Revendre un bien sur plan à Dubai avant la remise des clés

Quand vous achetez sur plan, vous signez un contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) avec le promoteur, et le DLD inscrit le bien sur son registre provisoire sous un Oqood. Vous ne détenez pas encore de titre de propriété, car l'immeuble n'est pas achevé.

Une vente avant la remise des clés ne peut donc pas transférer un bien terminé. Elle transfère vos droits et obligations au titre du contrat d'achat à un nouvel acheteur, qui reprend votre plan de paiement et reçoit les clés directement du promoteur. D'où son nom : cession, ou revente.

La part du prix déjà réglée détermine si vous pouvez revendre ou non. Les promoteurs fixent un seuil en dessous duquel ils refusent toute cession, en général 30 à 40 % du prix d'achat. Votre SPA précise le chiffre exact, qui varie selon le promoteur et le projet.

Sous ce seuil, vous ne pouvez pas encore céder le bien. Vous pouvez continuer à payer le plan jusqu'à le franchir, ou attendre. Lisez votre SPA avant de mettre en vente : inutile de fixer le prix d'une vente que vous n'avez pas encore le droit de conclure.

Une fois que vous êtes éligible, le promoteur délivre un certificat de non-objection confirmant qu'il ne s'oppose pas à la cession et que vos paiements sont à jour. Le DLD a besoin du NOC pour enregistrer le changement d'acheteur.

Le promoteur facture aussi des frais de transfert ou d'administration pour traiter la cession. Il en fixe lui-même le montant, indépendamment des frais du DLD, si bien qu'il varie d'un projet à l'autre. Attendez-vous à ce que le promoteur valide le nouvel acheteur et lui fasse signer le plan de paiement avant de délivrer le NOC.

Le Dubai Land Department enregistre la cession sur le bien. Comme aucun titre de propriété n'existe encore, il inscrit le changement sur le registre provisoire et met à jour l'Oqood au nom du nouvel acheteur. La taxe de mutation standard du DLD de 4 % de la valeur s'applique, et dans la pratique c'est l'acheteur qui la paie.

L'enregistrement rend la vente officielle et protège les deux parties. Tant que le DLD n'a pas enregistré la cession, ni les registres du promoteur ni le registre public ne reconnaissent le nouvel acheteur : ne remettez jamais de documents et ne cédez rien sur la base d'un simple accord privé.

Le prix d'une revente sur plan se construit autrement que celui d'un bien achevé. L'acheteur achète votre position dans le projet : les références sont votre prix d'achat initial et la part du plan déjà payée, ainsi que les prix actuels du marché.

Si les prix du projet ont monté depuis le lancement, vous pouvez vendre avec une prime et réaliser une plus-value sur les sommes investies. S'ils ont fléchi, vous devrez peut-être accepter un prix proche, voire inférieur, de ce que vous avez payé. L'acheteur tiendra compte du plan de paiement restant qu'il reprend : montrez-lui l'ensemble du dossier, à savoir le montant payé à ce jour, le solde dû au promoteur et le calendrier de remise des clés.

Les acheteurs sur plan forment un public particulier. Ils acceptent d'attendre la remise des clés et de reprendre un plan de paiement, et beaucoup sont des investisseurs qui comparent votre bien à un achat direct auprès du promoteur. Un bon agent présente la cession à ce public et la positionne face aux prix de lancement et aux disponibilités actuels du promoteur.

Une fois les conditions convenues, vous signez un contrat avec l'acheteur et demandez le NOC au promoteur. Le promoteur valide l'acheteur et lui fait signer le plan, puis le DLD enregistre la cession. Comptez environ quatre à huit semaines au total ; le NOC est la principale variable.