Как продать недвижимость off-plan в Дубае до передачи

Покупая off-plan, вы подписываете договор купли-продажи (SPA) с застройщиком, и объект регистрируется во временном реестре DLD под Oqood. У вас пока нет свидетельства о собственности, поскольку здание не завершено.

Поэтому продажа до передачи не передает готовую недвижимость. Она передает ваши права и обязательства по этому договору купли-продажи новому покупателю, который затем вступает в ваш план платежей и принимает объект напрямую от застройщика. Именно поэтому сделка называется переуступкой или перепродажей, а не стандартной продажей.

Главное ограничение при перепродаже off-plan - это то, какую долю стоимости вы уже оплатили. Застройщики устанавливают порог, ниже которого они не разрешат переуступку, и обычно он находится в диапазоне 30-40 процентов от цены покупки, хотя точная цифра определена в вашем SPA и варьируется в зависимости от застройщика и проекта.

Если вы ниже этого порога, вы, как правило, пока не можете переуступить объект. Практические варианты - продолжать выплачивать план платежей, пока не пересечете порог, или подождать. Проверьте свой конкретный SPA перед выставлением на продажу, поскольку установление цены на продажу, которую вам пока не разрешено совершать, тратит время всех сторон.

Как только вы получаете право, застройщик должен выдать сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий, что он не возражает против переуступки и что ваши платежи актуальны. NOC - это документ, который позволяет DLD зарегистрировать смену покупателя.

Застройщики взимают комиссию за передачу или административный сбор за оформление переуступки. Она отдельна от собственных сборов DLD и устанавливается застройщиком, поэтому сумма зависит от проекта. Ожидайте, что застройщик также потребует одобрения нового покупателя и его подписания плана платежей до выдачи NOC.

Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует переуступку по объекту. Поскольку свидетельства о собственности пока нет, изменение фиксируется во временном реестре, а Oqood обновляется с указанием нового покупателя. К сделке применяется стандартная комиссия DLD за передачу в размере 4 процентов от стоимости, и на практике ее обычно оплачивает покупатель.

Регистрация - это то, что делает продажу официальной и защищает обе стороны. Пока переуступка не зарегистрирована в DLD, записи застройщика и государственный реестр не признают нового покупателя, поэтому никогда не передавайте документы и не совершайте передачу только на основании частного соглашения.

Ценообразование при перепродаже off-plan работает иначе, чем при продаже завершенного объекта. Покупатель фактически приобретает вашу позицию в проекте, поэтому точкой отсчета служит ваша первоначальная цена покупки и то, какую долю плана вы оплатили, а не просто рыночная цена листинга.

Если цены в проекте выросли с момента запуска, вы можете продать с премией и реализовать прибыль на вложенную сумму. Если рынок ослаб, вам, возможно, придется согласиться на цену ближе к или ниже той, что вы оплатили. В любом случае покупатель будет смотреть на оставшийся план платежей, который он берет на себя, поэтому представьте полную картину: оплаченную на текущую дату сумму, остаток долга застройщику и график передачи.

Покупатели off-plan - это специфическая аудитория: они готовы ждать передачи и брать на себя план платежей, и многие из них - инвесторы, сравнивающие ваш объект с покупкой напрямую у застройщика. Хороший брокер продвигает переуступку этой аудитории и представляет ее в сравнении с текущими ценами запуска и наличием у застройщика.

Как только вы согласуете условия, последовательность такова: подписать договор с покупателем, запросить NOC застройщика, добиться одобрения покупателя и его подписания плана, а затем зарегистрировать переуступку в DLD. Ожидайте примерно четыре-восемь недель от начала до конца, при этом NOC застройщика является главной переменной.