Bail à Dubai : renouvellement et préavis d'expulsion

Oui, en pratique. L'article 6 de la Loi n° 26 de 2007 prévoit que si le bail arrive à échéance et que le locataire reste dans le logement sans opposition du propriétaire, le contrat se renouvelle aux mêmes conditions, pour la même durée ou pour un an si cette durée est plus courte.

C'est pourquoi beaucoup de locataires continuent après leur première année sans rien signer de nouveau. Enregistrez tout de même chaque renouvellement sur Ejari (l'enregistrement Ejari du bail). Un Ejari à jour vous sera demandé pour parrainer un visa familial et pour toute procédure devant le Rental Disputes Center.

Le propriétaire peut toujours modifier les conditions au renouvellement, à condition de respecter les règles de préavis décrites plus bas et de maintenir toute hausse de loyer dans les limites liées à l'indice locatif de la RERA.

L'article 14, modifié par la Loi n° 33 de 2008, prévoit que, sauf accord contraire des parties, celle qui souhaite modifier une clause du bail au renouvellement doit en informer l'autre au moins 90 jours avant l'expiration du contrat. Le Dubai Land Department (DLD) applique la même règle au loyer : toute hausse ou baisse doit être notifiée au moins 90 jours avant l'échéance.

Si votre propriétaire laisse passer ce délai de 90 jours, la modification proposée ne devrait pas s'appliquer à ce renouvellement et les conditions existantes se poursuivent. La règle joue aussi en votre faveur. Vous voulez moins de chèques ou un loyer plus bas ? Formulez votre demande par écrit avant l'échéance des 90 jours.

Même avec un préavis en bonne et due forme, le Décret n° 43 de 2013 plafonne toute hausse de loyer par rapport à l'indice locatif de la RERA. Le guide d'EQT sur les hausses de loyer à Dubai explique comment vérifier le montant autorisé.

L'article 25(2), dans sa version modifiée, n'autorise le propriétaire à demander l'expulsion à l'expiration du bail que dans quatre cas. La liste est limitative : vouloir un nouveau locataire à un loyer plus élevé ne constitue pas un motif légal.

Pour chacun des quatre motifs, le propriétaire doit vous en communiquer les raisons au moins 12 mois avant la date d'expulsion, par notaire ou par courrier recommandé. Le Dubai Land Department confirme qu'au moins 12 mois doivent séparer la notification de la date d'expulsion demandée. Un message WhatsApp, un e-mail ou un avertissement oral ne remplit pas cette exigence.

La vente seule ne met pas fin à votre bail en cours. L'article 28 prévoit qu'un transfert de propriété n'affecte pas votre droit de rester jusqu'au terme d'un bail à durée déterminée signé avec l'ancien propriétaire. Un nouveau propriétaire qui veut récupérer le bien libre doit respecter le même préavis de 12 mois.

Les quatre motifs :

La loi prévoit une garantie pour les expulsions pour usage personnel. Selon l'article 26 modifié, lorsque le tribunal donne raison au propriétaire pour un usage personnel ou au profit d'un parent au premier degré, celui-ci ne peut pas louer le bien à un tiers pendant au moins deux ans (résidentiel) ou trois ans (non résidentiel) à compter de la reprise de possession.

Un propriétaire qui enfreint cette interdiction s'expose à une demande d'indemnisation équitable de l'ancien locataire devant le tribunal. Surveillez les portails d'annonces après votre départ et, si votre ancien logement réapparaît à la location peu après une expulsion pour usage personnel, enregistrez des captures d'écran datées.

Après une expulsion pour démolition ou rénovation, l'article 29 vous accorde un droit de priorité pour revenir une fois les travaux terminés, à un loyer fixé selon les critères de la loi, à condition de l'exercer dans les 30 jours suivant la notification du propriétaire.

Uniquement pour les motifs précis de l'article 25(1) modifié. Le loyer impayé est le plus fréquent : sauf accord contraire des parties, le propriétaire peut demander l'expulsion si le locataire ne paie pas tout ou partie du loyer dans les 30 jours suivant une mise en demeure. Un chèque sans provision ne permet pas à lui seul au propriétaire de changer les serrures : la mise en demeure et la procédure légale s'appliquent toujours.

Pour les motifs qui surviennent en cours de bail, le propriétaire doit notifier par notaire ou par courrier recommandé. La plupart des autres motifs concernent l'usage ou l'entretien du logement :

En dehors de ces cas, un propriétaire ne peut pas mettre fin seul à un bail valide avant son terme. Si un avis ne correspond à aucun motif, ou n'a pas été notifié selon la bonne méthode, faites-vous conseiller avant d'accepter de partir.

Le Rental Disputes Center (RDC) est le tribunal de Dubai chargé des litiges entre propriétaires et locataires, et les deux parties peuvent le saisir. Une demande d'expulsion exige la preuve de la notification légale, comme l'avis notarié ou l'accusé de réception du recommandé. Les dossiers se déposent en ligne sur le site du RDC ou dans les Real Estate Services Trustee Centres, avec votre dernier Ejari, votre pièce d'identité, une lettre ou un relevé bancaire indiquant votre IBAN, et des pièces justificatives en arabe ou traduites en arabe.

Les affaires d'expulsion, de renouvellement, de loyer et de résiliation coûtent 3,5 % du loyer annuel, avec un minimum de AED 500 et un maximum de AED 20 000. Les demandes financières coûtent 3,5 % du montant réclamé, plafonnés à AED 15 000. De petits frais fixes s'y ajoutent, dont AED 100 pour la signification des actes. Le RDC propose aussi une voie de règlement à l'amiable, et la moitié des frais vous est remboursée si l'affaire se règle ainsi.

Face à un avis mal fondé, une réponse écrite et posée citant l'article concerné suffit souvent, sans aucune procédure.

Un préavis de 12 mois est long à dessein, et il vous laisse le temps de vous organiser. Profitez-en pour fixer votre budget, comparer les quartiers et choisir une date de déménagement compatible avec le calendrier scolaire ou un changement professionnel.

EQT aide les personnes qui s'installent à Dubai, comme les résidents qui doivent déménager, à trouver un logement à louer. Envoyez-nous votre budget, vos secteurs préférés et votre date d'emménagement : nous vous répondrons avec une sélection adaptée, en vous expliquant les clauses du contrat avant la signature.