Seller Guides · 9 хв читання
Як продати нерухомість на етапі будівництва в Дубаї до передачі
The EQT Private Office · RERA-registered brokerage · Опубліковано August 19, 2026
Так, ви можете продати нерухомість на етапі будівництва в Дубаї до її передачі. Цей механізм називається переуступкою, або перепродажем, і він передає ваш договір купівлі новому покупцю. На практиці більшість забудовників вимагають, щоб ви спершу сплатили мінімальний відсоток ціни, зазвичай 30 до 40 percent, перш ніж вони видадуть No Objection Certificate, що дозволяє продаж. Ви також сплатите комісію забудовника за переуступку або адміністративний збір, а Земельний департамент Дубая реєструє переуступку на Oqood об'єкта, а не на свідоцтві про право власності, оскільки свідоцтво про право власності видається лише під час передачі.
Головні висновки
- •Продаж на етапі будівництва до передачі це переуступка: новому покупцю передається ваш договір купівлі, а не завершене житло.
- •Більшість забудовників вимагають сплати 30 до 40 percent ціни, перш ніж вони видадуть NOC, необхідний для переуступки об'єкта.
- •Ви сплатите комісію забудовника за переуступку або адміністративний збір, а DLD реєструє переуступку на Oqood.
- •Ціноутворення прив'язане до вашої початкової ціни купівлі плюс сплаченої на сьогодні суми, тож набутий вами капітал важливіший за ціну лістингу.
- •Закладіть чотири-вісім тижнів від пошуку покупця до зареєстрованої переуступки, що визначається переважно NOC від забудовника.
Що насправді передається під час переуступки
Коли ви купуєте об'єкт на етапі будівництва, ви підписуєте Договір купівлі-продажу із забудовником, і об'єкт реєструється в тимчасовому реєстрі DLD під Oqood. Ви ще не маєте свідоцтва про право власності, оскільки будівля не завершена.
Тому продаж до передачі не передає завершену нерухомість. Він передає ваші права та обов'язки за цим договором купівлі новому покупцю, який далі вступає у ваш план платежів і приймає передачу безпосередньо від забудовника. Саме тому ця операція називається переуступкою або перепродажем, а не стандартним продажем.
- •Ви передаєте SPA та реєстрацію Oqood, а не свідоцтво про право власності.
- •Новий покупець успадковує решту плану платежів забудовнику.
- •Передача все одно здійснюється забудовником, за графіком забудовника.
Мінімальний відсоток, який ви маєте сплатити
Найбільшим бар'єром для перепродажу на етапі будівництва є те, яку частину ціни ви вже сплатили. Забудовники встановлюють поріг, нижче якого вони не дозволяють переуступку, і зазвичай він у діапазоні 30 до 40 percent ціни купівлі, хоча точна цифра визначається у вашому SPA і залежить від забудовника та проєкту.
Якщо ви нижче цього порогу, ви зазвичай ще не можете переуступити об'єкт. Практичні варіанти це продовжувати виплачувати план, доки не перевищите поріг, або зачекати. Перевірте свій конкретний SPA перед виставленням на продаж, оскільки ціноутворення продажу, який вам ще не дозволено робити, марнує час усіх.
- •Поріг зазвичай 30 до 40 percent, але підтвердьте точну цифру у своєму SPA.
- •Нижче порогу забудовник зазвичай відмовляє у видачі NOC.
- •Відсоток це від ціни, сплаченої забудовнику, а не від вашого приросту капіталу.
NOC від забудовника та комісія за переуступку
Щойно ви станете правомочними, забудовник має видати No Objection Certificate, що підтверджує відсутність заперечень щодо переуступки і те, що ваші платежі актуальні. NOC це документ, який дозволяє DLD зареєструвати зміну покупця.
Забудовники стягують комісію за переуступку або адміністративний збір за оформлення переуступки. Вона відокремлена від власних зборів DLD і встановлюється забудовником, тож сума залежить від проєкту. Очікуйте, що забудовник також вимагатиме затвердження нового покупця та його підписання плану платежів перед видачею NOC.
- •NOC підтверджує відсутність заперечень і те, що ваш план платежів актуальний.
- •Комісія забудовника за переуступку або адміністративний збір встановлюється забудовником і відокремлена від зборів DLD.
- •Новий покупець зазвичай має бути затверджений забудовником перед видачею NOC.
Як DLD реєструє переуступку
Земельний департамент Дубая реєструє переуступку на об'єкт. Оскільки свідоцтва про право власності ще немає, зміна фіксується в тимчасовому реєстрі, а Oqood оновлюється, щоб відобразити нового покупця. До операції застосовується стандартна комісія DLD за передачу в розмірі 4 percent від вартості, і на практиці її зазвичай сплачує покупець.
Реєстрація це те, що робить продаж офіційним і захищає обидві сторони. Доки переуступка не зареєстрована в DLD, записи забудовника та державний реєстр не визнають нового покупця, тож ніколи не передавайте документи і не здійснюйте передачу лише на підставі приватної угоди.
- •Oqood оновлюється, замість видачі свідоцтва про право власності.
- •Застосовується комісія DLD за передачу в розмірі 4 percent, яку зазвичай сплачує покупець.
- •Не вважайте продаж завершеним, доки DLD не зареєструє переуступку.
Ціноутворення відносно вашої початкової ціни купівлі
Ціноутворення при перепродажі на етапі будівництва працює інакше, ніж при продажу завершеного об'єкта. Покупець фактично купує вашу позицію в проєкті, тож точкою відліку є ваша початкова ціна купівлі та те, яку частину плану ви сплатили, а не просто ринкова ціна лістингу.
Якщо ціни в проєкті зросли з моменту старту продажів, ви можете продати з премією та отримати прибуток на суму, яку вклали. Якщо ринок ослаб, вам, можливо, доведеться погодитися на ціну ближчу до, або нижчу за, сплачену вами. У будь-якому разі покупець дивитиметься на непогашений план платежів, який він бере на себе, тож подавайте повну картину: сплачену на сьогодні ціну, залишок заборгованості забудовнику та графік передачі.
Пошук покупця та ведення процесу
Покупці на етапі будівництва це специфічна аудиторія: вони готові чекати передачі та брати на себе план платежів, і багато з них інвестори, які порівнюють ваш об'єкт із купівлею безпосередньо у забудовника. Хороший брокер просуває переуступку цій аудиторії та подає її на тлі поточних цін старту продажів та наявності у забудовника.
Щойно ви узгодите умови, послідовність така: підписати договір з покупцем, запросити NOC у забудовника, домогтися затвердження покупця та його підписання плану, а потім зареєструвати переуступку в DLD. Очікуйте приблизно чотири-вісім тижнів від початку до кінця, де NOC від забудовника є головною змінною.
- •Просувайте покупцям, які розуміють плани платежів та строки передачі.
- •Послідовність: узгодити умови, підписати договір, NOC забудовника, затвердження покупця, реєстрація в DLD.
- •Закладіть чотири-вісім тижнів, що визначається переважно NOC від забудовника.
Часті запитання
Чи можу я продати свою нерухомість на етапі будівництва, якщо сплатив лише 20 percent?+
Зазвичай ні. Більшість забудовників встановлюють мінімальний відсоток, зазвичай у діапазоні 30 до 40 percent, перш ніж вони видадуть NOC, необхідний для переуступки об'єкта. Перевірте свій Договір купівлі-продажу щодо точного порогу, і якщо ви нижче нього, вам зазвичай доведеться спершу виплатити більшу частину плану.
Чи отримаю я свідоцтво про право власності, коли продаю об'єкт на етапі будівництва?+
Ні. До передачі об'єкт перебуває в тимчасовому реєстрі DLD під Oqood, а не свідоцтвом про право власності. Переуступка передає Oqood та ваш договір купівлі новому покупцю, а свідоцтво про право власності видається DLD лише під час передачі тому, хто володіє об'єктом на той момент.
Хто сплачує комісію DLD за передачу при перепродажі на етапі будівництва?+
Стандартна комісія DLD за передачу становить 4 percent від вартості, і на практиці її зазвичай сплачує покупець. Власна комісія забудовника за переуступку або адміністративний збір це окрема плата, що встановлюється забудовником, тож підтвердьте обидві цифри перед узгодженням умов.
Чи отримаю я прибуток, продаючи до передачі?+
Це залежить від того, як змінилися ціни проєкту з моменту вашої купівлі. Якщо об'єкт подорожчав, ви можете продати з премією на суму, яку сплатили. Якщо ринок ослаб, вам, можливо, доведеться встановити ціну ближчу до або нижчу за вашу сплачену суму, оскільки покупець також бере на себе решту плану платежів.
