Cómo comprar una propiedad sobre plano en Dubai: paso a paso

Usted compra la propiedad a la promotora antes de que esté construida, o mientras está en obra. No paga el precio completo por adelantado. Se compromete a un plan de pagos repartido durante la construcción y, a veces, más allá de la entrega de llaves. A cambio de asumir el riesgo de obra y de plazos, paga menos de lo que costaría una vivienda terminada comparable.

La compra sobre plano está en el centro del mercado de Dubai y está muy regulada. La Real Estate Regulatory Agency (RERA) supervisa a las promotoras y exige que los pagos de los compradores vayan a una cuenta de garantía específica del proyecto. Así su dinero financia el proyecto concreto en el que usted invirtió y no la caja general de la promotora.

Empiece por comparar proyectos, ubicaciones y planes de pagos, y examine con atención el historial de entregas de la promotora. La puntualidad, la calidad de construcción y cómo fueron las entregas anteriores dicen mucho más que un folleto brillante. Confirme que el proyecto está registrado en el DLD y tiene cuenta de garantía.

Cuando haya elegido una unidad, firma un formulario de reserva y paga un depósito de reserva, a menudo de alrededor del 10 % del precio. La promotora emite entonces el contrato de compraventa (SPA, sales and purchase agreement), el contrato vinculante. Léalo con atención antes de firmar, sobre todo la fecha de finalización, el calendario de pagos y cualquier cláusula de penalización o de retraso.

Una vez firmado el SPA, usted sigue el plan de pagos acordado. Las cuotas se vinculan a fechas o a hitos de obra, como los cimientos, la estructura y los acabados. Cada pago va a la cuenta de garantía, y la promotora solo puede retirar fondos a medida que se verifica de forma independiente el avance. Eso le protege si un proyecto se detiene.

El DLD registra su derecho de forma provisional a través de su sistema Oqood, antes de que el edificio exista. Al terminar la obra, la promotora le convoca para la entrega de llaves, usted liquida el saldo final y empiezan las cuotas posteriores a la entrega, si las hay. El título de propiedad definitivo se registra a su nombre en el Dubai Land Department una vez pagada la tasa de transferencia y registro del 4 %.

Los planes de pagos varían. Un esquema habitual es del 10 al 20 % en la reserva, más cuotas durante la construcción y el resto al terminar la obra. Cada vez más promotoras ofrecen planes posteriores a la entrega, en los que usted sigue pagando de uno a cinco años después de recibir las llaves. Así necesita menos efectivo al finalizar.

Además del precio, presupueste la tasa de registro del DLD del 4 %, una tasa administrativa de Oqood y una comisión de agencia de aproximadamente el 2 % más el 5 % de IVA si trabaja con un agente. Dubai no cobra impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre las ganancias de capital, ni impuesto sobre los ingresos por alquiler, así que ningún impuesto recurrente reduce la rentabilidad que usted calcula. Si más adelante quiere hipotecar la unidad terminada, los no residentes pueden financiar alrededor del 50 al 60 % del valor y los residentes hasta el 80 %.

Los principales riesgos son el retraso de la obra, un producto final distinto de lo que esperaba y la variación de precios entre la compra y la entrega. La regulación de la cuenta de garantía cubre el peor escenario financiero, pero no elimina el riesgo de retraso. Por eso la fiabilidad de la promotora es su garantía más importante.

Compre a promotoras consolidadas con un historial de entregas demostrado, lea las cláusulas de retraso y cancelación del SPA y mantenga una visión realista de la fecha de entrega. Planifique el pago final con antelación, en lugar de contar con una hipoteca de última hora. Con la debida diligencia, la compra sobre plano puede ofrecer un buen precio de entrada y revalorización, sobre todo en zonas prime con oferta limitada.