Дубай проти Абу-Дабі проти Лондона: куди варто інвестувати?

Ці три міста представляють три різні інвестиційні філософії. Дубай - це ринок високого зростання, високої дохідності та низьких податків, який винагороджує інвесторів, що шукають дохід і зростання вартості. Абу-Дабі, столиця ОАЕ, тихіший і більш інституційний, із жорсткішою пропозицією та більшою часткою урядового й корпоративного попиту, що зазвичай дає стабільніші, менш волатильні результати. Лондон - зріле глобальне місто, що пропонує стабільність і глибоку ліквідність, але ціною низької дохідності та важкого оподаткування.

Розуміння того, яка філософія відповідає вашим цілям, важить більше за гонитву за будь-якою окремою заголовною цифрою. Інвестор, що надає пріоритет щомісячному грошовому потоку, оцінюватиме ці ринки дуже інакше, ніж той, хто надає пріоритет довгостроковому збереженню капіталу у знайомій валюті.

Привабливість Дубая тримається на поєднанні сильної дохідності та надзвичайно легкого податкового режиму. Орендна дохідність 6-9% є поширеною, значно вищою за те, що дають зрілі західні міста, а відсутність щорічного податку на нерухомість, податку на приріст капіталу та податку на дохід від оренди означає, що інвестори зберігають набагато більше зароблюваного. Витрати на угоду скромні, зосереджені на одноразовому 4% зборі за передачу Dubai Land Department.

Іноземці володіють freehold повністю у визначених зонах, із правом власності, зареєстрованим у DLD, а інвестиція AED 2,000,000 або більше може відкрити 10-річну Golden Visa. Преміальні локації з обмеженою пропозицією, як-от Palm Jumeirah, Downtown і Emirates Hills, показали сильне зростання вартості. Компроміс у тому, що Дубай може бути більш циклічним, ніж Лондон, тож час входу та вибір активу мають значення.

Абу-Дабі поділяє податкові переваги ОАЕ, тож інвестори знову виграють від відсутності податку на нерухомість, податку на приріст капіталу та податку на дохід від оренди. Що вирізняє його з-поміж Дубая - це його характер: ринок більш контрольований щодо пропозиції й більшою мірою рухається урядовим, енергетичним та інституційним попитом, що приглушує волатильність.

Це робить Абу-Дабі привабливим для інвесторів, які надають пріоритет збереженню капіталу та передбачуваним результатам понад різкіші цикли, що можуть супроводжувати вищого зростання Дубай. Дохідність загалом солідна, хоча часто трохи нижча за пікові рівні Дубая, а визначені інвестиційні зони, як-от Yas Island, Saadiyat Island і Al Reem Island, пропонують володіння freehold іноземним покупцям. Коротко кажучи, це стабільний член трійці.

Лондон пропонує те, з чим Дубай і Абу-Дабі не можуть повністю зрівнятися: столітній ринок, глибоку ліквідність, сильний правовий захист і знайомість інвестування у великий західний фінансовий центр. Для інвесторів, зосереджених на довгостроковому збереженні багатства у фунтах стерлінгів, ця стабільність має справжню цінність.

Однак економіка набагато менш щедра. Валова орендна дохідність зазвичай перебуває близько 3-4%, приблизно вдвічі менше за Дубай. Покупці стикаються з гербовим збором на землю, що зростає з ціною й може перевищувати 12% на верхньому рівні, з надбавками за додаткову нерухомість і нерухомість, що належить іноземцям. Дохід від оренди оподатковується, а податок на приріст капіталу застосовується при продажу. Постійний муніципальний податок і жорсткіші іпотечні умови додають подальшого гальмування. Лондон усе ще може зростати у вартості в довгостроковій перспективі, але податковий тягар суттєво зменшує чисту дохідність.

Якщо ваш пріоритет - дохід і загальна дохідність, Дубай є найзрозумілішим вибором: висока дохідність, низькі витрати на угоду та податкова структура, що дозволяє зберігати ваш прибуток, із Golden Visa як бонусом. Якщо ви хочете експозиції до зростання ОАЕ, але з нижчою волатильністю та більш інституційним відчуттям, Абу-Дабі є природним вибором для збереження капіталу.

Лондон має найбільше сенсу для інвесторів, які цінують стабільність, ліквідність і правову знайомість зрілого західного ринку, або яким потрібна експозиція у фунтах стерлінгів, і які приймають нижчу чисту дохідність як ціну цієї безпеки. Багато міжнародних інвесторів тримають більше одного з цих ринків, щоб збалансувати зростання проти стабільності. Проте на самих цифрах поєднання дохідності Дубая та нульового податку на нерухомість і приріст капіталу важко перевершити будь-якій альтернативі.