Покупка недвижимости в Дубае для покупателей из Польши

Да. Польша - одна из многих национальностей, которые могут купить и владеть недвижимостью в Дубае в полную собственность (freehold) с полным, бессрочным правом. Нет ограничений, специфичных для владельцев польских паспортов, нет требования быть резидентом ОАЭ и нет необходимости в местном спонсоре или партнере. Вы владеете недвижимостью на свое имя, и ваше право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте Дубая.

Иностранное владение разрешено в специально отведенных freehold-зонах, которые включают почти все районы, интересующие международных покупателей: Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Emirates Hills, Dubai Hills Estate, Jumeirah и многие другие. В этих зонах вы получаете свидетельство о праве собственности, предоставляющее полное владение квартирой или виллой, а в случае виллы - и землей под ней.

Freehold отличается от leasehold, где вы обладаете правами на фиксированный срок. Для районов, которые рассматривает большинство польских покупателей, freehold является стандартом, поэтому недвижимость принадлежит вам - вы можете в ней жить, сдавать в аренду, ремонтировать, продавать или передавать наследникам.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы завершить покупку. Многие из наших польских клиентов покупают удаленно и приезжают только после вступления во владение. Механизм, который делает это возможным, - это доверенность (pełnomocnictwo), которая позволяет доверенному представителю или вашему брокеру подписывать документы от вашего имени.

Типичный удаленный процесс проходит следующим образом: вы выбираете недвижимость и согласовываете условия; вы подписываете форму бронирования и вносите депозит международным переводом; заключается договор купли-продажи (или Form F для готовой перепродажи); и передача регистрируется в Земельном департаменте Дубая. Доверенность обычно заверяется нотариально в Польше, затем легализуется или апостилируется и, где требуется, переводится на арабский язык перед использованием в ОАЭ.

Должная проверка (due diligence) применяется и на расстоянии. Мы проверяем право собственности, проверяем наличие задолженностей перед застройщиком или по сервисным сборам, подтверждаем эскроу-схемы застройщика по объектам off-plan и обеспечиваем движение средств через регулируемые каналы. Работа с зарегистрированным в RERA агентством означает, что каждый шаг документируется, а передача завершается только тогда, когда право собственности чисто.

Именно в этом польские покупатели чаще всего ошибаются, поэтому прочтите внимательно. Дубай не взимает подоходный налог с физических лиц, налог на прирост капитала и ежегодный налог на недвижимость. Эта среда с 0% применяется внутри ОАЭ. Она не отменяет ваши обязательства в Польше.

Если вы являетесь налоговым резидентом Польши, Польша облагает налогом ваш доход по всему миру. Это означает, что доход от аренды, который вы получаете от квартиры в Дубае, и прирост, который вы реализуете при ее продаже, в принципе подлежат декларированию в Польше, даже несмотря на то, что сам Дубай ничего не берет. Игнорирование этого - распространенная и предотвратимая ошибка.

Между Польшей и ОАЭ существует соглашение об избежании двойного налогообложения, предотвращающее двойное обложение одного и того же дохода. Польша внесла поправки в это соглашение, и оно применяет методы для избежания двойного налогообложения (освобождение предоставляется через механизмы, изложенные в соглашении и польском законодательстве, что может влиять на то, как рассчитывается и декларируется зарубежный доход). Поскольку правила изменились и зависят от ваших личных обстоятельств, вам не следует полагаться на общие сводки.

Перед покупкой и снова перед подачей декларации проконсультируйтесь с польским налоговым консультантом (doradca podatkowy - лицензированный налоговый советник). Он может подтвердить ваш статус резидентства, точно сказать, что декларировать, и правильно применить действующее освобождение по соглашению. Ничто в этом руководстве не является налоговой консультацией; относитесь к нему как к напоминанию получить надлежащую профессиональную консультацию, специфичную для вашей ситуации.

Недвижимость в Дубае оценивается и продается в дирхамах ОАЭ (AED). Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу примерно 3.6725 AED к 1 USD, и эта привязка держится десятилетиями. На практике это полностью устраняет волатильность доллара к дирхаму из вашей покупки.

Ваш реальный валютный риск как польского покупателя - это, следовательно, злотый против доллара США, поскольку PLN конвертируется в AED фактически через USD. Когда злотый силен по отношению к доллару, ваша покупательная способность в Дубае возрастает; когда он слабеет, та же цена в AED обходится дороже в злотых. Стоит планировать время крупных переводов с учетом этого.

Для значительных переводов специализированный поставщик валютообменных услуг обычно превзойдет стандартный банк как по курсу, так и по комиссиям, и может зафиксировать курс заранее. Ведите четкий учет отправленных сумм в PLN и применяемых курсов, поскольку эти цифры важны для вашей польской отчетности.

Планируйте бюджет сверх заявленной цены. Основной единовременный расход - это сбор за передачу права собственности Земельного департамента Дубая в размере 4% от цены покупки, обычно уплачиваемый покупателем. Помимо этого, ожидайте сбор за регистрацию недвижимости, сбор трастового офиса, агентскую комиссию (обычно 2% на готовую недвижимость) и, если вы ее используете, сбор за регистрацию ипотеки. В качестве приблизительного ориентира закладывайте около 6% - 8% от цены на общие транзакционные расходы.

Текущие расходы умеренны: ежегодные сервисные сборы (начисляемые за квадратный фут и варьирующиеся в зависимости от здания и комплекса) и коммунальные услуги. Нет ежегодного муниципального налога на недвижимость, который нужно было бы закладывать в бюджет, как в Польше.

Покупка на сумму AED 2 million или более дает вам право на Golden Visa ОАЭ - возобновляемое 10-летнее резидентство, которое также распространяется на вашего супруга и детей. Она не требует от вас постоянного проживания в Дубае и может быть получена как на готовую, так и на соответствующую условиям недвижимость off-plan. Для многих польских покупателей Golden Visa является решающим преимуществом, превращая покупку недвижимости в вариант долгосрочного резидентства для всей семьи.

Налоговый профиль - это главное: 0% на доход от аренды, прирост капитала и недвижимость внутри Дубая. В сочетании с доходностью аренды, которая обычно составляет от 5% до 8% брутто, значительно выше, чем в большинстве польских и западноевропейских городов, аргумент в пользу дохода силен.

Образ жизни делает большую часть остального. Дубай предлагает круглогодичное солнце, очень высокий уровень личной безопасности, инфраструктуру, школы и медицину мирового класса и отсутствие языкового барьера в бизнесе, где английский является стандартом. Перелеты из Варшавы в Дубай занимают около пяти с половиной часов напрямую, достаточно близко для длинных выходных и легкого управления недвижимостью.

В Дубае также растет польская община, с расширяющейся сетью польскоязычных специалистов, компаний и социальных групп, что делает как переезд, так и просто визиты более комфортными. Для покупателя, взвешивающего второй дом, инвестицию или базу для Golden Visa, Дубай сочетает доходность, образ жизни и резидентство так, как это удается немногим направлениям.