Чеки за оренду в Dubai: 1, 2, 4 чи 12 чеків

Чек з відкладеною датою виписують сьогодні, але датують майбутнім днем. Банк не може сплатити його раніше цієї дати. У Dubai орендар виписує окремий чек на кожен платіж оренди, ставить на кожному дату платежу і передає весь комплект під час підписання договору оренди.

Урядовий портал ОАЕ описує це як частину стандартної процедури оренди в Dubai: щоб укласти договір, орендар надає копію паспорта, дійсну резидентську візу та Emirates ID, а також чеки з відкладеною датою на весь погоджений строк оренди.

Власник або агент зберігає чеки і подає кожен до банку, коли настає його дата. За замовчуванням ви не платите щомісяця, як у Лондоні чи Нью-Йорку. Фактично весь рік оплачено зобов'язаннями вже в перший день.

Кількість чеків погоджують ви та власник, і її вписують у договір оренди. Закон Dubai про оренду (Закон № 26 від 2007 року) визначає, що оренду сплачують у дати, про які домовилися сторони, а якщо домовленості немає, то щороку чотирма рівними частинами наперед. Саме тому чотири чеки трапляються так часто.

Ось як на практиці працюють звичні схеми:

Власник з одним чеком має дохід за весь рік гарантованим уже в перший день, без ризику, що якийсь наступний чек повернуть. Власник із дванадцятьма чеками має дванадцять моментів, коли щось може піти не так, а також більше адміністративної роботи. Ця різниця в ризику та зусиллях закладається в ціну.

Тому на ринку Dubai звичною практикою є оголошення з однією ціною за один чек і трохи вищою за більшу кількість чеків, або знижка від власника, якщо ви пропонуєте менше чеків. Фіксованої формули чи законодавчої шкали для цього немає, тож різниця залежить від власника, будинку та активності ринку.

Якщо у вас є вільні кошти, пропозиція меншої кількості чеків є одним із найдієвіших інструментів торгу для орендаря. Якщо ні, зазвичай краще погодитися на трохи вищу оренду чотирма чеками, ніж перенапружувати бюджет одним.

На практиці так. Чеки за оренду виписують з банківського рахунку в ОАЕ, тож вам потрібен рахунок із чековою книжкою, перш ніж підписати стандартний договір оренди. Багато банків видають чекову книжку до поточного рахунку, але деякі цифрові рахунки її не передбачають, тож уточніть це до відкриття.

Саме тому під час переїзду важливий порядок кроків. Зазвичай, щоб відкрити банківський рахунок, потрібні резидентська віза та Emirates ID, а щоб виписати чеки, потрібен банківський рахунок. Наш посібник про відкриття банківського рахунку в Dubai покроково описує цей процес.

Власники також часто просять внести завдаток окремим чеком або платежем. Ведіть чіткий облік номера, суми та дати кожного чека і сфотографуйте весь комплект, перш ніж його передати.

Чеки досі є стандартом, але вже не єдиним варіантом. За даними Khaleej Times, на початку 2023 року Земельний департамент Dubai (DLD) пов'язав систему Ejari із системою прямого дебету Центрального банку ОАЕ, що дозволяє власникам списувати оренду безпосередньо з рахунку орендаря на підставі підписаного доручення.

Деякі власники також приймають банківські перекази, а окремі керуючі компанії та платформи для оплати оренди дозволяють платити карткою або розбивати оплату на щомісячні платежі, іноді за додаткову комісію. Усе це можливо лише за згоди власника, тож сприймайте ці варіанти як питання, яке варто поставити, а не як гарантію.

Якщо для вас важлива щомісячна оплата, прочитайте наш посібник про щомісячну оплату оренди в Dubai ще до початку переглядів, щоб одразу відбирати власників і будинки, які її пропонують.

Закон суттєво змінився. З 2 січня 2022 року, згідно з Федеральним декретом-законом № 14 від 2020 року, чек, повернутий через брак коштів на рахунку, в ОАЕ, як правило, більше не є кримінальним правопорушенням. Відповідні правила тепер містяться у Федеральному декреті-законі № 50 від 2022 року про комерційні операції, який набув чинності 2 січня 2023 року.

Це не означає, що повернутий чек нічим не загрожує. Такий чек можна одразу подати до виконавчого суду як виконавчий документ, без попереднього окремого цивільного процесу, а банки зобов'язані виплатити будь-який частковий залишок, наявний на рахунку. Навмисні недобросовісні дії, як-от закриття рахунку чи зупинення платежу без законних підстав, досі можуть бути злочином.

Щодо самої оренди, закон Dubai дозволяє власнику вимагати виселення, якщо оренду не сплачено протягом 30 днів після офіційної вимоги про оплату. Якщо ви знаєте, що чек не пройде, поговоріть із власником або агентом до настання дати. Більшість погодиться на коротку відстрочку чи заміну платежу, а не звертатиметься до Rental Dispute Centre. Щодо вашої конкретної ситуації проконсультуйтеся з юристом в ОАЕ.

Кількість чеків є однією з небагатьох умов оренди в Dubai, про які справді можна домовитися, і знання того, які власники гнучкі, заощаджує багато часу. Якщо ви переїжджаєте і хочете спершу орендувати житло, повідомте нам свій бюджет, бажані райони та дату заселення, і ми надішлемо добірку відповідних варіантів, зокрема житло, де власник приймає більше чеків або інші способи оплати.

Почати можна на нашій сторінці оренди, а решту процесу описано в нашому повному посібнику для орендаря. Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією.