Rescindir el alquiler antes de tiempo en Dubai: derechos

Los alquileres de Dubai se rigen por la Ley n.º 26 de 2007, modificada por la Ley n.º 33 de 2008. La regla clave está en el artículo 7. Mientras el contrato esté vigente, ni el propietario ni el inquilino pueden rescindirlo por su cuenta durante su plazo. Solo termina antes por mutuo acuerdo o conforme a la ley.

Eso no significa que usted esté atrapado. La vía de salida está escrita en su contrato o hay que acordarla con el propietario. El Dubai Land Department (DLD) indica que, salvo que el contrato de alquiler prevea la terminación anticipada, ponerle fin antes de tiempo es algo que propietario e inquilino deben hablar y acordar.

Empiece por localizar su contrato firmado, con cualquier anexo. Lea las cláusulas sobre terminación, preaviso y penalizaciones antes de hablar con nadie.

La mayoría de los alquileres en Dubai usan el contrato de alquiler unificado de Ejari más un anexo con condiciones adicionales, y las cláusulas de salida van en ese anexo. Una versión habitual permite al inquilino irse antes del final del plazo si avisa por escrito, a menudo con 60 o 90 días, y paga una penalización.

La penalización más frecuente en el mercado es de hasta dos meses de alquiler. Algunos propietarios piden un mes, otros más, y algunos contratos ajustan el importe según el tiempo transcurrido del plazo. La ley no fija ninguna de estas cifras. Valen las que usted y el propietario firmaron.

Compruebe cómo debe entregar el aviso (correo electrónico, carta, correo certificado), si la penalización se calcula sobre el alquiler anual o el mensual y si el propietario le devuelve los cheques posfechados no cobrados de los meses restantes una vez que usted paga. Si la cláusula no es clara, pida al propietario o al agente que confirme por escrito su interpretación antes de enviar el aviso. Los puntos que debe revisar:

Un contrato que no dice nada no le da un derecho automático a irse, y tampoco se aplica por defecto ninguna penalización legal. Legalmente usted está comprometido por todo el plazo, y el propietario puede esperar el alquiler pactado.

Aun así, la mayoría de los propietarios prefieren una salida pactada a una vivienda vacía y una disputa, así que póngale fácil al suyo decir que sí. Los inquilinos suelen ofrecer una compensación de uno o dos meses, quedarse hasta que entre el nuevo inquilino o presentar un sustituto que pague el mismo alquiler.

Deje constancia de lo acordado en un breve acuerdo de terminación firmado por ambas partes, con la fecha de salida, el importe que pagará y qué pasa con los cheques restantes y el depósito de garantía. Le protege si el propietario cambia de opinión más adelante, y el Dubai Land Department pide una carta del propietario antes de cancelar en Ejari un contrato activo.

Avise con toda la antelación que pueda y explique por qué necesita irse, ya sea por un cambio de trabajo, un traslado o un cambio en su situación familiar. Los propietarios reaccionan mejor a un aviso temprano y honesto que a una sorpresa.

Un inquilino sustituto suele ser su mejor carta. Si hay un inquilino solvente dispuesto a firmar por el mismo alquiler o uno mayor, el propietario pierde poco, y muchos reducen o anulan la penalización. Pregunte antes de anunciar la vivienda. Subarrendar sin la aprobación escrita del propietario es causa de desalojo según el artículo 25 de la ley de alquileres, así que el nuevo inquilino debe firmar directamente con el propietario.

Deje todo por escrito. Si la negociación se atasca, el Rental Disputes Center ofrece una vía de conciliación amistosa antes de cualquier demanda formal.

Su depósito de garantía cubre los daños. No es una segunda penalización. Según el artículo 20 de la ley, el propietario debe devolver el depósito, o lo que quede tras las deducciones legítimas, cuando termina el contrato. El artículo 21 le obliga a devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso. Haga fotos con fecha en la entrega de llaves, igual que al entrar.

Cierre su cuenta de la DEWA y pague la última factura. La DEWA retiene un depósito reembolsable (AED 2.000 para apartamentos y AED 4.000 para villas) y lo devuelve cuando se liquida la factura final. El Dubai Land Department señala que no se puede abrir la cuenta del nuevo inquilino hasta que se pague la factura final de la DEWA del inquilino saliente. Una factura pendiente retrasa el siguiente alquiler del propietario y puede complicar su acuerdo.

Después, asegúrese de que se cancela el registro Ejari. Puede hacerlo gratis en la app Dubai REST o en el sistema Ejari, o en un Real Estate Services Trustee Centre pagando una tasa de servicio. Para un contrato que sigue activo, el Dubai Land Department pide una carta del propietario que solicite la cancelación. Es un motivo más para tener el acuerdo del propietario por escrito.

Si usted y el propietario no llegan a un acuerdo, por ejemplo por un depósito que nunca se devuelve o una penalización muy superior a la del contrato, cualquiera de las partes puede presentar una demanda ante el Rental Disputes Center (RDC), el tribunal especializado en alquileres de Dubai. Las demandas se registran en línea en la web del RDC o en los Real Estate Services Trustee Centres, con su último Ejari, su documento de identidad y pruebas como el contrato, los mensajes y los recibos.

El RDC fija las tasas. Los casos de desalojo, renovación, alquiler y terminación cuestan el 3,5 % del alquiler anual, con un mínimo de AED 500 y un máximo de AED 20.000. Las reclamaciones solo de dinero, como la devolución de un depósito, cuestan el 3,5 % del importe reclamado, con un mínimo de AED 500 y un máximo de AED 15.000. Se suman pequeños cargos fijos, y se le devuelve la mitad de la tasa si el caso se resuelve de forma amistosa.

Como la tasa crece con el alquiler, tome el RDC como último recurso. Una oferta razonable y bien documentada resuelve la mayoría de las salidas anticipadas mucho antes de llegar a este punto.

La gente rescinde contratos porque la vida avanza. Un nuevo trabajo al otro lado de la ciudad, una familia que crece, un traslado que no salió como estaba previsto. Antes de firmar su próximo contrato, pida una cláusula de salida adaptada a su situación. Pedirla no cuesta nada y puede ahorrarle meses de alquiler más adelante.

Si se está mudando a Dubai o cambia de vivienda dentro de la ciudad, EQT puede ayudarle a encontrar su próximo alquiler. Envíenos su presupuesto, sus zonas preferidas y la fecha de entrada, y le responderemos con una selección de viviendas que encajen, con las condiciones del contrato explicadas antes de que se comprometa.