Продление аренды и выселение в Dubai: правила уведомлений

Фактически да. Статья 6 Закона № 26 от 2007 года предусматривает: если срок аренды истёк, а арендатор остаётся в жилье без возражений арендодателя, договор продлевается на тот же срок или на один год, в зависимости от того, что короче, на прежних условиях.

Именно поэтому многие арендаторы просто продолжают жить после первого года, ничего не подписывая заново. Тем не менее стоит регистрировать каждое продление в Ejari, ведь актуальный Ejari нужен, например, для спонсирования семейной визы и для любого дела в Центре разрешения арендных споров.

Продление не означает, что арендодатель никогда ничего не может изменить. Оно означает, что он должен соблюдать приведённые ниже правила уведомления, а любое повышение аренды должно оставаться в пределах, привязанных к арендному индексу RERA.

Статья 14 с поправками, внесёнными Законом № 33 от 2008 года, устанавливает: если стороны не договорились иначе, сторона, желающая изменить любое условие договора при продлении, должна уведомить другую не менее чем за 90 дней до окончания договора. Земельный департамент Dubai (DLD) описывает то же правило для арендной платы: о повышении или снижении нужно уведомить не позднее чем за 90 дней до окончания срока.

Если арендодатель пропустил 90-дневный срок, предложенное изменение не должно применяться при этом продлении, и, как правило, продолжают действовать текущие условия. Это работает и в вашу пользу: если вы хотите лучших условий, например меньше чеков или более низкую аренду, заявите об этом письменно до наступления 90-дневной отметки.

Даже при надлежащем уведомлении размер повышения аренды ограничен Указом № 43 от 2013 года и сверяется с арендным индексом RERA. Наше руководство о правилах повышения аренды в Dubai объясняет, как проверить допустимую сумму.

Статья 25(2) с поправками позволяет арендодателю требовать выселения по окончании договора только в четырёх случаях. Перечень исчерпывающий, поэтому у арендодателя, который просто хочет нового арендатора за большую сумму, законного основания нет.

При любом из этих оснований арендодатель должен сообщить вам причины выселения не менее чем за 12 месяцев до даты выселения, а уведомление должно быть вручено через нотариуса или заказным письмом. DLD подтверждает, что между уведомлением и запрашиваемой датой выселения должно пройти не менее 12 месяцев. Сообщение в WhatsApp, электронное письмо или устное предупреждение этому требованию не отвечают.

Сама по себе продажа не прекращает вашу текущую аренду. Статья 28 устанавливает, что переход права собственности не влияет на ваше право проживать до конца срочного договора, заключённого с прежним собственником. Новый собственник, которому нужно пустое жильё, должен соблюдать то же правило об уведомлении за 12 месяцев.

У выселения для собственного проживания есть защитный механизм. Согласно статье 26 с поправками, если трибунал вынес решение в пользу арендодателя по основанию собственного проживания или проживания родственника первой степени, арендодатель не может сдавать жильё третьему лицу как минимум два года для жилой недвижимости или три года для нежилой, с даты возврата жилья.

Если арендодатель нарушит это ограничение, бывший арендатор может обратиться в трибунал за справедливой компенсацией. После выезда стоит следить за порталами объявлений: если ваше бывшее жильё появится в аренде вскоре после выселения для собственного проживания, сохраните скриншоты с датами.

При выселении из-за сноса или ремонта статья 29 даёт арендатору преимущественное право вернуться после завершения работ по арендной плате, определённой по критериям закона, при условии, что вы воспользуетесь им в течение 30 дней после уведомления от арендодателя.

Только по конкретным причинам, перечисленным в статье 25(1) с поправками. Самая распространённая: неуплата аренды. Если стороны не договорились иначе, арендодатель может требовать выселения, когда арендатор не оплатил аренду или её часть в течение 30 дней после получения требования об оплате. Возвращённый чек сам по себе не даёт арендодателю права сменить замки: уведомление и судебная процедура по-прежнему обязательны.

Для оснований, возникающих в течение срока аренды, арендодатель должен вручить уведомление через нотариуса или заказным письмом. Остальные основания касаются того, как жильё используется и как за ним ухаживают.

Вне этих случаев арендодатель не может в одностороннем порядке досрочно расторгнуть действующий договор. Если вы получили уведомление, которое не соответствует ни одному основанию или было вручено ненадлежащим образом, проконсультируйтесь, прежде чем соглашаться на выезд.

Центр разрешения арендных споров (Rental Disputes Center, RDC) является трибуналом по спорам между арендодателями и арендаторами в Dubai. Иск может подать любая сторона, а для требований о выселении нужно доказательство надлежащего уведомления, например нотариальное уведомление или квитанция о заказном письме. Дела регистрируются онлайн на сайте RDC или в Real Estate Services Trustee Centres; понадобятся актуальный Ejari, удостоверение личности, письмо или выписка из банка с вашим IBAN и подтверждающие документы на арабском языке или с переводом на арабский.

По делам о выселении, продлении, арендной плате и расторжении пошлина RDC составляет 3,5% годовой аренды, минимум AED 500 и максимум AED 20,000. По денежным требованиям это 3,5% от суммы требования, но не более AED 15,000. К этому добавляются небольшие фиксированные сборы, в том числе AED 100 за вручение документов. RDC также предлагает процедуру мирного урегулирования, и половину пошлины возвращают, если дело урегулировано.

Многие арендаторы убеждаются, что спокойный письменный ответ со ссылкой на соответствующую статью снимает необоснованное уведомление вообще без подачи иска.

Уведомление за 12 месяцев длинное, и в этом его смысл: оно даёт вам время на планирование. Используйте его, чтобы определить бюджет, сравнить районы и выбрать дату переезда, удобную с учётом учебного года или смены работы.

EQT помогает найти жильё в аренду тем, кто переезжает в Dubai, и жителям, которым нужно переехать. Сообщите нам бюджет, предпочтительные районы и дату заселения, и мы пришлём подходящую подборку с разъяснением условий договора ещё до подписания.