Поновлення оренди та виселення в Dubai: правила повідомлень

Фактично так. Стаття 6 Закону № 26 від 2007 року передбачає: якщо строк оренди завершився, а орендар залишається в житлі без заперечень власника, договір поновлюється на той самий строк або на один рік, залежно від того, що коротше, на попередніх умовах.

Саме тому багато орендарів просто продовжують жити після першого року, нічого не підписуючи заново. Проте варто реєструвати кожне поновлення в Ejari, адже актуальний Ejari потрібен, наприклад, для спонсорування сімейної візи і для будь-якої справи в Rental Disputes Center.

Поновлення не означає, що власник ніколи нічого не може змінити. Це означає, що він має дотримуватися наведених нижче правил повідомлення, а будь-яке підвищення оренди має залишатися в межах, прив'язаних до орендного індексу RERA.

Стаття 14 зі змінами, внесеними Законом № 33 від 2008 року, встановлює: якщо сторони не домовилися інакше, сторона, яка хоче змінити будь-яку умову договору при поновленні, має повідомити іншу щонайменше за 90 днів до завершення договору. Dubai Land Department описує те саме правило для орендної плати: про підвищення чи зниження слід повідомити не пізніше ніж за 90 днів до завершення строку.

Якщо власник пропустив 90-денний строк, запропонована зміна не повинна застосовуватися при цьому поновленні, і зазвичай продовжують діяти чинні умови. Це працює і на вашу користь: якщо ви хочете кращих умов, наприклад менше чеків або нижчу оренду, заявіть про це письмово до настання 90-денної позначки.

Навіть за належного повідомлення розмір підвищення оренди обмежений Декретом № 43 від 2013 року і звіряється з орендним індексом RERA. Наш посібник про правила підвищення оренди в Dubai пояснює, як перевірити допустиму суму.

Стаття 25(2) зі змінами дозволяє власнику вимагати виселення після завершення договору лише в чотирьох випадках. Перелік вичерпний, тож власник, який просто хоче нового орендаря за вищою ціною, законних підстав не має.

За будь-якої з цих підстав власник має повідомити вам причини виселення щонайменше за 12 місяців до дати виселення, а повідомлення має бути вручене через нотаріуса або рекомендованим листом. Dubai Land Department підтверджує, що між повідомленням і запитуваною датою виселення має минути щонайменше 12 місяців. Повідомлення у WhatsApp, електронний лист чи усне попередження цій вимозі не відповідають.

Сам по собі продаж не припиняє вашу чинну оренду. Стаття 28 встановлює, що перехід права власності не впливає на ваше право проживати до кінця строкового договору, укладеного з попереднім власником. Новий власник, якому потрібне порожнє житло, має дотримуватися того самого правила про повідомлення за 12 місяців.

Виселення для власного проживання має запобіжник. Згідно зі статтею 26 зі змінами, якщо трибунал ухвалив рішення на користь власника з підстави власного проживання чи проживання родича першого ступеня, власник не може здавати житло третій особі щонайменше два роки для житлової нерухомості або три роки для нежитлової, з дати повернення житла.

Якщо власник порушить це обмеження, колишній орендар може звернутися до трибуналу по справедливу компенсацію. Після виїзду варто стежити за порталами оголошень: якщо ваше колишнє житло з'явиться в оренді невдовзі після виселення для власного проживання, збережіть скриншоти з датами.

У разі виселення через знесення чи ремонт стаття 29 надає орендарю переважне право повернутися після завершення робіт за орендною платою, визначеною за критеріями закону, за умови, що ви скористаєтеся ним протягом 30 днів після повідомлення від власника.

Лише з конкретних причин, наведених у статті 25(1) зі змінами. Найпоширеніша: несплата оренди. Якщо сторони не домовилися інакше, власник може вимагати виселення, коли орендар не сплатив оренду або її частину протягом 30 днів після отримання вимоги про оплату. Повернутий чек сам по собі не дає власнику права змінити замки: повідомлення і судова процедура все одно обов'язкові.

Для підстав, що виникають протягом строку оренди, власник має вручити повідомлення через нотаріуса або рекомендованим листом. Інші підстави стосуються того, як житло використовується і як за ним доглядають.

Поза цими випадками власник не може в односторонньому порядку достроково розірвати чинний договір. Якщо ви отримали повідомлення, яке не відповідає жодній підставі або було вручене неналежним чином, проконсультуйтеся, перш ніж погоджуватися на виїзд.

Rental Disputes Center (RDC) є трибуналом для спорів між власниками та орендарями в Dubai. Позов може подати будь-яка сторона, а для вимог про виселення потрібен доказ належного повідомлення, наприклад нотаріальне повідомлення або квитанція про рекомендований лист. Справи реєструють онлайн на сайті RDC або в Real Estate Services Trustee Centres; знадобляться актуальний Ejari, посвідчення особи, банківський лист чи виписка з вашим IBAN і підтвердні документи арабською мовою або з перекладом на арабську.

Для справ про виселення, поновлення, орендну плату та розірвання збір RDC становить 3,5% річної оренди, мінімум AED 500 і максимум AED 20,000. Для грошових вимог це 3,5% від суми вимоги, але не більше AED 15,000. До цього додаються невеликі фіксовані збори, зокрема AED 100 за вручення документів. RDC також пропонує процедуру мирного врегулювання, і половину збору повертають, якщо справу врегульовано.

Багато орендарів переконуються, що спокійна письмова відповідь із посиланням на відповідну статтю знімає необґрунтоване повідомлення взагалі без подання позову.

Повідомлення за 12 місяців довге, і в цьому його сенс: воно дає вам час на планування. Використайте його, щоб визначити бюджет, порівняти райони і обрати дату переїзду, зручну з огляду на навчальний рік чи зміну роботи.

EQT допомагає знайти житло в оренду тим, хто переїжджає до Dubai, і мешканцям, яким потрібно переїхати. Повідомте нам свій бюджет, бажані райони і дату заселення, і ми надішлемо відповідну добірку з поясненням умов договору ще до підписання.