Mercado inmobiliario de Dubai 2026: precios y previsión

Dubai llega a los últimos meses de 2026 con un volumen de ventas alto, precios récord en villas terminadas y una rentabilidad por alquiler estable. Las zonas prime, con un número fijo de viviendas, lideran los precios. Los distritos más nuevos, donde se entregan muchas viviendas, crecen a un ritmo más moderado, y eso da al comprador más donde elegir.

Si le interesa la evolución año por año detrás de estas cifras, nuestro artículo sobre la trayectoria de crecimiento cubre de 2019 a 2026. Si su pregunta principal es si los precios seguirán subiendo y cómo evaluar una compra concreta, consulte nuestra guía de precios 2026. Este artículo ofrece la visión general del mercado por segmentos.

La actividad está en máximos históricos. Dubai registró 204.950 ventas de viviendas en 2025 y 105.054 en los ocho primeros meses de 2026, una media de más de 13.000 al mes. Según los informes de mercado, el valor de las transacciones del primer trimestre de 2026 rondó los AED 252.000 millones, un 31 % más que en el primer trimestre de 2025. Tanto volumen significa buena liquidez. Hay oferta disponible para comprar, y las viviendas bien valoradas en zonas consolidadas se siguen vendiendo rápido.

Los precios siguieron subiendo en los principales segmentos. En los datos del DLD recopilados por EQT, las medianas por pie cuadrado de 2026 fueron las siguientes:

Los alquileres han subido al mismo ritmo que los precios. La rentabilidad por alquiler en el conjunto de la ciudad, según los datos del DLD, se sitúa en torno al 6 o 7 %, un rango que se ha mantenido mientras subían los precios. Como Dubai no cobra impuesto sobre los ingresos por alquiler, una parte mayor de esa rentabilidad bruta llega al propietario, después de las cuotas de servicio (service charges) y los gastos de gestión.

Las cuotas de servicio son el principal gasto corriente. Se facturan a través del sistema Mollak del Dubai Land Department y suelen ir de unos AED 10 a 35 o más por pie cuadrado al año. Las torres de lujo con muchas instalaciones están en la parte alta. Téngalas en cuenta al comparar la rentabilidad neta entre edificios.

Las subidas de alquiler se aplican en la renovación, con 90 días de preaviso por escrito. El Decreto 43 de 2013 las limita a entre el 0 % y el 20 %, según lo lejos que esté el alquiler actual de la media de unidades similares en el índice de alquileres DLD Smart Rental Index. Consulte el índice de su edificio antes de fijar un presupuesto de alquiler.

En el mercado prime es donde más se nota la escasez de suelo. Palm Jumeirah, Emirates Hills y Downtown apenas pueden sumar viviendas nuevas, así que la demanda de usuarios finales y compradores internacionales compite por un número fijo de propiedades.

En Palm Jumeirah, los precios publicados en Property Finder en septiembre de 2026 situaban las Garden Homes originales y reformadas entre unos AED 24 millones y AED 85 millones, y las Signature Villas frente a la playa desde unos AED 37 millones hasta más de AED 120 millones. Las villas de Palma Residences se ofrecen desde unos AED 14 millones y las de Canal Cove desde unos AED 19 millones.

La rentabilidad en Palm es inferior a la media de la ciudad, del 4 al 6 % en villas y del 5 al 7 % en apartamentos, porque el comprador paga por una dirección escasa y conocida en todo el mundo. Los alquileres anuales orientativos van de unos AED 120.000 a 180.000 en estudios y apartamentos de un dormitorio, de AED 200.000 a 450.000 en apartamentos de dos y tres dormitorios, y desde unos AED 750.000 en villas signature y de playa. En Palm, el rendimiento total combina los ingresos por alquiler y la revalorización.

La demanda de 2026 descansa en la misma base que llevó a los récords. Hay gente que se muda a Dubai para vivir, trabajar y dirigir empresas, una alta proporción de compradores al contado y la Golden Visa de 10 años para compras de AED 2 millones o más. Además, no existe impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre las ganancias de capital en ventas residenciales, ni impuesto sobre el alquiler. El dírham está vinculado al dólar estadounidense a unos 3,67, lo que elimina las oscilaciones de cambio para quien compra en dólares.

Nuestro análisis sobre si los precios de Dubai seguirán subiendo repasa cada uno de estos factores, y la trayectoria de crecimiento muestra cómo actuaron entre 2019 y 2026.

La oferta local pesa más que cualquier tendencia general. En los distritos con una gran ola de entregas de llaves, los precios y los alquileres pueden mantenerse estables mientras se ocupan las viviendas nuevas. Las zonas prime con suelo limitado están menos expuestas. La guía sobre la evolución de precios explica cómo revisar las entregas previstas en una zona.

El costo de la financiación también influye en la demanda de quienes compran con hipoteca. Los residentes aportan al menos un 20 % y los no residentes entre un 40 y un 50 %, y muchos compradores pagan al contado, así que los cambios de tipos solo afectan a una parte del mercado. La situación económica de los países de origen de los compradores internacionales también influye en la demanda.

Use datos oficiales. El Dubai Land Department registra cada venta, y esos precios reflejan lo que pagaron los compradores. Los precios de los portales reflejan lo que esperan los vendedores. El EQT Market Index de nuestra página de mercado resume las cifras del DLD, y páginas de zona como la de Palm Jumeirah muestran ventas recientes cuando EQT tiene suficientes registros.

Para una decisión concreta, pida a su agente inmobiliario las transacciones comparables del mismo edificio o zona en los últimos seis a doce meses. Eso le dirá mucho más sobre el valor justo que una mediana de toda la ciudad.