Precios de propiedades en Dubai 2026: guía de costos

Los precios en Dubai abarcan un abanico muy amplio, desde apartamentos asequibles en zonas nuevas hasta villas emblemáticas que figuran entre las viviendas más caras del mundo. En el segmento prime, donde trabaja EQT, los apartamentos bien ubicados empiezan en unos AED 1,5 millones, las Garden Homes frente a la playa en las frondas de Palm Jumeirah se han vendido desde unos AED 22 millones y las mayores residencias exclusivas superan los AED 120 millones. Los registros del Dubai Land Department muestran 84 ventas de villas en Palm Jumeirah en los 12 meses hasta el 25 de septiembre de 2026, con una mediana de AED 37,85 millones.

La ubicación, el terreno, las vistas y el estado pesan mucho más en el precio que la superficie. Dos viviendas parecidas en la misma zona pueden diferir en millones según su posición, su orientación y la fecha de su última reforma. Use los rangos siguientes como orientación, no como tasación.

Rangos de precio orientativos para 2026 en las zonas residenciales prime y super prime de Dubai. Las cifras reales dependen del tipo de unidad, el tamaño, la planta, las vistas y el estado.

Dentro de una misma zona, unos pocos factores explican casi toda la diferencia entre dos viviendas por lo demás similares. Conocerlos le ayuda a juzgar si un precio de venta es justo.

En las villas, el tamaño de la parcela, la fachada y el acceso directo a la playa o al agua son los factores con mayor sobreprecio, seguidos de si la vivienda se ha reformado con un estándar actual. En los apartamentos deciden las vistas, la planta y la calidad y el nivel de servicio del edificio. Las residencias de marca (branded residences) tienen un sobreprecio claro.

Además del precio anunciado, prevea entre un 6 y un 8 % en costos puntuales de la operación. La tasa de transferencia del DLD, del 4 %, es la partida más grande. El resto corresponde a la comisión de la agencia, el registro y, si usa hipoteca, los gastos de financiación.

Ser propietario implica además pagar cuotas de servicio (service charges) anuales, fijadas por pie cuadrado y aprobadas a través del sistema Mollak. Van de unos AED 10 a 16 por pie cuadrado en apartamentos convencionales a AED 25 a 35 o más en edificios de marca o con muchos servicios. No existe impuesto anual sobre la propiedad.

Desde 2002, los ciudadanos no emiratíes pueden comprar propiedades en plena propiedad en las zonas designadas de Dubai, entre ellas Palm Jumeirah, Downtown, Business Bay, Emirates Hills y Al Barari. El título se inscribe directamente en el Dubai Land Department y no hace falta ser residente para ser propietario.

La fiscalidad es una parte importante del atractivo. Sin impuesto anual sobre la propiedad ni impuesto sobre las ganancias de capital en la reventa residencial, usted conserva más de sus ingresos por alquiler y de la revalorización. Una compra de AED 2 millones o más también puede respaldar una Golden Visa renovable de 10 años, que se extiende a su cónyuge y a las personas a su cargo.

Los apartamentos prime de Dubai ofrecen una rentabilidad bruta por alquiler de alrededor del 5 al 7 %, por encima de la mayoría de las grandes ciudades consolidadas. Las villas de lujo rinden entre el 4 y el 5 %, porque su valor se apoya más en el terreno y la escasez que en el alquiler.

La cifra que conviene vigilar es la rentabilidad neta. Después de las cuotas de servicio, la gestión y un margen para periodos sin inquilino, queda entre uno y dos puntos porcentuales por debajo de la bruta. Las cuotas de servicio varían mucho, así que dos apartamentos con la misma rentabilidad bruta pueden dar resultados netos muy distintos.

El precio es específico de cada propiedad, así que tome estos rangos como punto de partida. La forma fiable de saber cuánto vale una vivienda, o cuánto podría obtener por la suya, es tasarla frente a ventas comparables recientes y reales, que publica el Dubai Land Department.

EQT prepara tasaciones gratuitas y sin compromiso a partir de comparables reales, en la mayoría de los casos en menos de una hora, para compradores, vendedores y propietarios que quieren saber en qué punto están.

Los datos del Dubai Land Department de los 12 meses hasta el 5 de noviembre de 2026, analizados por EQT, dan los precios medianos de venta registrados de apartamentos. En los edificios de Palm Jumeirah que seguimos, el apartamento mediano de un dormitorio se vendió por unos 3,4 millones de AED, el de dos dormitorios por 5,3 millones, el de tres por 9,9 millones y el de cuatro por 21,9 millones, con una mediana de 3.286 AED por pie cuadrado. Emaar Beachfront fue más caro por pie cuadrado, 3.531 AED, con apartamentos de dos dormitorios a 4,8 millones de AED.

En Downtown Dubai la mediana fue de 2,19 millones de AED por un dormitorio y 3,7 millones por dos (2.914 AED por pie cuadrado). Business Bay se situó en 2,0 y 2,53 millones de AED (2.432 AED por pie cuadrado), y Dubai Marina en 1,62 y 2,69 millones de AED (2.042 AED por pie cuadrado). Los estudios de Business Bay tuvieron una mediana de 1,16 millones de AED.

En los mismos datos, la rentabilidad bruta de los apartamentos de un dormitorio fue del 6,8% en Business Bay, el 5,9% en Dubai Marina y el 5,6% en Downtown Dubai, y los estudios de Palm Jumeirah rindieron un 5,7%. Bluewaters Island registró el precio por pie cuadrado más alto de todas las zonas que seguimos, 5.295 AED. Las cifras cubren los edificios del mapa de EQT, y una vivienda concreta puede estar muy por encima o por debajo de la mediana.