Comprar propiedad en Dubai siendo ciudadano de EE. UU.

Sí. Los estadounidenses pueden comprar en las zonas designadas de plena propiedad de Dubai y tener el título a su nombre en el Dubai Land Department. La plena propiedad le da derecho a vivir en el inmueble, alquilarlo, venderlo o dejarlo en herencia. Entre las zonas freehold más buscadas están Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay y Dubai Hills Estate, con viviendas que van desde estudios hasta villas frente al agua.

No necesita residencia en los Emiratos Árabes Unidos (EAU) para comprar. Muchos compradores estadounidenses hacen todo el proceso desde su país, firmando un poder notarial tramitado a través de una embajada o un consulado de los EAU. La RERA (Real Estate Regulatory Agency) supervisa a los agentes inmobiliarios, las promotoras y las cuentas de garantía (escrow), y su título queda inscrito en el registro oficial del DLD. El proceso es tan transparente y está tan protegido legalmente como el que conoce en su país.

Los estadounidenses compran a distancia constantemente. Ve la propiedad por videollamada, reserva la unidad con un depósito y nombra a un representante en Dubai para completar la transferencia con un poder notarial. En una vivienda terminada, una oficina de fideicomisario (trustee) del DLD emite el título de propiedad el día de la transferencia, así que el cierre es rápido una vez que llegan sus fondos.

En las compras sobre plano (off-plan), sus pagos van a una cuenta de garantía regulada por el gobierno, y la promotora solo los recibe a medida que se cumplen los hitos de construcción. Dubai va entre ocho y once horas por delante de Estados Unidos. Elija una agencia registrada en la RERA que le responda dentro de su jornada laboral y se ocupe de los trámites sobre el terreno.

Estados Unidos grava a sus ciudadanos por sus ingresos mundiales, vivan donde vivan. Debe declarar al IRS los ingresos por alquiler en Dubai y cualquier ganancia en la reventa, aunque los EAU no graven ninguna de las dos. Como no paga impuestos en los EAU, no tiene crédito fiscal extranjero que compensar, así que esos ingresos pueden tributar por completo en Estados Unidos. Aun así, puede deducir del alquiler gastos como las cuotas de servicio (service charges), los honorarios de gestión y la depreciación.

FATCA obliga a las personas estadounidenses a declarar ciertas cuentas y activos financieros en el extranjero. Los bancos de los EAU le pedirán que complete formularios de FATCA, como el W-9, al abrir una cuenta. Un inmueble que tenga directamente no es en sí una cuenta financiera declarable. Sin embargo, las cuentas bancarias vinculadas y cualquier estructura de tenencia pueden obligarle a presentar declaraciones como el FBAR, exigible cuando sus cuentas en el extranjero superan en conjunto USD 10.000. Acuerde su plan de declaración con un asesor fiscal estadounidense especializado en temas internacionales antes de comprar.

La mayoría de los estadounidenses que compran un solo apartamento en Dubai ponen el título a su nombre. Así la declaración ante el IRS es sencilla y la vía de la Golden Visa queda abierta. Algunos inversores con carteras más grandes tienen sus propiedades mediante una empresa en los EAU o una estructura de zona franca (free zone), pero para una persona estadounidense eso puede suponer declaraciones adicionales ante el IRS. Constituya una solo con asesoramiento fiscal internacional.

Planifique su sucesión con tiempo. En los EAU, la herencia de los bienes situados en el país puede regirse por defecto por las normas locales, por eso muchos propietarios extranjeros registran un testamento en el DIFC Wills Service Centre o en su equivalente de Abu Dhabi para decidir cómo pasa su propiedad en Dubai a sus herederos. Identifique la propiedad con claridad tanto en su testamento de los EAU como en su plan sucesorio estadounidense, para que ambos documentos sean coherentes y su familia tenga una transferencia sencilla más adelante.

Calcule alrededor del 7 al 8 % sobre el precio para los costos de la operación: la tasa de transferencia del DLD del 4 %, una comisión de agencia de alrededor del 2 % más un 5 % de IVA, y los cargos administrativos del fideicomisario y del registro. Estados Unidos no tiene controles de cambio, así que puede enviar dólares libremente. Su banco hará las comprobaciones habituales contra el blanqueo de capitales, y las transferencias grandes se declaran de forma rutinaria.

Una compra que cumpla el requisito de AED 2.000.000 o más puede darle una Golden Visa renovable de 10 años que cubre a su familia. Los importes menores pueden permitir una visa de inversor de 2 años. La residencia en los EAU no afecta a su ciudadanía estadounidense, y sus obligaciones fiscales en Estados Unidos sobre sus ingresos mundiales siguen vigentes viva donde viva.

La rentabilidad por alquiler en Dubai suele situarse entre el 6 y el 9 %, muy por encima de muchas grandes ciudades estadounidenses. El dírham está vinculado al dólar estadounidense a unos 3,67 por dólar, así que no asume riesgo de cambio entre ambas monedas. El inglés es el idioma de los negocios, los contratos se redactan en inglés y el sistema de plena propiedad le resultará familiar.

La ciudad es segura, con infraestructuras modernas, buenos colegios y atención sanitaria, y sin impuestos locales sobre los ingresos ni las ganancias de la propiedad. Además, está situada entre América, Europa y Asia, lo que la convierte en una forma práctica de diversificar geográficamente, siempre que gestione bien sus declaraciones fiscales en Estados Unidos desde el primer día.