Что такое RERA и DLD? Регуляторы рынка недвижимости Дубая

Дубайский земельный департамент - это государственный орган, отвечающий за недвижимость в эмирате, основанный в 1960 году. Его основная задача - регистрировать право собственности, то есть он ведет официальную запись о том, кто владеет каждым участком и единицей, и выдает title deed, подтверждающие это. Каждая продажа, ипотека, дарение и перевод регистрируются в DLD, что делает его единственным источником достоверной информации о собственности в Дубае и причиной, по которой покупатели могут полагаться на чистый, централизованный реестр.

Помимо регистрации, DLD взимает сборы, связанные со сделками, включая сбор за перевод в размере 4%, уплачиваемый при переходе объекта из рук в руки. Он также управляет системами, поддерживающими рынок в целом, такими как платформа Oqood для регистрации строящейся недвижимости и система Mollak, регулирующая сервисные сборы, а также цифровыми сервисами вроде приложения Dubai REST, которые позволяют покупателям самостоятельно проверять записи. На практике, если какой-либо шаг вашей покупки связан с официальным правом собственности, за ним стоит DLD.

RERA, Агентство по регулированию недвижимости, - это регулирующее подразделение DLD, созданное в 2007 году. Там, где DLD регистрирует право собственности, RERA регулирует людей и компании, работающие на рынке. Оно лицензирует брокеров по недвижимости, регистрирует застройщиков и их проекты и устанавливает стандарты, которым должны следовать агенты, представляя покупателей и продавцов, включая кодекс поведения и правила в отношении рекламы и комиссий.

RERA также играет защитную роль при продажах на этапе строительства. Оно требует, чтобы застройщики держали платежи покупателей на специальных эскроу-счетах, чтобы деньги высвобождались в счет реального прогресса строительства, а не выплачивались напрямую застройщику без каких-либо гарантий. Оно также надзирает за арендными отношениями с помощью таких инструментов, как индекс аренды, который определяет допустимое повышение арендной платы, и регистрирует ассоциации собственников. Эта система - одна из главных причин, по которой рынок строящейся недвижимости Дубая считается гораздо более безопасным, чем до введения регулирования.

Полезно рассматривать DLD как головной орган, а RERA - как его специализированного регулятора. DLD ведет официальную запись и распоряжается деньгами, проходящими через регистрацию, тогда как RERA регулирует поведение рынка, чтобы эти записи отражали законные, хорошо проведенные сделки. Эти два органа тесно связаны и совместно используют системы и данные, поэтому лицензия брокера RERA и title deed объекта в DLD объединяются в единую систему.

Для покупателя это партнерство проявляется на каждом этапе. Когда вы выбираете агента, лицензирование RERA говорит вам, что ему разрешено работать. Когда вы покупаете на этапе строительства, регулируемый RERA эскроу защищает ваши платежи, а платформа Oqood от DLD регистрирует вашу единицу. Когда вы завершаете сделку, DLD выдает ваш title deed. Каждый орган покрывает свой риск, и вместе они делают процесс безопаснее, чем работа на рынке без центрального реестра или системы лицензирования.

Большая часть работы регуляторов доходит до покупателей через несколько именованных систем, и умение их распознавать делает процесс гораздо менее запутанным. Oqood занимается предварительной регистрацией строящихся единиц, эскроу-счета обособляют деньги, которые вы платите во время строительства, а Mollak регулирует сервисные сборы, которые вы платите, когда владеете жильем в здании совместного владения. Система Ejari, в свою очередь, регистрирует договоры аренды, что важно, если вы планируете сдавать свою недвижимость.

Эти инструменты существуют, чтобы сделать рынок понятным и снизить пространство для споров или мошенничества. Когда агент или застройщик говорит о регистрации вашей единицы в Oqood, оплате на эскроу-счет проекта или планировании сервисных сборов Mollak, они описывают рутинные, регулируемые шаги, а не необязательные дополнения. Знание этих названий заранее означает, что вы можете задать правильные вопросы и убедиться, что каждый шаг выполняется.

Для любого, кто покупает в Дубае, особенно из-за рубежа, существование этих двух органов обнадеживает. Они превращают то, что могло бы быть непрозрачным процессом, в процесс с четкими записями, лицензированными профессионалами и защищенными платежами. Умение их использовать ставит вас в более сильную позицию, потому что вы можете сами проверять заявления, а не полагаться исключительно на слова продавца или агента.

Практические выводы ниже показывают, как заставить регуляторов работать на вас во время покупки. Относитесь к каждому из них как к контрольной точке и будьте осторожны с теми, кто отговаривает вас от их выполнения, поскольку добросовестные стороны ожидают и приветствуют такой уровень осмотрительности.