Как продать сдаваемую в аренду недвижимость в Дубае

Есть два способа продать занятую недвижимость в Дубае. Вы можете продать ее со сдаваемым объектом, когда договор аренды и проживающий арендатор просто переходят к новому владельцу, или продать со свободным владением, когда недвижимость при передаче пуста.

Выбранный вами путь формирует вашу цену, ваши сроки и круг покупателей. Продажа со сдаваемым объектом может закрыться быстро и подходит инвесторам, которым нужен доход с первого дня. Продажа свободного объекта обычно требует 12 месяцев планирования из-за правила об уведомлении, но она открывает недвижимость для конечных пользователей, которые хотят въехать сами.

Когда вы продаете со сдаваемым объектом, новый владелец занимает ваше место в качестве арендодателя. Договор аренды продолжается на существующих условиях, арендатор продолжает платить ту же арендную плату новому владельцу, а страховой депозит и регистрация Ejari переходят как часть сделки.

Это означает, что арендатора нельзя попросить съехать просто потому, что недвижимость была продана. Смена владельца не сокращает и не отменяет аренду. Арендатор имеет право оставаться в недвижимости до окончания текущего срока аренды, и любая будущая корректировка арендной платы по-прежнему должна следовать индексу арендной платы RERA.

Если покупатель хочет получить недвижимость пустой или вы хотите продать ее свободной, чтобы расширить рынок, владелец должен уведомить арендатора за 12 месяцев об окончании аренды. В уведомлении должна быть указана причина, оно должно быть нотариально заверено и вручено заказным способом, таким как заказное письмо или нотариус, чтобы было доказательство вручения.

12 месяцев отсчитываются с даты получения арендатором уведомления, а не с момента, когда вы решили продавать. Обратите внимание, что при действующем длительном срочном договоре аренды свободное владение обычно доступно позднее из двух дат: окончания срока аренды или окончания 12-месячного периода уведомления, поэтому вручение уведомления не всегда дает пустую недвижимость ровно через 12 месяцев. Именно поэтому владельцам, планирующим продать свободный объект, следует вручать уведомление заблаговременно до выставления на продажу. Если уведомление не вручено, покупатель, желающий немедленного свободного владения, не сможет его получить, и вы будете ограничены продажей со сдаваемым объектом или покупателям, готовым дождаться окончания периода уведомления.

Каждый договор аренды в Дубае должен быть зарегистрирован в Ejari, государственной системе, которая фиксирует условия аренды. Покупатель и его агент проверят Ejari, чтобы подтвердить арендную плату, даты аренды и то, что договор надлежащим образом зарегистрирован, поэтому убедитесь, что ваша регистрация актуальна до выставления на продажу.

Чистые документы ускоряют продажу со сдаваемым объектом. Будьте готовы показать сертификат Ejari, договор аренды, запись о страховом депозите и подтверждение того, что арендная плата актуальна. Пробелы или незарегистрированный договор аренды создают сомнения и могут затормозить сделку на этапе DLD.

Расчет времени - это рычаг, который большинство владельцев недооценивают. Если до окончания аренды осталось, скажем, восемь месяцев, покупатель точно знает, когда он сможет занять объект, что может сделать продажу со сдаваемым объектом привлекательной даже для конечного пользователя, готового немного подождать.

Если вы хотите максимальной гибкости, согласуйте свои планы с календарем аренды. Вручение 12-месячного уведомления в нужный момент может означать, что недвижимость станет доступна для свободного владения примерно тогда, когда завершилась бы типичная сделка, давая вам возможность продвигать объект обоими способами. Худшее положение - принимать решение поздно, без вручённого уведомления и с длительным сроком аренды впереди.

Продажа со сдаваемым объектом быстрее и с меньшим трением. Компромисс - более узкий круг покупателей, поскольку собственники-жильцы обычно хотят жилье для себя, и ценообразование, отражающее действующую арендную плату, а не сопоставимые объекты на свободном рынке.

Продажа свободного объекта обычно вызывает самый широкий интерес и может обеспечить более высокую цену от конечных пользователей, но она требует 12 месяцев планирования и дисциплины в правильном вручении уведомления. Ни один путь не является автоматически лучше. Правильный ответ зависит от ваших сроков, недвижимости и того, является ли наиболее вероятный покупатель инвестором или тем, кто хочет там жить.