Cómo vender una propiedad con hipoteca en Dubai

Pida a su banco una carta de deuda, también llamada carta de liquidación o de saldo pendiente. Indica cuánto debe para cancelar la hipoteca, incluida cualquier comisión por cancelación anticipada, y es válida hasta una fecha concreta.

Todas las demás cifras de la venta dependen de este importe, porque indica al comprador y al DLD lo que hay que pagar para liberar la propiedad. El banco puede tardar varios días en emitirla y la carta caduca. Pídala pronto y haga coincidir su validez con la fecha de transferencia prevista.

Vender significa pagar la hipoteca antes de plazo, y por eso el banco cobra una comisión por cancelación anticipada. La comisión no puede superar el 1 % del saldo pendiente o AED 10.000, lo que sea menor. En la mayoría de las hipotecas se mantiene moderada y previsible.

Su carta de deuda muestra la cifra exacta. Inclúyala en el cálculo de lo que recibirá neto antes de comprometerse con una fecha de transferencia, y use la cifra del banco, no una estimación.

El día de la transferencia, los fondos del comprador pagan primero su hipoteca, y usted recibe lo que queda. El comprador, o la oficina del trustee que gestiona la transferencia, paga el importe de la deuda directamente a su banco, y su banco confirma que el préstamo está liquidado.

Por eso las cuentas deben cuadrar antes de que llegue el día. El precio de venta tiene que cubrir la deuda, la tasa de transferencia del DLD del 4 % que normalmente paga el comprador, la comisión de su agente del 2 % más el 5 % de IVA y cualquier otro gasto. Si el precio no llega a lo que debe, usted paga la diferencia para que se pueda cancelar el préstamo.

Mientras hay una hipoteca registrada, el Dubai Land Department bloquea la propiedad y nadie puede transferirla con el préstamo vigente. El día de la transferencia, su banco confirma que ha recibido el pago, libera la hipoteca y entrega los documentos para cancelarla en el registro.

Después, el DLD levanta el bloqueo y registra la transferencia a favor del comprador con un título limpio. La liquidación, la liberación y la transferencia se hacen el mismo día en la oficina del trustee. Por eso hay que coordinar a su banco, al comprador y al trustee.

Un comprador al contado es el caso más sencillo. El dinero está disponible de inmediato. El día de la transferencia, el comprador paga directamente a su banco, se libera la hipoteca y la transferencia se completa sin esperar a nadie más.

Un comprador con hipoteca añade un segundo banco a la operación. Ese banco debe aprobar al comprador, tasar la propiedad y estar listo para liberar los fondos, y a menudo querrá una prueba de que su préstamo se liquida en la misma operación. Es algo habitual y viable. Eso sí, añade tiempo y otra parte que coordinar, así que prevea más margen si su comprador se financia.

Las partes se reúnen en una oficina de trustee del DLD. Los fondos del comprador liquidan su hipoteca, su banco libera el préstamo, el DLD levanta el bloqueo y registra el nuevo título de propiedad a nombre del comprador, y usted recibe el importe restante. Antes de esto habrá obtenido el certificado de no objeción (NOC) de la promotora, que confirma que no hay cuotas de servicio (service charges) pendientes.

Cuente con que todo el proceso dure varias semanas. La carta de deuda tarda unos días, el NOC de la promotora de unos días a dos semanas, y la hipoteca de un comprador aún más. Calcule hacia atrás desde la fecha de transferencia prevista y pida pronto la carta de deuda y el NOC para mantener la venta en plazo.