Liwan
Des appartements abordables à côté de Dubai Silicon Oasis
Guide du quartier
Liwan est un quartier résidentiel en pleine propriété (freehold) de Dubailand (Wadi Al Safa 2), à côté de Dubai Silicon Oasis, composé surtout d'immeubles d'appartements de hauteur moyenne. Il convient aux acheteurs au budget serré et aux locataires qui travaillent dans l'est de Dubai : un une chambre s'y est vendu environ AED 894 000 et rapporte autour de 8 % brut.
À retenir
- Liwan est un quartier en pleine propriété de Dubailand, aménagé par Mizin et lancé en 2006, à côté de Dubai Silicon Oasis.
- Les appartements d'une chambre sont la taille la plus vendue à Liwan et la plus avantageuse au pied carré : environ AED 894 000, à peine plus qu'un studio à AED 740 000, tandis qu'un deux chambres atteint environ AED 1,43 million.
- Les rendements bruts sont élevés : environ 8,2 % pour les studios, 8,1 % pour les une chambre et 7,7 % pour les deux chambres.
- Les ventes sur plan ont représenté 600 des 1 028 transactions, avec Empire Lakeviews en tête (392 ventes).
- Wavez Residence by Danube a été l'immeuble le plus loué, avec 321 contrats Ejari en un an.
Liwan mérite le détour si vous cherchez un appartement abordable, bien relié par la route, dans l'est de Dubai. Le quartier a été aménagé par Mizin, filiale de Dubai Holding, et lancé en 2006 sur environ 13 millions de sq ft, à la jonction de Dubai Al Ain Road et de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Il mêle aujourd'hui les anciens immeubles Queue Point d'Al Mazaya, des immeubles plus récents et à taille humaine de Vision Developments, Danube et Confident Group, et l'enclave de villas 180 Degree. Un appartement d'une chambre s'est vendu environ AED 894 000 et loué environ AED 48 000 par an selon les registres du DLD et d'Ejari, soit un rendement brut d'environ 8 %. La demande vient des investisseurs en quête de rendement et des locataires qui travaillent à proximité.
Chiffres clés
- Emplacement
- Wadi Al Safa 2, Dubailand, à côté de Dubai Silicon Oasis
- Promoteur principal
- Mizin (Dubai Holding)
- Types de biens
- Appartements, plus des villas à 180 Degree
- Prix de vente type, 1 chambre
- AED 894 000 (DLD, 12 mois)
- Loyer type, 1 chambre
- AED 48 000 par an, rendement brut d'environ 8,1 %
- Régime de propriété
- Pleine propriété (freehold), ouverte à toutes les nationalités
- Idéal pour
- Acheteurs au budget serré, investisseurs en quête de rendement, locataires travaillant à Silicon Oasis
Guides des immeubles à Liwan
Faits, prix demandés et vendus, rendements et équipements de chaque tour.
Données du marché
Liwan : prix et loyers par nombre de chambres
Ventes enregistrées par le Dubai Land Department et baux Ejari du 26 sept. 2025 au 25 sept. 2026, sur les 40 immeubles et ensembles que nous suivons à Liwan.
- Ventes enregistrées
- 1,028
- 600 sur plan
- Baux enregistrés
- 1,489
- Prix type au pied carré
- AED 1,226
- Biens proposés en ce moment
- 472
| Taille | Ventes | Prix type | AED par pied carré | Loyer type | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 277 | AED 740K | 1,752 | AED 42K par an | 8.2% |
| 1 ch. | 485 | AED 894K | 1,187 | AED 48K par an | 8.1% |
| 2 ch. | 238 | AED 1.4M | 1,020 | AED 70K par an | 7.7% |
| 3 ch. | 26 | AED 1.5M | 859 | AED 91K par an | · |
Ce qui s'est vendu ici
1,028 logements ont changé de mains à Liwan au cours des 12 derniers mois, dont 58 % achetés sur plan.
Les plus échangés: Empire Lakeviews (392, AED 740K); Reem by Vision (107, AED 876K); National Bonds Jewels (79, AED 1.4M)
Principaux immeubles de Liwan
| Immeuble | Promoteur | Livraison | Ventes sur 12 mois | Prix type |
|---|---|---|---|---|
| Empire Lakeviews | Empire Developments | sur plan | 392 | AED 740K |
| Wavez Residence | Danube Properties | 2022 | 34 | AED 513K |
| Mazaya 10 | Al Mazaya Real Estate | · | 21 | AED 560K |
| Reem by Vision | Vision Developments | sur plan | 107 | AED 876K |
| Celine by Vision | Vision Developments | 2026 | 39 | AED 983K |
| Mazaya 5 | Al Mazaya Real Estate | · | 10 | AED 665K |
| National Bonds Jewels | Binghatti Developers | 2018 | 79 | AED 1.4M |
| Mazaya 6 | Al Mazaya Real Estate | · | 5 | AED 500K |
Les valeurs types sont des médianes pondérées par le nombre de transactions. Rendement brut : loyer type divisé par le prix type.
Du plan directeur de Mizin à un quartier d'appartements en plein essor
Liwan a été lancé en septembre 2006 par Mizin, le promoteur de quartiers résidentiels de Tatweer et Dubai Holding, comme une ville nouvelle en pleine propriété à Dubailand. Le plan couvrait environ 13 millions de sq ft et a été divisé en parcelles destinées à d'autres promoteurs. Al Mazaya Real Estate a été l'un des premiers à construire, avec Queue Point, un ensemble d'immeubles de hauteur moyenne au nord et au centre du quartier qui fournit encore une grande partie de l'offre locative prête à habiter de Liwan.
Une deuxième vague de construction a transformé le quartier ces dernières années. Danube a achevé Wavez Residence en 2022, avec des commerces au rez-de-chaussée, Confident Lancaster a ouvert en 2024, et Vision Developments a ajouté Karma en 2025, Celine en février 2026 et l'immeuble Platinum, achevé, avec des logements allant jusqu'à quatre chambres. Près du centre, 180 Degree d'Al Sayyah Group réunit 126 villas de cinq chambres autour d'un club house. De grands programmes sur plan comme Empire Lakeviews et Reem by Vision ajoutent désormais la prochaine vague d'offre.
Écoles, commerces et liens avec Silicon Oasis
Une bonne partie de la vie quotidienne de Liwan se prolonge à Dubai Silicon Oasis, juste de l'autre côté de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, où les habitants trouvent écoles, centre commercial et hôpital universitaire à un ou deux kilomètres. À l'intérieur de Liwan, un supermarché et un terrain de football desservent les immeubles du sud et du centre.
- •Nesto Market Liwan est à environ 0,3 à 0,8 km de la plupart des immeubles.
- •Silicon Central Mall, à Dubai Silicon Oasis, est à environ 0,7 à 1,1 km.
- •Indian International School DSO est à environ 0,9 à 1,4 km des immeubles de Liwan, et GEMS Wellington Academy Silicon Oasis à environ 2,1 à 2,5 km.
- •Fakeeh University Hospital est à environ 2,1 à 2,5 km.
- •Le terrain de football de Liwan se trouve à côté d'Ayat Park View et de Platinum by Vision, au sud.
- •Dubai Outlet Mall est à environ 4,5 km, et Global Village à environ 7,5 km.
Prix de vente et loyers des logements à Liwan
Les transactions enregistrées au DLD sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026, dans les 40 immeubles de Liwan que nous suivons, situent un studio type d'environ 420 sq ft à AED 740 000, un une chambre d'environ 800 sq ft à AED 894 000 et un deux chambres d'environ 1 380 sq ft à AED 1,43 million. Les trois chambres ont changé de mains moins souvent, 26 fois, autour de AED 1,5 million. La moyenne affichée d'environ AED 1 225 le sq ft cache de forts écarts : les anciens immeubles Mazaya se sont échangés entre AED 720 et 840 le sq ft environ, tandis qu'Empire Lakeviews, vendu sur plan, a atteint en moyenne environ AED 1 620.
Les loyers sont modérés et stables. Les données Ejari indiquent AED 42 000 par an pour un studio, AED 48 000 pour un une chambre et AED 70 000 pour un deux chambres, soit des rendements bruts de 7,7 à 8,2 %. Les trois chambres se louent autour de AED 91 000. Wavez Residence a mené la location avec 321 contrats, suivi de Mazaya 10 et Mazaya 5. Parmi les immeubles de revente, National Bonds Jewels by Binghatti a été le plus actif, avec 79 ventes, presque toutes des deux chambres.
Pourquoi Liwan convient aux acheteurs comme aux locataires
- •Parmi les prix d'entrée les plus bas de Dubai pour un appartement en pleine propriété, avec des une chambre sous AED 900 000.
- •Des rendements bruts proches de 8 % sur les studios et les une chambre.
- •Un accès rapide à Dubai Al Ain Road et à Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.
- •Écoles, centre commercial et hôpital universitaire juste de l'autre côté de la route, à Dubai Silicon Oasis.
- •Un mélange d'immeubles établis et de livraisons récentes aux équipements modernes.
Les points à considérer à Liwan
- •Liwan n'a pas de station de métro : les trajets se font surtout en voiture.
- •Les programmes sur plan vont apporter une offre nouvelle : comparez attentivement les dates de remise des clés et les plans de paiement.
- •Les anciens immeubles Queue Point datent d'environ 2009 à 2014 : vérifiez l'entretien et les charges de copropriété immeuble par immeuble.
- •Dans certaines zones, des terrains se construisent encore, ce qui signifie des chantiers dans quelques rues pendant un certain temps.
Bon à savoir
Liwan : vos questions
Fait-il bon vivre à Liwan ?+
Liwan convient à ceux qui veulent un logement abordable et pratique dans l'est de Dubai. Les une chambre se louent environ AED 48 000 par an, un supermarché et un parc se trouvent dans le quartier, et Dubai Silicon Oasis, juste à côté, offre écoles, Silicon Central Mall et Fakeeh University Hospital. Le quartier est plus calme et moins léché que les quartiers centraux, et la plupart des habitants se déplacent en voiture.
Combien coûte un appartement d'une chambre à Liwan ?+
À Liwan, les ventes enregistrées au DLD sur les 12 mois jusqu'à septembre 2026 placent la une chambre d'environ 800 sq ft vers AED 894 000. Les studios valaient près de AED 740 000, les deux chambres près de AED 1,43 million. En revente, les anciens immeubles Mazaya restent en général moins chers que les immeubles neufs ou sur plan.
Quel rendement locatif peut-on attendre à Liwan ?+
Les rendements bruts de Liwan comptent parmi les plus élevés de Dubai : environ 8,2 % pour les studios, 8,1 % pour les une chambre et 7,7 % pour les deux chambres, sur la base des prix actuels du DLD et des loyers Ejari. Wavez Residence, Mazaya 10 et Mazaya 5 ont enregistré le plus de baux, signe d'une demande locative régulière.
Les expatriés peuvent-ils acheter à Liwan ?+
Oui. Liwan a été lancé comme une ville nouvelle en pleine propriété : les expatriés et les acheteurs étrangers peuvent y posséder appartements et villas en propre, avec un titre enregistré auprès du Dubai Land Department. Les prêts immobiliers sont accessibles pour les logements prêts à habiter, et les programmes sur plan comme Empire Lakeviews se vendent avec des plans de paiement du promoteur.
Quelles écoles trouve-t-on près de Liwan ?+
Les écoles les plus proches sont à Dubai Silicon Oasis. Indian International School DSO est à environ 1 à 1,4 km de la plupart des immeubles de Liwan, et GEMS Wellington Academy Silicon Oasis à environ 2,1 à 2,5 km. Rochester Institute of Technology Dubai, un campus universitaire, est à environ 3 km des immeubles du nord.
À quelle distance se trouve Liwan de Downtown Dubai et de l'aéroport ?+
The Dubai Mall, à Downtown, est à environ 12,5 à 14 km de Liwan, soit environ 20 minutes en voiture quand la circulation est fluide. L'aéroport international de Dubai est à environ 15 à 16 km. Dubai Al Ain Road et Sheikh Mohammed Bin Zayed Road longent toutes deux le quartier.
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