Фрихолд и лизхолд в Дубае: в чём разница?

Фрихолд - это самая полная форма владения недвижимостью, доступная в Дубае. Покупая объект на условиях фрихолда, вы владеете как зданием или квартирой, так и землёй, на которой они стоят, без срока истечения. Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) выдаёт свидетельство о праве собственности на ваше имя, и это свидетельство служит подтверждением вашего права собственности. Вы вправе проживать в объекте, сдавать его в аренду, проводить ремонт в рамках правил сообщества, продавать его в любой удобный момент или оставлять наследникам.

Владение на условиях фрихолда стало доступно иностранным покупателям в Дубае в 2002 году, и именно это превратило эмират в мировой рынок недвижимости. Чтобы владеть фрихолдом в официально определённой зоне, не требуется быть резидентом или гражданином ОАЭ, и нет ограничений по сроку такого владения. Для большинства иностранных покупателей фрихолд обеспечивает именно ту определённость, которую они ожидают от права собственности у себя на родине.

Лизхолд - это долгосрочная аренда, а не полное владение. Вы приобретаете право пользоваться объектом и занимать его в течение определённого срока, как правило до 99 лет, после чего права возвращаются к фрихолдеру, если аренда не будет продлена. В течение срока вы обычно можете жить в объекте или сдавать его в аренду, но сама земля, а в конечном счёте и сам актив, остаются в собственности фрихолдера.

Условия лизхолда в Дубае нередко предполагают больше ограничений, чем фрихолд. Могут действовать ограничения на перепланировку, субаренду, а также на условия, по которым аренду можно продлить или продлить ближе к её окончанию. Лизхолд встречается реже, чем фрихолд, в престижных районах, которые обычно интересуют иностранцев, но он присутствует в некоторых старых или отдельных проектах, поэтому важно внимательно читать договор аренды и понимать, что именно вы покупаете.

Владение на условиях фрихолда иностранными гражданами разрешено в районах, которые правительство Дубая официально определило как зоны фрихолда. К ним относятся направления, которые в первую очередь интересуют зарубежных покупателей: Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Emirates Hills, Jumeirah Beach Residence, Business Bay, Dubai Hills Estate, Arabian Ranches и многие другие. На практике подавляющее большинство премиального инвестиционного жилья находится именно в этих зонах фрихолда.

Лизхолд более типичен за пределами официально определённых зон фрихолда или в отдельных крупных проектах, которые были структурированы на арендной основе. Список зон фрихолда с годами расширялся, поэтому режим владения определяется для каждого объекта отдельно, а не единым фиксированным правилом. Самый надёжный подход - никогда не предполагать: подтверждайте режим владения по любому конкретному объекту в его свидетельстве о праве собственности, а также у застройщика или вашего брокера, прежде чем принимать решение.

При фрихолде перепродажа проста. Вы контролируете сроки, определяете цену вместе со своим брокером, а сделка передаёт покупателю чистое свидетельство о праве собственности через Земельный департамент Дубая. Что касается наследования, недвижимость на условиях фрихолда может быть передана вашим наследникам; многие иностранные владельцы оформляют завещание DIFC или зарегистрированное завещание Дубая, чтобы сделать порядок наследования понятным и избежать неопределённости в отношении того, как будет распоряжаться имуществом.

Перепродажа лизхолда возможна, но определяется условиями аренды. Покупатель приобретает оставшиеся годы срока, поэтому аренду с меньшим числом оставшихся лет может быть сложнее продать, и она может стоить дешевле, а некоторые договоры аренды требуют согласия фрихолдера на переуступку. Наследование также следует условиям аренды. Всё это не делает лизхолд неработоспособным, но означает, что документам и оставшемуся сроку стоит уделить пристальное внимание, прежде чем покупать или продавать.

Ипотечное финансирование, как правило, доступнее и проще для недвижимости на условиях фрихолда, потому что кредитор получает обеспечение в виде актива, которым вы владеете полностью. Лизхолд в некоторых случаях тоже можно профинансировать, но кредиторы внимательно смотрят на количество оставшихся лет аренды, и более короткий оставшийся срок может уменьшить сумму или длительность финансирования, которое банк готов предоставить. Если вы планируете брать заём, фрихолд обычно даёт вам самый широкий выбор кредиторов и наиболее чистые условия.

Golden Visa - долгосрочная резидентская виза ОАЭ - может быть получена через инвестиции в недвижимость после достижения порога соответствующей стоимости. Владение на условиях фрихолда - это чистый, стандартный путь к ней, поскольку виза оценивается по стоимости недвижимости, которой вы владеете. Если резидентство через недвижимость входит в ваши планы, фрихолд в официально определённой зоне - наиболее прямой путь. Пороги стоимости и критерии устанавливаются властями и могут обновляться, поэтому уточните действующие требования, прежде чем на них полагаться.

Для большинства иностранных покупателей и практически для всех престижных покупок класса люкс фрихолд - это и естественный, и рекомендуемый выбор. Он даёт вам полное владение без срока истечения, наиболее чистую перепродажу, самое простое наследование, самый широкий выбор вариантов финансирования и наиболее прямой путь к Golden Visa. Поскольку престижные районы, которые обычно нужны зарубежным покупателям, относятся к зонам фрихолда, подавляющее большинство сделок класса люкс в Дубае в любом случае проходят на условиях фрихолда.

Лизхолд всё же может иметь смысл в отдельных ситуациях, например, когда интересующий вас конкретный объект или сообщество доступны только на таких условиях, или когда цена и расположение подходят под ваши планы несмотря на фиксированный срок. Если вы всё же рассматриваете лизхолд, обратите внимание на оставшиеся годы, условия продления и перепланировки, а также на любые требования о получении согласия. Какой бы путь вы ни выбрали, проверяйте режим владения в свидетельстве о праве собственности по конкретному объекту, поскольку детали могут различаться от проекта к проекту.