Як продати нерухомість у Дубаї з іпотекою

Перший крок запитати у вашого банку довідку про заборгованість, яку іноді називають довідкою про погашення або про залишок заборгованості. У ній точно зазначено, скільки ви винні для повного погашення іпотеки, включно з будь-якою комісією за дострокове погашення, і вона дійсна до вказаної дати.

Ця цифра опорна точка для всієї угоди, адже вона повідомляє покупцеві та DLD, що саме потрібно сплатити для звільнення об'єкта. Замовте її заздалегідь, оскільки банку може знадобитися кілька днів на її підготовку, а сама довідка має термін дії, тож вам потрібно узгодити його з цільовою датою передачі.

Оскільки продаж означає погашення іпотеки раніше за графік, банк стягує комісію за дострокове погашення. Ця комісія обмежена: вона не може перевищувати 1 percent від залишку заборгованості або AED 10,000, залежно від того, яка сума менша.

Для більшості іпотек це обмеження робить платіж помірним і передбачуваним. Точна цифра вказана у вашій довідці про заборгованість, тож ви можете врахувати її у чистому виторгу ще до того, як зафіксуєте дату передачі. Не покладайтеся на оцінку; використовуйте цифру, яку зазначив банк.

У день передачі кошти покупця спершу використовуються для погашення вашої непогашеної іпотеки, і лише залишок надходить вам. На практиці покупець або офіс довіреної особи, що керує передачею, здійснює платіж безпосередньо вашому банку на суму заборгованості, а ваш банк підтверджує, що кредит погашено.

Саме тому цифри мають бути узгоджені заздалегідь. Ціна продажу повинна покривати заборгованість, реєстраційний збір DLD у розмірі 4 percent, який зазвичай сплачує покупець, комісію агента у розмірі 2 percent плюс 5 percent VAT, що сплачується вашому лістинговому агенту, та будь-які інші витрати. Якщо між ціною продажу та вашою заборгованістю є нестача, ви повинні її покрити, щоб кредит можна було погасити.

Доки іпотека зареєстрована, Земельний департамент Дубая блокує об'єкт, тобто його не можна передати, поки кредит усе ще прив'язаний до нього. У день передачі, щойно ваш банк підтверджує отримання суми погашення, він звільняє іпотеку та надає документи для зняття її з реєстрації.

Після цього DLD знімає блокування та реєструє передачу покупцеві з чистим титулом. Ця послідовність погашення, потім звільнення, потім передача відбувається в один і той самий день в офісі довіреної особи, тому координація між вашим банком, покупцем та довіреною особою є вкрай важливою.

Покупець за готівку простіший випадок. Його кошти доступні одразу, тож у день передачі він може погасити ваш банк безпосередньо, іпотека звільняється, і передача завершується без очікування на третю сторону.

Іпотечний покупець додає до рівняння власний банк. Цей банк має схвалити покупця, оцінити об'єкт і бути готовим видати кошти, і він часто хоче переконатися, що ваш кредит погашається в межах тієї самої угоди. Це можливо і поширено, але додає часу та ще одну сторону для координації, тож закладіть додатковий час у свій план, якщо ваш покупець користується фінансуванням.

У день передачі сторони зустрічаються в офісі довіреної особи DLD. Кошти покупця погашають вашу іпотеку, ваш банк звільняє кредит, DLD знімає блокування та реєструє новий титул на покупця, а решта виторгу виплачується вам. Паралельно ви отримаєте NOC від забудовника, що підтверджує відсутність заборгованості за сервісні збори.

Щодо графіка, очікуйте, що весь процес триватиме кілька тижнів. Довідка про заборгованість займає кілька днів, NOC від забудовника від кількох днів до двох тижнів, а фінансування іпотечного покупця ще довше. Відлік назад від цільової дати передачі та завчасне замовлення довідки про заборгованість і NOC саме те, що утримує іпотечний продаж у графіку.