Как продать недвижимость в Дубае с ипотекой

Первый шаг - запросить в банке справку о задолженности, которую иногда называют справкой о полном погашении или об остатке задолженности. В ней точно указано, сколько вы должны для закрытия ипотеки, включая любую комиссию за досрочное погашение, и она действительна до указанной даты.

Эта цифра является опорной для всей сделки, поскольку сообщает покупателю и DLD, что именно должно быть выплачено для освобождения объекта. Запрашивайте её заранее, так как её подготовка может занять у банка несколько дней, а срок её действия ограничен, поэтому вам нужно согласовать его с планируемой датой сделки.

Поскольку продажа означает досрочное погашение ипотеки, банк взимает комиссию за досрочное погашение. Эта комиссия ограничена: она не может превышать 1 процент от остатка задолженности или AED 10,000, в зависимости от того, что меньше.

Для большинства ипотек это ограничение делает комиссию небольшой и предсказуемой. Точная цифра указана в вашей справке о задолженности, поэтому вы можете учесть её в чистой выручке ещё до того, как определитесь с датой сделки. Не полагайтесь на приблизительную оценку; используйте сумму, указанную банком.

В день сделки средства покупателя сначала используются для погашения вашего остатка по ипотеке, и только остаток поступает вам. На практике покупатель или офис доверенного управляющего (trustee), проводящий сделку, перечисляет платёж напрямую в ваш банк на сумму задолженности, а ваш банк подтверждает, что кредит погашен.

Именно поэтому цифры должны сходиться заранее. Цена продажи должна покрывать задолженность, сбор DLD за переоформление в размере 4 процентов, который обычно платит покупатель, комиссию агента в размере 2 процентов плюс 5 процентов НДС, подлежащую уплате вашему листинговому агенту, и любые другие расходы. Если между ценой продажи и суммой вашего долга образуется недостача, вы должны её покрыть, чтобы кредит можно было закрыть.

Пока ипотека зарегистрирована, Земельный департамент Дубая блокирует объект, то есть его нельзя переоформить с непогашенным кредитом. В день сделки, как только ваш банк подтверждает получение суммы погашения, он снимает ипотеку и предоставляет документы для снятия её регистрации.

После этого DLD снимает блокировку и регистрирует переоформление на покупателя с чистым титулом. Эта последовательность - погашение, затем снятие, затем переоформление - происходит в один и тот же день в офисе доверенного управляющего, поэтому координация между вашим банком, покупателем и trustee крайне важна.

Покупатель за наличные - более простой случай. Его средства доступны сразу, поэтому в день сделки он может напрямую рассчитаться с вашим банком, ипотека снимается, и переоформление завершается без ожидания третьей стороны.

Покупатель с ипотекой добавляет в уравнение свой собственный банк. Этот банк должен одобрить покупателя, оценить объект и быть готовым перечислить средства, и он часто хочет убедиться, что ваш кредит погашается в рамках той же сделки. Это осуществимо и распространено, но добавляет времени и ещё одну сторону для координации, поэтому закладывайте дополнительный запас времени в свой план, если покупатель берёт финансирование.

В день сделки стороны встречаются в офисе доверенного управляющего DLD. Средства покупателя погашают вашу ипотеку, ваш банк снимает кредит, DLD снимает блокировку и регистрирует новый титул на покупателя, а оставшаяся выручка выплачивается вам. Наряду с этим вы получите NOC от застройщика, подтверждающий отсутствие задолженности по сервисным сборам.

Что касается сроков, рассчитывайте, что весь процесс займёт несколько недель. Справка о задолженности готовится несколько дней, NOC застройщика - от нескольких дней до двух недель, а финансирование покупателя с ипотекой - ещё дольше. Отсчёт назад от планируемой даты сделки и заблаговременный запрос справки о задолженности и NOC - вот что удерживает ипотечную продажу в графике.