Чеки за аренду в Dubai: 1, 2, 4 или 12 чеков

Чек с отсроченной датой выписывают сегодня, но датируют будущим днём. Банк не может оплатить его раньше этой даты. В Dubai арендатор выписывает отдельный чек на каждый платёж аренды, ставит на каждом дату платежа и передаёт весь комплект при подписании договора аренды.

Правительственный портал ОАЭ описывает это как часть стандартной процедуры аренды в Dubai: чтобы заключить договор, арендатор предоставляет копию паспорта, действующую резидентскую визу и Emirates ID, а также чеки с отсроченной датой на весь согласованный срок аренды.

Арендодатель или агент хранит чеки и предъявляет каждый в банк, когда наступает его дата. По умолчанию вы не платите ежемесячно, как в Лондоне или Нью-Йорке. Фактически весь год закреплён обязательствами уже в первый день.

Количество чеков согласуют вы и арендодатель, и его вписывают в договор аренды. Закон Dubai об аренде (Закон № 26 от 2007 года) устанавливает, что аренда оплачивается в даты, о которых договорились стороны, а при отсутствии договорённости ежегодно четырьмя равными частями вперёд. Именно поэтому четыре чека встречаются так часто.

Вот как на практике работают привычные схемы:

Арендодатель с одним чеком получает гарантированный доход за весь год уже в первый день, без риска, что какой-то следующий чек вернут. У арендодателя с двенадцатью чеками двенадцать моментов, когда что-то может пойти не так, плюс больше административной работы. Эта разница в риске и усилиях закладывается в цену.

Поэтому на рынке Dubai обычная практика: объявление с одной ценой за один чек и чуть более высокой за большее число чеков, или скидка от арендодателя, если вы предлагаете меньше чеков. Фиксированной формулы или законодательной шкалы для этого нет, так что разница зависит от арендодателя, здания и активности рынка.

Если у вас есть свободные средства, предложение меньшего числа чеков является одним из самых действенных инструментов торга для арендатора. Если нет, обычно лучше согласиться на чуть более высокую аренду четырьмя чеками, чем перенапрягать бюджет одним.

На практике да. Чеки за аренду выписываются с банковского счёта в ОАЭ, поэтому вам нужен счёт с чековой книжкой, прежде чем подписать стандартный договор аренды. Многие банки выдают чековую книжку к текущему счёту, но некоторые цифровые счета её не предусматривают, так что уточните это до открытия.

Именно поэтому при переезде важен порядок шагов. Обычно для открытия банковского счёта нужны резидентская виза и Emirates ID, а чтобы выписать чеки, нужен банковский счёт. Наше руководство по открытию банковского счёта в Dubai пошагово описывает этот процесс.

Арендодатели также часто просят внести гарантийный депозит отдельным чеком или платежом. Ведите чёткий учёт номера, суммы и даты каждого чека и сфотографируйте весь комплект, прежде чем его передать.

Чеки по-прежнему являются стандартом, но уже не единственным вариантом. По данным Khaleej Times, в начале 2023 года Земельный департамент Dubai (DLD) связал систему Ejari с системой прямого дебетования Центрального банка ОАЭ, что позволяет арендодателям списывать аренду напрямую со счёта арендатора на основании подписанного поручения.

Некоторые арендодатели также принимают банковские переводы, а отдельные управляющие компании и платформы для оплаты аренды позволяют платить картой или разбивать оплату на ежемесячные платежи, иногда за дополнительную комиссию. Всё это возможно только с согласия арендодателя, поэтому воспринимайте эти варианты как вопрос, который стоит задать, а не как гарантию.

Если для вас важна ежемесячная оплата, прочитайте наше руководство о ежемесячной оплате аренды в Dubai ещё до начала просмотров, чтобы сразу отбирать арендодателей и здания, которые её предлагают.

Закон существенно изменился. С 2 января 2022 года, согласно Федеральному декрету-закону № 14 от 2020 года, чек, возвращённый из-за нехватки средств на счёте, в ОАЭ, как правило, больше не является уголовным преступлением. Соответствующие правила теперь содержатся в Федеральном декрете-законе № 50 от 2022 года о коммерческих сделках, который вступил в силу 2 января 2023 года.

Это не значит, что возвращённый чек ничем не грозит. Такой чек можно сразу предъявить в исполнительный суд как исполнительный документ, без предварительного отдельного гражданского процесса, а банки обязаны выплатить любой частичный остаток, имеющийся на счёте. Умышленные недобросовестные действия, например закрытие счёта или остановка платежа без законных оснований, по-прежнему могут быть преступлением.

Что касается самой аренды, закон Dubai позволяет арендодателю требовать выселения, если аренда не оплачена в течение 30 дней после официального требования об оплате. Если вы знаете, что чек не пройдёт, поговорите с арендодателем или агентом до наступления даты. Большинство согласится на короткую отсрочку или замену платежа, а не пойдёт в Центр разрешения арендных споров. По вашей конкретной ситуации проконсультируйтесь с юристом в ОАЭ.

Количество чеков является одним из немногих условий аренды в Dubai, о которых действительно можно договориться, и знание того, какие арендодатели гибкие, экономит много времени. Если вы переезжаете и хотите сначала арендовать жильё, сообщите нам свой бюджет, желаемые районы и дату заселения, и мы пришлём подборку подходящих вариантов, в том числе жильё, где арендодатель принимает больше чеков или другие способы оплаты.

Начать можно на нашей странице аренды, а остальной процесс описан в нашем полном руководстве для арендатора. Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.