Vendre un bien à Dubai avec un crédit immobilier en cours

Demandez à votre banque une lettre de solde, aussi appelée lettre de remboursement ou attestation de capital restant dû. Elle indique la somme nécessaire pour solder le prêt, frais de remboursement anticipé compris, et reste valable jusqu'à une date précise.

Tous les autres chiffres de la vente dépendent de ce montant, puisqu'il indique à l'acheteur et au DLD ce qui doit être payé pour libérer le bien. La banque peut mettre plusieurs jours à la produire et elle expire : demandez-la tôt et faites coïncider sa validité avec la date de transfert visée.

Vendre revient à rembourser le prêt avant l'échéance : la banque facture donc des frais de remboursement anticipé. Ces frais ne peuvent pas dépasser 1 % du capital restant dû ou AED 10 000, le montant le plus bas étant retenu. Pour la plupart des prêts, ils restent modestes et prévisibles.

Votre lettre de solde en donne le montant exact. Intégrez-le à votre produit net de vente avant de vous engager sur une date de transfert, en retenant le chiffre de la banque et non une estimation.

Le jour du transfert, les fonds de l'acheteur remboursent d'abord votre prêt immobilier, et vous recevez le reste. L'acheteur, ou le bureau du trustee qui gère le transfert, verse le montant dû directement à votre banque, qui confirme que le prêt est soldé.

Les chiffres doivent donc tenir avant le jour J. Le prix de vente doit couvrir le capital restant dû, les frais de mutation de 4 % du DLD que l'acheteur paie normalement, la commission de votre agent de 2 % plus 5 % de TVA, et les autres frais éventuels. Si le prix ne couvre pas ce que vous devez, vous payez vous-même la différence pour que le prêt puisse être soldé.

Tant qu'une hypothèque est enregistrée, le Dubai Land Department bloque le bien : personne ne peut le transférer avec le prêt attaché. Le jour du transfert, votre banque confirme avoir reçu le remboursement, libère l'hypothèque et remet les documents nécessaires à sa radiation.

Le DLD lève alors le blocage et enregistre le transfert au nom de l'acheteur avec un titre libre de toute charge. Remboursement, mainlevée et transfert ont lieu le même jour au bureau du trustee : votre banque, l'acheteur et le trustee doivent donc être coordonnés.

Avec un acheteur comptant, tout est plus simple. L'argent est disponible immédiatement : le jour du transfert, l'acheteur paie directement votre banque, l'hypothèque est levée et le transfert se conclut sans attendre personne.

Un acheteur financé fait entrer une deuxième banque dans la transaction. Elle doit accorder le prêt à l'acheteur, faire évaluer le bien et être prête à débloquer les fonds, et elle demande souvent la preuve que votre prêt est remboursé dans la même opération. Ce cas est courant et se gère bien. Il ajoute toutefois du temps et un intervenant de plus à coordonner : prévoyez davantage de marge si votre acheteur emprunte.

Les parties se retrouvent dans un bureau de trustee du DLD. Les fonds de l'acheteur remboursent votre prêt, votre banque lève l'hypothèque, le DLD lève le blocage et enregistre le nouveau titre de propriété au nom de l'acheteur, puis vous recevez le solde du prix. Auparavant, vous aurez obtenu le certificat de non-objection (NOC) du promoteur, qui confirme l'absence d'arriérés de charges de service.

Comptez plusieurs semaines pour l'ensemble du processus. La lettre de solde prend quelques jours, le NOC du promoteur de quelques jours à deux semaines, et le prêt d'un acheteur encore plus longtemps. Partez de votre date de transfert cible et demandez tôt la lettre de solde et le NOC pour tenir le calendrier de la vente.