Renovación y desalojo en Dubai: plazos de preaviso

En la práctica, sí. El artículo 6 de la Ley n.º 26 de 2007 establece que, si termina el plazo del contrato y el inquilino sigue en la propiedad sin oposición del propietario, el contrato se renueva por el mismo plazo o por un año, lo que sea más corto, en las mismas condiciones.

Por eso muchos inquilinos continúan después del primer año sin firmar nada nuevo. Aun así, registre cada renovación en Ejari (el registro Ejari del contrato de alquiler). Necesita un Ejari al día para patrocinar la visa de su familia y para cualquier caso ante el Rental Disputes Center.

El propietario puede cambiar condiciones al renovar, siempre que siga las reglas de preaviso que se explican abajo y mantenga cualquier subida del alquiler dentro de los límites vinculados al índice de alquileres de la RERA (Real Estate Regulatory Agency).

El artículo 14, modificado por la Ley n.º 33 de 2008, establece que, salvo pacto en contrario, la parte que quiera modificar cualquier condición del contrato al renovar debe notificarlo a la otra al menos 90 días antes del vencimiento. El Dubai Land Department aplica la misma regla al alquiler: cualquier subida o bajada debe notificarse con no menos de 90 días de antelación al vencimiento.

Si el propietario no respeta el plazo de 90 días, el cambio propuesto no debería aplicarse en esa renovación y siguen vigentes las condiciones actuales. La regla también le sirve a usted. ¿Quiere pagar en menos cheques o un alquiler más bajo? Pídalo por escrito antes de que se cumplan los 90 días.

Incluso con un aviso correcto, el Decreto n.º 43 de 2013 limita el tamaño de cualquier subida del alquiler, que se mide con el índice de alquileres de la RERA. La guía de EQT sobre la subida del alquiler en Dubai explica cómo comprobar el importe permitido.

El artículo 25(2), en su versión modificada, permite al propietario solicitar el desalojo al vencimiento del contrato solo en cuatro casos. La lista es cerrada, así que querer un nuevo inquilino que pague más no es una causa legal.

En cualquiera de los cuatro casos, el propietario debe comunicarle los motivos al menos 12 meses antes de la fecha de desalojo, mediante notario o por correo certificado. El Dubai Land Department confirma que entre la notificación y la fecha de desalojo solicitada deben pasar al menos 12 meses. Un mensaje de WhatsApp, un correo electrónico o un aviso verbal no cumplen este requisito.

La venta por sí sola no pone fin a su contrato actual. El artículo 28 establece que un cambio de titularidad no afecta a su derecho a quedarse el resto de un contrato de plazo fijo firmado con el anterior propietario. Un nuevo dueño que quiera la propiedad vacía debe seguir la misma regla de los 12 meses de aviso.

Las cuatro causas:

La ley añade una garantía para los desalojos por uso propio. Según el artículo 26, en su versión modificada, cuando el tribunal da la razón al propietario por uso propio o de un familiar de primer grado, el propietario no puede alquilar la propiedad a un tercero durante al menos dos años (uso residencial) o tres años (uso no residencial) desde que vuelve a tomar posesión.

El propietario que no respete esa restricción puede enfrentarse a una reclamación de compensación justa del antiguo inquilino ante el tribunal. Revise los portales de anuncios después de irse. Si su antigua vivienda aparece en alquiler poco después de un desalojo por uso propio, guarde capturas de pantalla con fecha.

Tras un desalojo por demolición o renovación, el artículo 29 le da un derecho preferente para volver cuando terminen las obras, con un alquiler fijado según los criterios de la ley, siempre que lo ejerza dentro de los 30 días siguientes a la notificación del propietario.

Solo por las causas concretas del artículo 25(1), en su versión modificada. La más habitual es el impago. Salvo pacto en contrario, el propietario puede solicitar el desalojo si el inquilino no paga el alquiler, o parte de él, en los 30 días siguientes a recibir un requerimiento de pago. Un cheque devuelto por sí solo no permite al propietario cambiar la cerradura. Siguen aplicándose el aviso y el procedimiento legal.

Para las causas que surgen durante el plazo, el propietario debe entregar el aviso mediante notario o por correo certificado. Casi todas las demás causas tienen que ver con cómo usa o cuida usted la propiedad:

Fuera de estos casos, el propietario no puede poner fin por su cuenta a un contrato vigente. Si un aviso no encaja en ninguna causa, o llegó por un medio no válido, busque asesoramiento antes de aceptar mudarse.

El Rental Disputes Center (RDC) es el tribunal de Dubai para las disputas entre propietarios e inquilinos, y ambas partes pueden acudir a él. Una demanda de desalojo necesita la prueba del aviso legal, como el aviso notarial o el recibo del correo certificado. Las demandas se registran en línea en la web del RDC o en los Real Estate Services Trustee Centres, con su último Ejari, su documento de identidad, una carta o un extracto bancario con su IBAN y los documentos de apoyo en árabe o traducidos al árabe.

Los casos de desalojo, renovación, alquiler y terminación cuestan el 3,5 % del alquiler anual, con un mínimo de AED 500 y un máximo de AED 20.000. Las reclamaciones de dinero cuestan el 3,5 % del importe reclamado, con un tope de AED 15.000. Se suman pequeñas tasas fijas, entre ellas AED 100 por la notificación. El RDC ofrece también una vía de conciliación amistosa, y se le devuelve la mitad de la tasa si el caso se resuelve por acuerdo.

Muchas veces basta con responder a un aviso mal planteado con una contestación escrita y serena que cite el artículo correspondiente, sin necesidad de presentar nada.

Doce meses es un preaviso largo, y lo es a propósito. Le da tiempo para planificar. Úselo para fijar su presupuesto, comparar zonas y elegir una fecha de mudanza que encaje con el calendario escolar o con cambios en su trabajo.

EQT ayuda a quienes se mudan a Dubai, y a los residentes que necesitan cambiar de casa, a encontrar una vivienda en alquiler. Envíenos su presupuesto, sus zonas preferidas y la fecha de entrada, y le responderemos con una selección que encaje, con las condiciones del contrato explicadas antes de firmar.