкретной недвижимости перед принятием решения, чтобы не было сюрпризов при передаче.
Частые вопросы
Какой минимальный взнос для покупки недвижимости в Дубае?+
Для резидента, покупающего готовое жилье до AED 5 миллионов с ипотекой, минимум - первоначальный взнос 20% (до 80% LTV). Покупатели off-plan часто могут начать с первоначального взноса 10% по плану застройщика. Помните, что сбор DLD 4% и другие расходы находятся сверх взноса.
Какой взнос нужен нерезидентам в Дубае?+
Нерезидентам, покупающим с ипотекой, обычно нужен больший взнос, чем резидентам, чаще всего 25-50%, поскольку многие банки ограничивают кредитование нерезидентов около 50-75% LTV. Покупатели за наличные избегают этого полностью и обычно платят депозит 10% при подписании MOU. Точная цифра зависит от кредитора и недвижимости.
Возвращается ли депозит, если сделка срывается?+
Это зависит от контракта. По MOU на готовое жилье депозит 10% обычно под угрозой, если покупатель выходит из сделки без веской договорной причины, и, как правило, возвращается, если продавец нарушает обязательства. Условия обсуждаемы, поэтому внимательно читайте договор и получите консультацию перед подписанием.
Могу ли я использовать ипотеку для покрытия сборов DLD и агентских?+
Нет. По правилам Центрального банка взнос и расходы на передачу должны поступать из ваших собственных средств; кредит покрывает только согласованную часть цены по соотношению кредита к стоимости. Заложите сбор DLD 4%, агентскую комиссию плюс VAT, а также ипотечные и трасти-сборы как отдельные наличные сверх вашего взноса.
Сколько всего наличных мне нужно помимо взноса?+
Планируйте примерно 6-7% от цены покупки на сборы: 4% на передачу DLD, около 2% агентской комиссии плюс 5% VAT на нее, около 0.25% регистрации ипотеки, если вы берете в кредит, и фиксированный трасти-сбор. Поэтому взнос 20% реально означает необходимость иметь около 26-27% от цены в наличии в первый день.
Ниже ли взнос для off-plan, чем для готового жилья?+
Часто да. Первоначальные взносы off-plan обычно начинаются с 10-20%, а остаток распределяется по плану платежей застройщика до передачи, поэтому первоначальные затраты могут быть ниже, чем ипотечный взнос 20-25% на сопоставимое готовое жилье. Сбор DLD 4% по-прежнему применяется и обычно оплачивается рано.
