Hausse de loyer à Dubai 2026 : l'indice locatif RERA

Non. La loi locative de Dubai lie toute modification du loyer au renouvellement. Le loyer convenu s'applique pendant toute la durée du bail. Au renouvellement, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer, mais uniquement dans les limites du Décret n° 43 de 2013 et après avoir respecté le préavis requis.

Si vous restez dans les lieux après l'échéance sans opposition du propriétaire, la Loi n° 26 de 2007 considère le contrat comme renouvelé aux mêmes conditions, pour la même durée ou pour un an si cette durée est plus courte. D'où l'importance de la règle du préavis décrite plus bas.

La limite ne dépend pas de ce que le propriétaire estime obtenir sur le marché : elle découle de l'indice officiel. Le portail du gouvernement des EAU précise que les hausses de loyer à Dubai s'appliquent par comparaison avec le loyer moyen du secteur, à l'aide du calculateur de hausse de la RERA.

Le Décret n° 43 de 2013 fixe la hausse maximale au renouvellement en comparant votre loyer actuel au loyer moyen des logements comparables sur l'indice locatif de la RERA. Plus vous êtes en dessous de la moyenne, plus le propriétaire peut augmenter.

Prenons un exemple fictif : vous payez AED 100 000 par an et la moyenne de l'indice pour des logements comparables atteint AED 125 000. Votre loyer se situe 20 % en dessous de la moyenne, la hausse maximale est donc de 5 %, soit un loyer plafonné à AED 105 000. Si la moyenne était de AED 108 000, votre loyer se trouverait moins de 10 % en dessous et aucune hausse ne serait autorisée.

Les tranches officielles du décret :

Le Dubai Land Department a lancé le Smart Rental Index le 2 janvier 2025. Les plafonds du Décret 43 n'ont pas bougé. Seul le mode de calcul du loyer moyen, qui sert de référence aux tranches ci-dessus, a changé.

Selon le DLD, le nouvel indice repose sur l'intelligence artificielle et sur un système de classification des immeubles. Il évalue chaque immeuble selon ses caractéristiques techniques et structurelles, la qualité des finitions et de l'entretien, l'emplacement, ainsi que le niveau de services et d'équipements comme la propreté et le stationnement. Dans une mise à jour de février 2025, le DLD a expliqué que le droit à une hausse dépend désormais des loyers pratiqués dans l'immeuble, des loyers moyens du secteur et de la classification de l'immeuble.

Les baux renouvelés avant 2025 relevaient de l'ancien indice ; ceux renouvelés à partir de 2025 relèvent du nouveau. Deux appartements similaires situés dans deux immeubles différents du même quartier peuvent désormais obtenir des résultats différents. Le système est plus juste que les anciennes moyennes par secteur, et il rend votre propre vérification d'autant plus utile.

L'article 14 de la loi locative de Dubai, modifié par la Loi n° 33 de 2008, prévoit que, sauf accord contraire des parties, celle qui souhaite modifier une clause du bail doit en informer l'autre au moins 90 jours avant l'expiration du contrat. Le loyer étant une clause du bail, la règle s'applique aux hausses.

Le DLD a confirmé qu'un propriétaire qui laisse passer ce délai de 90 jours ne peut pas appliquer la hausse lors de ce renouvellement, même si l'indice l'autorise. Exigez le préavis par écrit et conservez-le.

La règle vaut dans les deux sens. Si vous souhaitez renégocier les conditions au renouvellement, prévenez vous aussi votre propriétaire par écrit au moins 90 jours avant l'échéance. La fin d'un bail obéit à d'autres règles, présentées dans le guide d'EQT sur l'expulsion et les préavis de renouvellement.

Le calculateur de l'indice locatif du Dubai Land Department est gratuit sur le site du DLD et dans l'application Dubai REST. Il affiche le loyer moyen des logements comparables et la hausse maximale autorisée pour votre bail.

Considérez le résultat comme un plafond. Un propriétaire peut toujours demander moins, et beaucoup renouvellent au même loyer pour garder un locataire fiable. Enregistrez une capture d'écran ou un PDF daté du résultat au cas où vous en auriez besoin plus tard.

Vous aurez besoin de :

Commencez par en parler calmement. Envoyez au propriétaire ou à son agent une capture d'écran du résultat du calculateur et demandez-lui de s'y aligner. Les demandes supérieures au plafond reflètent souvent les loyers proposés aux nouveaux locataires, alors que la loi mesure les renouvellements à l'aune de l'indice officiel, et non des prix affichés.

Si la discussion n'aboutit pas, déposez un dossier auprès du Rental Dispute Centre (RDC). Ses frais publiés pour les affaires locatives s'élèvent à 3,5 % du loyer annuel, avec un minimum de AED 500 et, pour les affaires de renouvellement et d'expulsion, un maximum de AED 20 000. Apportez votre certificat Ejari, le bail, le préavis du propriétaire et le résultat du calculateur.

Continuez à payer le loyer pendant la procédure, car un défaut de paiement donnerait au propriétaire un autre motif d'action. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ; pour un différend en cours, consultez un avocat aux EAU.

Parfois, les chiffres plaident pour un déménagement plutôt que pour une négociation, notamment si votre immeuble a été reclassé ou si vos besoins ont évolué. Envoyez à EQT votre budget, vos secteurs préférés et votre date d'emménagement idéale : nous vous répondrons avec une sélection de logements à louer à comparer avec votre offre de renouvellement.

Vous pouvez commencer par notre page location, et notre guide du locataire couvre le reste du parcours locatif.