Buyer Guides · 6 min de lecture
Quel apport pour acheter un bien à Dubai ?
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Publié le August 26, 2026 · Mis à jour le September 24, 2026
Pour acheter un bien à Dubai, il faut un apport de 10 à 20 % sur plan (off-plan), et au moins 20 % pour un prêt immobilier de résident sur un bien livré (40 % ou plus pour un non-résident), auxquels s'ajoutent les 4 % de frais de mutation du Dubai Land Department (DLD). Les acheteurs comptant d'un bien livré versent un acompte de 10 % à la signature du protocole d'accord (Memorandum of Understanding, MOU, ou formulaire F). Le chiffre qui compte vraiment, c'est la trésorerie totale à mobiliser au départ : pour un bien livré, prévoyez l'apport plus environ 6 à 7 % de frais et charges. Ce guide passe en revue chaque profil d'acheteur, les règles de quotité de financement de la Banque centrale et des exemples chiffrés, pour que vous sachiez quoi préparer.
À retenir
- •Sur plan : les promoteurs demandent un apport de 10 à 20 % à la réservation, puis des échéances jusqu'à la remise des clés.
- •Achat comptant d'un bien livré : comptez un acompte de 10 % à la signature du MOU (formulaire F), le solde au transfert.
- •Prêt pour résident : apport minimum de 20 % (quotité de financement jusqu'à 80 %) sous AED 5 millions ; souvent 40 % ou plus pour un non-résident.
- •Au-delà de AED 5 millions ou pour une résidence secondaire, la Banque centrale exige un apport plus élevé et une quotité plus faible.
- •En plus de l'apport, prévoyez environ 6 à 7 % pour les 4 % du DLD, la commission d'agence avec TVA, et les frais de prêt et de fiduciaire.
- •Ces chiffres sont indicatifs : vérifiez les règles en vigueur de la Banque centrale et les conditions de votre prêteur avant de vous engager.
La réponse courte : l'apport selon votre profil
Votre apport dépend de la manière dont vous achetez. Trois cas de figure sont courants.
Achat comptant d'un bien livré (marché secondaire) : vous versez un acompte de réservation ou de MOU, le plus souvent 10 % du prix, à la signature du compromis. Vous réglez le solde au transfert.
Achat à crédit d'un bien livré : la Banque centrale des EAU plafonne le montant qu'une banque peut prêter, et c'est cette quotité de financement (LTV) qui fixe votre apport. Les résidents apportent au moins 20 %, les non-résidents davantage.
Achat sur plan (auprès du promoteur) : vous versez un apport de 10 à 20 %, puis vous suivez le plan de paiement du promoteur par échéances jusqu'à la remise des clés.
Dans tous les cas, l'apport ne représente qu'une partie de la trésorerie nécessaire le premier jour. Les frais de mutation et autres coûts, détaillés plus bas, viennent en plus, et vous les payez sur vos fonds propres, pas avec le prêt.
Achat comptant d'un bien livré
Sans prêt immobilier, l'achat d'un bien achevé va vite et la structure de l'acompte est simple.
Une fois le prix convenu, les deux parties signent un protocole d'accord (le contrat type de la RERA, aussi appelé formulaire F) via le système Dubai REST, et l'acheteur verse un acompte de 10 %. C'est le fiduciaire d'enregistrement ou l'agent qui le conserve, pas le vendeur, ce qui protège les deux parties.
Ces 10 % réservent le bien et engagent les deux parties. Vous prenez ensuite rendez-vous pour le transfert dans un bureau fiduciaire agréé, vous réglez le solde et les frais, et le titre de propriété est établi à votre nom.
Quelques points pratiques :
- •L'acompte de 10 % est l'usage, mais il se négocie : sur les biens de plus grande valeur ou les ventes hors marché, montant et conditions peuvent être adaptés.
- •Si l'acheteur se retire sans motif contractuel valable, il risque de perdre son acompte : ne signez donc qu'une fois décidé.
- •Un achat comptant peut se conclure en quelques semaines, faute d'accord de prêt à attendre.
- •Même en payant comptant, gardez les frais du DLD et d'agence disponibles en plus du prix : ils sont dus au transfert.
Achat à crédit et règles de quotité de la Banque centrale
Si vous empruntez, la Banque centrale des EAU fixe la quotité de financement maximale, et tout ce que la banque ne prête pas devient votre apport. Voici les repères appliqués le plus largement.
Les résidents des EAU (expatriés) qui achètent une première résidence de moins de AED 5 millions peuvent emprunter jusqu'à 80 % : l'apport minimum est donc de 20 %. Pour une première résidence au-delà de AED 5 millions, le plafond tombe à environ 70 %, soit un apport d'environ 30 % ou plus.
Les ressortissants émiratis bénéficient de limites un peu plus élevées, souvent jusqu'à 85 % sur une première résidence de moins de AED 5 millions, soit un apport d'environ 15 %.
Les non-résidents qui achètent depuis l'étranger obtiennent moins d'effet de levier. Beaucoup de banques leur prêtent autour de 50 à 60 % : prévoyez un apport de 40 à 50 % selon le prêteur, le bien et votre profil.
Pour un deuxième bien et les suivants, l'apport augmente pour tout le monde, avec une quotité souvent plafonnée vers 60 à 65 % : comptez 35 à 40 % d'apport.
Les règles de la Banque centrale précisent encore deux points : l'apport doit provenir de vos fonds propres et ne peut pas lui-même être emprunté, et le prêt ne couvre ni les frais du DLD ni les frais annexes.
L'appétit des prêteurs varie, et l'apport qu'une banque vous demande peut s'écarter de ces repères. Obtenez tôt un accord de principe de prêt : vous connaîtrez votre vrai chiffre avant de commencer les visites.
Sur plan : les plans de paiement des promoteurs
L'achat sur plan (directement auprès d'un promoteur, avant ou pendant la construction) fonctionne autrement. Au lieu d'un gros apport et d'un prêt, vous suivez un plan de paiement échelonné fixé par le promoteur.
L'apport à la réservation représente 10 à 20 % du prix. Vous payez ensuite des échéances liées à l'avancement du chantier ou à un calendrier fixe, jusqu'à la remise des clés. Beaucoup de plans vous font régler une large part avant l'achèvement, le reste étant dû à la remise des clés, et certains promoteurs proposent désormais des plans post-livraison qui vous laissent payer un an ou plus après votre emménagement.
Si vous voulez étaler la dépense, l'achat sur plan peut demander une mise de départ plus faible que l'apport d'un prêt sur un bien livré comparable.
Gardez ces points en tête :
- •Les 4 % de frais d'enregistrement du DLD s'appliquent aussi sur plan et se paient tôt, à la réservation ou peu après.
- •Les plans de paiement varient beaucoup d'un promoteur et d'un projet à l'autre : comparez l'échéancier, pas seulement le prix affiché.
- •Vous pouvez souvent souscrire un prêt plus tard pour financer le paiement à la remise des clés, selon les règles de la banque à ce moment-là.
- •Vous réservez d'abord le logement avec un bon de réservation et de modestes frais de réservation ; le contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) suit.
La trésorerie à prévoir en plus de l'apport
Chaque acheteur doit disposer de liquidités supplémentaires au transfert, payées de sa poche et non par le prêt. En règle générale, prévoyez environ 6 à 7 % du prix pour les postes suivants.
Frais de mutation du DLD : 4 % du prix d'achat, versés au Dubai Land Department, plus de modestes frais administratifs fixes. C'est le poste le plus lourd, et il s'applique à presque tous les achats.
Commission d'agence : 2 % du prix, plus 5 % de TVA sur cette commission.
Frais d'enregistrement de l'hypothèque (si vous empruntez) : environ 0,25 % du montant du prêt, plus de petits frais administratifs, versés au DLD.
Frais du bureau fiduciaire (de transfert) : un montant fixe, souvent autour de AED 4 000 (plus TVA) pour les biens de plus de AED 500 000, payé au rendez-vous de transfert.
D'autres petits postes peuvent s'ajouter : frais de dossier ou d'expertise bancaire pour un prêt, frais de certificat de non-objection (NOC) du promoteur et premier appel de charges de service (service charges). Aucun n'est lourd isolément, mais ensemble ils pèsent.
Pour un bien livré acheté à crédit, votre trésorerie du premier jour correspond à l'apport plus environ 6 à 7 % de frais. Un apport de 20 % suppose donc de disposer de près de 26 à 27 % du prix.
Exemples chiffrés et conseils
Les exemples ci-dessous sont indicatifs, avec des frais arrondis pour plus de clarté.
Exemple 1, prêt de résident pour un appartement livré à AED 2 000 000 : l'apport de 20 % s'élève à AED 400 000, les 4 % du DLD à AED 80 000, la commission d'agence de 2 % avec TVA à environ AED 42 000, et les frais de prêt et de fiduciaire ajoutent environ AED 9 000. Le total à verser au départ avoisine AED 531 000, dont AED 400 000 d'apport.
Exemple 2, achat comptant d'une villa livrée à AED 5 000 000 : l'acompte de 10 % à la signature du MOU est de AED 500 000. Au transfert, vous payez le solde de AED 4 500 000, les 4 % du DLD soit AED 200 000 et une commission d'agence d'environ AED 105 000. Il vous faut le prix complet plus environ AED 305 000 de frais.
Exemple 3, appartement sur plan à AED 3 000 000 avec un apport de 20 % : AED 600 000 à la réservation, les 4 % du DLD soit AED 120 000 payés tôt, et les 80 % restants répartis sur le calendrier du chantier jusqu'à la remise des clés.
Conseils :
- •Obtenez un accord de principe de prêt avant de faire une offre : vous connaîtrez votre apport exact et négocierez en acheteur prêt à signer.
- •Mettez de côté les frais du DLD et d'agence dans une enveloppe séparée ; ne sacrifiez pas ce budget pour augmenter votre apport.
- •Les non-résidents ont intérêt à comparer plusieurs banques : quotités et taux varient davantage pour les acheteurs étrangers que pour les résidents.
- •Sur plan, mettez en balance un apport d'entrée plus faible et le coût total du plan : un plan plus long n'est pas toujours moins cher au final.
- •Demandez-nous un détail chiffré des coûts pour tout bien précis avant de vous engager, pour éviter toute surprise au transfert.
Questions fréquentes
Quel est l'apport minimum pour acheter un bien à Dubai ?+
Pour un résident qui achète à crédit un bien livré de moins de AED 5 millions, le minimum est un apport de 20 % (quotité jusqu'à 80 %). Sur plan, on peut souvent démarrer avec un apport de 10 % dans le cadre d'un plan du promoteur. Les 4 % du DLD et les autres frais s'ajoutent à l'apport.
Quel apport pour un non-résident à Dubai ?+
Un non-résident qui achète à crédit doit apporter davantage qu'un résident, souvent 40 à 50 %, car beaucoup de banques plafonnent leurs prêts aux non-résidents autour de 50 à 60 %. Un acheteur comptant évite cette contrainte et verse un acompte de 10 % à la signature du MOU. Le chiffre exact dépend du prêteur et du bien.
L'acompte est-il remboursable si la vente échoue ?+
Tout dépend du contrat. Pour un MOU sur un bien livré, l'acheteur risque de perdre son acompte de 10 % s'il se retire sans motif contractuel valable, et le récupère si le vendeur fait défaut. Les conditions se négocient : lisez attentivement l'accord et faites-vous conseiller avant de signer.
Le prêt peut-il couvrir les frais du DLD et d'agence ?+
Non. Selon les règles de la Banque centrale, l'apport et les frais de transfert doivent provenir de vos fonds propres ; le prêt ne couvre que la part du prix correspondant à la quotité convenue. Prévoyez les 4 % du DLD, la commission d'agence avec TVA et les frais de prêt et de fiduciaire comme une trésorerie distincte, en plus de votre apport.
Combien faut-il prévoir en plus de l'apport ?+
Comptez environ 6 à 7 % du prix d'achat en frais : 4 % pour le transfert au DLD, environ 2 % de commission d'agence plus 5 % de TVA sur celle-ci, environ 0,25 % pour l'enregistrement de l'hypothèque si vous empruntez, et des frais fixes de fiduciaire. Avec un apport de 20 %, il faut en pratique disposer de près de 26 à 27 % du prix le premier jour.
L'apport est-il plus faible sur plan que pour un bien livré ?+
Souvent, oui. Sur plan, l'apport démarre à 10 à 20 %, le reste étant réparti selon le plan de paiement du promoteur jusqu'à la remise des clés : la mise de départ peut donc être inférieure à l'apport de 20 à 25 % d'un prêt sur un bien livré comparable. Les 4 % du DLD s'appliquent toujours et se paient tôt.
