Цены на недвижимость в Дубае в 2026 году: полный обзор

Дубай охватывает необычайно широкий ценовой диапазон, от доступных апартаментов в новых районах до элитных вилл, входящих в число самых дорогих домов в мире. В премиальном сегменте, на котором сосредоточена EQT, хорошо расположенные апартаменты начинаются примерно от AED 1.5 миллиона, а Garden Homes у пляжа на фрондах Пальмы Джумейра продавались примерно от AED 22 миллионов, тогда как самые крупные знаковые дома превышают AED 120 миллионов. По данным Земельного департамента Дубая, за 12 месяцев до 25 сентября 2026 года на Пальме Джумейра продано 84 виллы с медианной ценой AED 37.85 миллиона.

Сумма, которую вы платите, определяется гораздо больше расположением, участком, видом и состоянием, чем одной лишь площадью. Два похожих дома в одном районе могут отличаться на миллионы в зависимости от расположения, ориентации и того, насколько недавно проводился ремонт. Диапазоны ниже служат ориентиром, а не оценкой.

Ориентировочные ценовые диапазоны для элитных и супер-элитных жилых районов Дубая в 2026 году. Реальные цифры зависят от типа объекта, размера, этажа, вида и состояния.

В любом районе несколько факторов объясняют большую часть разницы в цене между двумя в остальном похожими домами. Понимание этих факторов помогает оценить, справедлива ли запрашиваемая цена.

Для вилл наибольшую надбавку дают размер участка, ширина фасада и прямой выход к пляжу или воде, а затем то, отремонтирован ли дом до современного уровня. Для апартаментов решающими переменными являются вид, этаж, а также качество и уровень обслуживания здания, при этом брендированные резиденции получают явную надбавку.

Помимо основной цены, покупателям в Дубае стоит закладывать примерно 6-8 процентов на разовые транзакционные расходы. Крупнейшая отдельная статья это сбор за передачу собственности DLD в размере 4 процентов, а остальное составляют агентские, регистрационные и, при использовании ипотеки, финансовые сборы.

Владение также сопряжено с регулярными ежегодными сервисными сборами, установленными за квадратный фут и утверждёнными через систему Mollak. Обычно они составляют от около AED 10 до 16 за квадратный фут для стандартных апартаментов до AED 25-35 и более для брендированных зданий с высоким уровнем обслуживания. Ежегодного налога на недвижимость нет.

С 2002 года лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут покупать недвижимость в полную собственность (freehold) в отведённых зонах Дубая, которые включают Пальму Джумейра, Downtown, Business Bay, Emirates Hills и Al Barari. Право собственности регистрируется напрямую в DLD, и требования быть резидентом для владения нет.

Налоговая ситуация является ключевой частью привлекательности. Нет ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала при перепродаже жилья, поэтому большая часть как вашего арендного дохода, так и любого роста стоимости остаётся у вас. Покупка недвижимости на сумму от AED 2 миллионов также может стать основанием для возобновляемой 10-летней Golden Visa, распространяемой на супруга и иждивенцев.

Для инвесторов элитные апартаменты в Дубае обычно дают валовую арендную доходность около 5-7 процентов, что выше, чем в большинстве зрелых мировых городов, тогда как элитные виллы, как правило, приносят 4-5 процентов, поскольку их стоимость определяется скорее землёй и дефицитом, чем арендой.

Значение имеет чистая доходность, после сервисных сборов, управления и поправки на простой, которая обычно на один-два процентных пункта ниже валовой цифры. Поскольку сервисные сборы сильно различаются, два объекта с одинаковой валовой доходностью могут давать существенно разную чистую доходность.

Поскольку ценообразование настолько специфично для конкретного объекта, приведённые здесь диапазоны это отправная точка, а не оценка. Самый надёжный способ узнать, сколько стоит дом или чего может достичь ваш собственный, это оценить его на основе реальных недавних сопоставимых продаж, которые публикует DLD.

EQT готовит бесплатные оценки без обязательств на основе реальных сопоставимых данных, обычно в течение часа. Покупаете ли вы, продаёте или просто изучаете рынок, обоснованная данными цифра это верная основа для любого решения.

Данные Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) за 12 месяцев до 5 ноября 2026 года в анализе EQT дают медианные зарегистрированные цены продажи квартир. В отслеживаемых нами зданиях на Пальме Джумейра медианная квартира с 1 спальней продавалась примерно за 3,4 млн AED, с 2 спальнями за 5,3 млн AED, с 3 спальнями за 9,9 млн AED и с 4 спальнями за 21,9 млн AED, при медиане 3 286 AED за кв. фут. В Emaar Beachfront цена за кв. фут выше, 3 531 AED, а квартиры с 2 спальнями стоили 4,8 млн AED.

В Downtown Dubai медиана составила 2,19 млн AED за квартиру с 1 спальней и 3,7 млн AED с 2 спальнями (2 914 AED за кв. фут). В Business Bay соответственно 2,0 млн AED и 2,53 млн AED (2 432 AED за кв. фут), в Dubai Marina 1,62 млн AED и 2,69 млн AED (2 042 AED за кв. фут). Медиана по студиям в Business Bay составила 1,16 млн AED.

Валовая доходность квартир с 1 спальней по тем же данным составила 6,8% в Business Bay, 5,9% в Dubai Marina и 5,6% в Downtown Dubai, а студии на Пальме Джумейра дали 5,7%. Bluewaters Island показал самую высокую цену за кв. фут среди всех районов, которые мы отслеживаем: 5 295 AED. Данные охватывают здания на карте EQT, а отдельный объект может стоить заметно выше или ниже медианы.