Ціни на нерухомість у Дубаї у 2026 році: повний огляд витрат

Дубай охоплює надзвичайно широкий ціновий діапазон: від доступних квартир у новіших районах до трофейних вілл серед найдорожчих осель у світі. У преміальному сегменті, на якому зосереджується EQT, квартири в хорошому розташуванні починаються приблизно від AED 1.5 мільйона, пляжні Garden Homes на фрондах Пальми Джумейра продавалися від близько AED 22 мільйонів, а найбільші знакові оселі перевищують AED 120 мільйонів. За даними Земельного департаменту Дубая, за 12 місяців до 25 вересня 2026 року на Пальмі Джумейра продано 84 вілли з медіанною ціною AED 37.85 мільйона.

Сума, яку ви платите, набагато більше залежить від розташування, землі, виду та стану, ніж лише від площі. Дві схожі оселі в одному районі можуть відрізнятися на мільйони залежно від позиції, орієнтації та того, наскільки нещодавно їх було відремонтовано. Наведені нижче діапазони є орієнтиром, а не оцінкою вартості.

Орієнтовні цінові діапазони для преміальних та супер-преміальних житлових районів Дубая у 2026 році. Фактичні цифри залежать від типу об'єкта, площі, поверху, виду та стану.

У межах будь-якого району кілька факторів пояснюють більшість різниці в ціні між двома в іншому схожими оселями. Їх розуміння допомагає оцінити, чи є запитувана ціна справедливою.

Для вілл найбільшу надбавку дають розмір ділянки, фронт та прямий доступ до пляжу чи води, за ними йде те, чи було оселю відремонтовано за сучасним стандартом. Для квартир вирішальними змінними є вид, рівень поверху, а також якість і рівень обслуговування будівлі, причому брендовані резиденції отримують чітку надбавку.

Понад заявлену ціну покупцям у Дубаї варто розраховувати приблизно на 6 до 8 відсотків одноразових транзакційних витрат. Найбільша окрема стаття: збір за передачу Земельного департаменту Дубая у розмірі 4 відсотків, а решта складається з агентських, реєстраційних та, якщо використовується іпотека, фінансових платежів.

Володіння також несе періодичні щорічні збори за обслуговування, встановлені за квадратний фут та затверджені через систему Mollak. Вони зазвичай становлять від близько AED 10 до 16 за квадратний фут для звичайних квартир до AED 25 до 35 і більше для брендованих та ретельно обслуговуваних будівель. Щорічного податку на нерухомість немає.

З 2002 року громадяни, які не є резидентами ОАЕ, можуть купувати freehold-нерухомість повністю у визначених зонах Дубая, до яких належать Пальма Джумейра, Downtown, Business Bay, Emirates Hills та Al Barari. Право власності реєструється безпосередньо в Земельному департаменті Дубая, і для володіння не потрібно бути резидентом.

Податкова ситуація є центральною частиною привабливості. Немає щорічного податку на нерухомість та податку на приріст капіталу при перепродажі житла, тож більша частина як вашого орендного доходу, так і будь-якого зростання вартості залишається у вас. Купівля нерухомості на AED 2 мільйони або більше також може стати підставою для поновлюваної 10-річної Golden Visa, яку можна поширити на подружжя та утриманців.

Для інвесторів преміальні квартири в Дубаї зазвичай дають валову орендну дохідність близько 5 до 7 відсотків, випереджаючи більшість зрілих світових міст, тоді як люксові вілли загалом приносять 4 до 5 відсотків, оскільки їхня вартість більше закріплена землею та рідкісністю, ніж орендою.

Значення має чиста дохідність після зборів за обслуговування, управління та резерву на простій, яка зазвичай на один-два процентні пункти нижча за валову цифру. Оскільки збори за обслуговування дуже різняться, дві квартири з однаковою валовою дохідністю можуть давати істотно різну чисту віддачу.

Оскільки ціноутворення настільки специфічне для окремого об'єкта, наведені тут діапазони є відправною точкою, а не оцінкою вартості. Найнадійніший спосіб дізнатися, скільки коштує оселя або чого могла б досягти ваша власна, полягає в тому, щоб оцінити її за реальними нещодавніми порівнянними продажами, які публікує Земельний департамент Дубая.

EQT готує безкоштовні, ні до чого не зобов'язуючі оцінки на основі реальних порівнянних даних, зазвичай протягом години. Купуєте ви, продаєте чи просто оцінюєте ринок, цифра, підкріплена доказами, є правильною основою для будь-якого рішення.

Дані Земельного департаменту Дубая (Dubai Land Department) за 12 місяців до 5 листопада 2026 року, проаналізовані EQT, дають медіанні зареєстровані ціни продажу квартир. У будинках на Пальмі Джумейра, які ми відстежуємо, медіанна квартира з 1 спальнею продавалася приблизно за 3,4 млн AED, з 2 спальнями за 5,3 млн AED, з 3 спальнями за 9,9 млн AED і з 4 спальнями за 21,9 млн AED, при медіані 3 286 AED за кв. фут. В Emaar Beachfront ціна за кв. фут вища, 3 531 AED, а квартири з 2 спальнями коштували 4,8 млн AED.

У Downtown Dubai медіана становила 2,19 млн AED за квартиру з 1 спальнею і 3,7 млн AED з 2 спальнями (2 914 AED за кв. фут). У Business Bay відповідно 2,0 млн AED і 2,53 млн AED (2 432 AED за кв. фут), у Dubai Marina 1,62 млн AED і 2,69 млн AED (2 042 AED за кв. фут). Медіана для студій у Business Bay склала 1,16 млн AED.

Валова дохідність квартир з 1 спальнею за тими самими даними становила 6,8% у Business Bay, 5,9% у Dubai Marina і 5,6% у Downtown Dubai, а студії на Пальмі Джумейра дали 5,7%. Bluewaters Island показав найвищу ціну за кв. фут серед усіх районів, які ми відстежуємо: 5 295 AED. Дані охоплюють будинки на карті EQT, а окреме житло може коштувати значно більше або менше за медіану.