Preguntas para un agente inmobiliario en Dubai

Todo agente inmobiliario en ejercicio en Dubai debe tener licencia. El agente tiene un número de registro de agente de la RERA (Real Estate Regulatory Agency), el BRN, y trabaja para una agencia con número de registro de oficina, el ORN. Ejercer sin licencia es ilegal, así que esta pregunta es imprescindible.

Pida el BRN, el nombre de la agencia y el ORN. Un agente legítimo tiene el BRN en su tarjeta de visita, en sus anuncios y en los formularios de la RERA que usted firmará más adelante. Compruebe ambos números en el registro del Dubai Land Department (DLD) o en la aplicación Dubai REST antes de avanzar.

Dubai está formado por micromercados muy distintos. Los precios, las cuotas de servicio, la demanda de alquiler y el perfil de los compradores en Palm Jumeirah no son los de Dubai Hills Estate, Downtown o Emirates Hills. Un agente que trabaja su zona a diario conoce la relación actual entre precio pedido y precio de venta, qué edificios o conjuntos conservan su valor y qué unidades tienen particularidades que afectan al precio.

Cualquiera puede hablar con entusiasmo de Dubai. Lo que usted busca es un conocimiento concreto y reciente de su zona.

Cualquier agente puede dar un precio. Un profesional lo respalda con ventas comparables que puede documentar: operaciones recientes de unidades similares, con fechas de transferencia y precios. Los precios de anuncio optimistas que nunca se vendieron no demuestran nada. El precio de venta real es la referencia honesta.

Si usted vende, la misma prueba le protege de una valoración inflada pensada para conseguir el encargo y de una valoración baja pensada para cerrar rápido. Pida ver el cálculo que hay detrás de la cifra.

Cuando usted vende, importa si un solo agente tiene el anuncio en exclusiva o si lo comparten muchos. Un mandato en exclusiva pone la responsabilidad en un agente y suele traer un plan de comercialización serio, fotografía profesional y visitas controladas. Un anuncio abierto puede llegar a más gente, pero a menudo genera anuncios duplicados e incoherentes en los portales.

Como comprador, averigüe si el agente representa al vendedor en esta propiedad o si está volviendo a publicar el anuncio de otra agencia. Eso influye en lo directamente que puede negociar y en lo fiable que es su información.

En la mayoría de las operaciones, la comisión en Dubai es del 2 % del precio más un 5 % de IVA, y en una reventa el comprador la paga por su parte. Es negociable. Lo importante es que la cantidad y quién la paga queden claros antes de comprometerse. En la compra sobre plano (off-plan) es la promotora quien paga al agente, así que a menudo el comprador no paga ninguna comisión.

Pregunte también por los demás gastos: la tasa de transferencia del DLD, los honorarios de la oficina del trustee, las tasas del NOC y cualquier costo relacionado con la hipoteca. Un buen agente le presenta el cuadro completo desde el principio, para que nada le sorprenda en el mostrador de la transferencia.

Comprar sobre plano a una promotora y comprar una propiedad terminada de reventa implican riesgos, trámites y plazos diferentes. Pregunte cuál de las dos gestiona más a menudo el agente. Uno que conoce bien los planes de pagos sobre plano y las cuentas de garantía (escrow) puede tener menos práctica con los NOC de reventa y las transferencias con hipoteca, y viceversa.

Después pregunte cómo confirma que el vendedor es el propietario y tiene derecho a vender. Un profesional revisa el título de propiedad, confirma la identidad del vendedor y gestiona correctamente el NOC de la promotora y la transferencia en el DLD. Este paso le protege de los problemas más serios.

Los clientes recientes son la comprobación más sencilla. Un agente que ha atendido a compradores o vendedores como usted puede darle referencias o, al menos, remitirle a reseñas y a clientes que repiten. Si duda justo aquí después de que todo lo demás fuera bien, tome nota.

Fíjese en cómo responde tanto como en lo que dice. Usted busca a alguien tranquilo, concreto y dispuesto a poner las cosas por escrito. La presión, las prisas y la preferencia por dejarlo todo de palabra son las señales de alerta.