Buyer Guides · 3 min de lecture
Droit locatif à Dubai : lois et droits des locataires
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Publié le August 4, 2026 · Mis à jour le September 24, 2026
À Dubai, le droit locatif protège à la fois les locataires et les propriétaires. La RERA impose l'enregistrement de chaque bail via Ejari, limite les hausses de loyer grâce à l'indice des loyers de la RERA et fixe des règles de préavis écrit strictes pour mettre fin à une location : 12 mois, pour un motif valable. Les locataires y gagnent en sécurité et en loyers prévisibles ; les propriétaires, des règles claires et aucun impôt sur les revenus locatifs. Voici comment fonctionne chaque règle, que vous louiez un logement ou que vous en mettiez un en location.
À retenir
- •Tout bail à Dubai doit être enregistré via Ejari, qui officialise le contrat et ses conditions.
- •La RERA encadre le marché locatif, et son indice des loyers fixe la hausse maximale autorisée.
- •Le loyer ne peut augmenter que s'il se situe sous l'indice du marché, et les hausses sont plafonnées selon un barème progressif.
- •Le propriétaire doit donner un préavis écrit en bonne et due forme, de 12 mois, pour récupérer son bien pour un motif valable.
- •Dubai n'impose pas les revenus locatifs, ce qui profite aux propriétaires et maintient l'attractivité du marché.
- •Le Rental Dispute Centre traite les litiges et offre aux deux parties une voie de résolution claire.
Le cadre : la RERA et Ejari
La Real Estate Regulatory Agency (RERA) encadre le marché locatif de Dubai et fixe les règles que propriétaires et locataires respectent. Toute location commence par un contrat de bail, que vous enregistrez via Ejari, le système officiel qui consigne les baux et rend leurs conditions opposables.
Un contrat enregistré sur Ejari vous est nécessaire pour ouvrir les compteurs, pour les démarches de visa et en cas de litige. Sans enregistrement, les deux parties sont en position plus fragile : enregistrez donc le contrat en premier.
De combien le loyer peut-il augmenter ?
La question la plus fréquente des locataires : le propriétaire peut-il augmenter le loyer, et de combien ? L'indice des loyers de la RERA, une référence publiée des loyers du marché, tranche la question. Un propriétaire ne peut augmenter le loyer que si votre loyer actuel se situe nettement sous le prix du marché pour un bien comparable, et même dans ce cas, la hausse est plafonnée selon un barème progressif.
Plus votre loyer est éloigné du marché, plus la hausse autorisée est importante, dans la limite d'un maximum. Si votre loyer est proche du prix du marché, aucune hausse n'est permise. Les locataires sont protégés des augmentations arbitraires, et les propriétaires peuvent malgré tout suivre le marché dans le temps.
- •Aucune hausse n'est permise si le loyer actuel se situe dans une fourchette étroite autour du prix du marché.
- •Plus l'écart sous l'indice est grand, plus la hausse plafonnée autorisée augmente.
- •L'indice des loyers de la RERA sert de référence en cas de litige sur une hausse.
- •Le propriétaire doit envoyer un préavis écrit en bonne et due forme, 90 jours avant le renouvellement, pour modifier le loyer ou les conditions.
Préavis et règles d'expulsion
À Dubai, un propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail à sa guise. Pour récupérer son bien, il lui faut un motif légal valable et un préavis écrit en bonne et due forme de 12 mois, notifié par voie officielle, ce qui donne au locataire sécurité et temps pour s'organiser.
Parmi les motifs reconnus : la vente du bien par le propriétaire, ou son emménagement, ou celui d'un parent au premier degré. Même dans ce cas, le propriétaire doit suivre la procédure et les règles de préavis à la lettre, et un locataire qui reçoit un préavis irrégulier peut le contester. Connaître ces règles évite aux deux parties des erreurs coûteuses.
- •Motifs valables pour récupérer le bien : vente, ou emménagement du propriétaire ou d'un proche parent.
- •Le préavis est de 12 mois, notifié par voie officielle et documentée.
- •Un propriétaire ne peut refuser le renouvellement sans motif légal ni préavis.
- •Le locataire peut contester un préavis irrégulier.
Dépôt de garantie, entretien et obligations
Le locataire verse un dépôt de garantie à l'entrée, et le propriétaire doit le restituer à la sortie, déduction faite du coût des dégâts allant au-delà de l'usure normale. Les obligations principales du locataire : maintenir le logement en bon état et payer le loyer à temps.
Le propriétaire assure les gros travaux d'entretien et maintient le logement habitable, tandis que le locataire prend en charge le petit entretien, sauf clause contraire du contrat. Le bail peut répartir ces obligations autrement : les deux parties doivent lire ces clauses avant de signer.
- •Le locataire verse un dépôt de garantie remboursable, restitué déduction faite des dégâts réels.
- •Le propriétaire est responsable des gros travaux et de l'entretien structurel.
- •Le locataire se charge du petit entretien courant.
- •Le contrat peut répartir les obligations autrement : lisez-le avant de signer.
- •Les charges de service (service charges) dues à l'association des propriétaires incombent au propriétaire, pas au locataire.
Régler les litiges et la position du propriétaire
Quand propriétaire et locataire ne parviennent pas à régler un désaccord à l'amiable, le Rental Dispute Centre examine l'affaire. Grâce à cette voie claire et accessible vers une décision, chacun peut faire valoir ses droits sans pression informelle, et le marché reste ordonné.
Pour les investisseurs, des règles prévisibles sur les loyers, les préavis et les litiges réduisent le risque. Dubai ne prélève ni impôt sur les revenus locatifs, ni taxe foncière, ni impôt sur les plus-values : le rendement après frais figure parmi les plus attractifs au monde. Les propriétaires qui enregistrent leurs baux via Ejari, respectent l'indice des loyers et suivent les règles de préavis s'assurent un revenu stable et bien protégé.
Questions fréquentes
De combien mon propriétaire peut-il augmenter le loyer à Dubai ?+
Uniquement dans les limites de l'indice des loyers de la RERA. Une hausse est autorisée si votre loyer actuel se situe nettement sous le prix du marché pour un bien comparable, plafonnée selon un barème progressif : plus l'écart est grand, plus la hausse permise est importante, dans la limite d'un maximum. Si votre loyer est proche du marché, aucune hausse n'est permise.
Qu'est-ce qu'Ejari et pourquoi est-ce important ?+
Ejari est le système officiel de Dubai pour enregistrer les contrats de bail, ce qui rend leurs conditions opposables. Un contrat Ejari enregistré vous est nécessaire pour l'eau et l'électricité, certaines démarches de visa et tout litige locatif. Sans lui, locataire et propriétaire sont tous deux en position juridique plus fragile : enregistrez-le en premier.
Un propriétaire peut-il expulser un locataire à Dubai ?+
Seulement pour un motif légal valable et avec un préavis en bonne et due forme de 12 mois, notifié officiellement. Parmi les motifs reconnus : la vente du bien, ou l'emménagement du propriétaire ou d'un parent au premier degré. Un propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail à sa guise, et un locataire qui reçoit un préavis irrégulier peut le contester devant le Rental Dispute Centre.
Les revenus locatifs sont-ils imposés à Dubai ?+
Non. Dubai ne prélève ni impôt sur les revenus locatifs, ni taxe foncière, ni impôt sur les plus-values. Un rendement brut, souvent de 6 à 9 %, se traduit donc plus complètement en revenu net que sur la plupart des marchés. Les charges de service et les frais de gestion restent dus.
À qui s'adresser en cas de litige locatif à Dubai ?+
Le Rental Dispute Centre de Dubai examine les affaires entre propriétaires et locataires portant sur les hausses de loyer, les préavis, les dépôts de garantie et les expulsions. Un contrat enregistré sur Ejari et le respect des règles de la RERA renforcent nettement votre position si l'affaire y est portée.
