Покупка недвижимости в Дубае для покупателей из Ирландии (2026)

Да. Граждане Ирландии имеют такое же право, как и почти любой другой иностранный гражданин, покупать недвижимость в зонах freehold Дубая. Freehold означает, что вы владеете недвижимостью и землей под ней бессрочно, с регистрацией вашего имени в свидетельстве о праве собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD). Для покупки вам не нужно быть резидентом ОАЭ, иметь визу или какую-либо предыдущую связь со страной.

Владение freehold для иностранцев сосредоточено в специально выделенных зонах, но эти зоны включают большинство самых известных районов Дубая, например Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Emirates Hills, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate и Arabian Ranches. Вы можете купить готовую (завершенную) недвижимость или off-plan напрямую у застройщика.

Минимальной суммы для покупки нет, и нет отдельной надбавки для иностранного покупателя, которую применяют некоторые страны. Процесс сделки и регистрации для ирландского покупателя такой же, как и для местного.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы завершить сделку, хотя многие покупатели предпочитают приехать хотя бы один раз. Ирландские покупатели регулярно совершают сделки полностью из дома. Два практических инструмента - это доверенность и четкий документальный след ваших средств.

Доверенность (POA) позволяет доверенному представителю или назначенному юридическому контакту вашего брокера подписывать документы и регистрировать недвижимость от вашего имени. Для использования в ОАЭ доверенность обычно подписывается перед нотариусом в Ирландии, затем апостилируется (Ирландия является участником Гаагской конвенции об апостиле) и часто переводится на арабский язык и заверяется. Ваш конвейансер подтвердит точную формулировку и порядок заверения.

Что касается средств, планируйте заранее. Банки ОАЭ и DLD ожидают чистый, документально подтвержденный источник средств, поэтому храните доказательства происхождения вашего депозита и остаточной суммы. Многие зарубежные покупатели оплачивают взносы застройщику или продавцу международным переводом; некоторые открывают банковский счет в ОАЭ, хотя местный счет не является строго обязательным для завершения покупки за наличные. Хороший брокер удаленно координирует бронирование, договор купли-продажи, депозит, а также окончательную передачу права и регистрацию собственности.

Именно эта часть застает ирландских покупателей врасплох, поэтому она заслуживает внимания, и приведенное далее является общей информацией, а не налоговой консультацией. Сам Дубай не взимает ни налог на недвижимость, ни личный подоходный налог, ни налог на прирост капитала. Это не делает вашу недвижимость в Дубае необлагаемой налогом, если вы живете в Ирландии.

Irish Revenue облагает налогом лиц, которые являются резидентами Ирландии и домицилированы в Ирландии, со всего их мирового дохода и прироста. На практике это означает, что доход от аренды вашей недвижимости в Дубае облагается налогом в Ирландии, а если вы продаете с прибылью, к приросту применяется ирландский налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по стандартной ставке 33 процента, даже если Дубай не облагает CGT. Доход от аренды вы декларируете через ирландскую систему самооценки (self-assessment), а прирост - через CGT.

Есть освобождение от двойного налогообложения. У Ирландии и ОАЭ есть соглашение об избежании двойного налогообложения, которое призвано обеспечить, чтобы один и тот же доход или прирост не облагался налогом полностью в обеих странах, и устанавливает, как распределяются права на налогообложение. Поскольку ОАЭ взимает мало налога или вообще не взимает налог с физических лиц в этом контексте, практический эффект для многих владельцев-резидентов Ирландии в том, что именно ирландское обязательство оказывается решающим, но рамки соглашения все равно важны и должны применяться корректно.

Если вы являетесь резидентом Ирландии, но не домицилированы в Ирландии, вы можете иметь возможность использовать режим денежных переводов (remittance basis), при котором зарубежный доход и прирост, как правило, облагаются налогом в Ирландии только в той мере, в какой вы ввозите (переводите) их в страну. Домициль - это техническое понятие, не то же самое, что резидентство или гражданство. Учитывая, насколько многое зависит от резидентства, домициля и сроков, обратитесь к ирландскому налоговому консультанту перед покупкой, чтобы структура владения и денежные потоки были настроены правильно с первого дня.

Недвижимость в Дубае оценивается и продается в дирхамах ОАЭ (AED), поэтому как ирландский покупатель вы будете конвертировать евро в дирхамы. Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу примерно 3.6725 AED за 1 USD, что убирает волатильность AED/USD, но означает, что ваша фактическая стоимость в евро все равно движется вместе с обменным курсом EUR/USD.

Поскольку покупка может исчисляться шести- или семизначными суммами, спред обмена и комиссии за перевод имеют значение. Многие ирландские покупатели пользуются специализированным валютным провайдером или валютным брокером, а не обычным банком, чтобы обеспечить лучший курс, а некоторые используют форвардные контракты, чтобы зафиксировать курс для будущего взноса off-plan. Сравнивайте полную стоимость, а не только заявленный курс.

Отправляйте средства через регулируемые каналы и сохраняйте записи о переводах. Чистая документация подкрепляет проверки источника средств, которые проводят банки ОАЭ и DLD, и упрощает вашу ирландскую налоговую отчетность.

Заложите в бюджет расходы по сделке сверх стоимости покупки. Основной из них - сбор за передачу права Земельного департамента Дубая в размере 4 процентов от стоимости недвижимости, обычно уплачиваемый при регистрации. Ожидайте агентскую комиссию около 2 процентов плюс 5 процентов НДС на эту комиссию, а также меньшие сборы, такие как сбор за выдачу свидетельства о праве собственности, регистрационные сборы траст-офиса и сбор за сертификат об отсутствии возражений (NOC) при сделках перепродажи. Покупки off-plan следуют плану платежей застройщика, часто с поэтапными взносами во время строительства и частью при передаче объекта.

Недвижимость также может быть путем к резидентству. Покупка недвижимости стоимостью от AED 2 million может дать вам право на Golden Visa ОАЭ - 10-летний вид на жительство, который продлевается и может включать вашего супруга или супругу и детей. Она позволяет вам жить в ОАЭ без необходимости спонсорства работодателя, хотя сама по себе не меняет ваше ирландское налоговое резидентство, которое определяется ирландскими правилами о количестве проведенных дней и других факторах.

Как правило, закладывайте примерно от 7 до 8 процентов от цены на сборы и расходы на закрытие сделки, чтобы не оказаться в дефиците при регистрации. Ваш брокер должен предоставить вам полную, детализированную смету расходов перед тем, как вы примете решение.

Налоговый контраст - это главное. Дубай взимает 0 процентов налога на недвижимость, 0 процентов личного подоходного налога и 0 процентов налога на прирост капитала на местном уровне, в отличие от высокой налоговой среды Ирландии. Хотя владельцы-резиденты Ирландии по-прежнему сталкиваются с ирландским налогом, как описано выше, покупатели, которые переезжают и становятся нерезидентами Ирландии, или которые тщательно структурируют владение, могут найти цифры убедительными. Всегда получайте консультацию по вашей собственной ситуации.

Доходность - другой привлекательный фактор. Престижная и удачно выбранная жилая недвижимость в Дубае приносит валовую доходность аренды в районе от 5 до 8 процентов, как правило выше, чем сопоставимая доходность в Дублине, при поддержке высокого спроса со стороны арендаторов и роста населения. В сочетании с отсутствием местного налога на эту аренду валовая доходность привлекательна.

Кроме того, есть образ жизни и связность. Круглогодичное солнце, высокий уровень личной безопасности, удобства мирового класса и большая, растущая международная община - все это привлекает ирландских покупателей, будь то для дома для отдыха, инвестиционной аренды или полного переезда. Emirates выполняет прямые рейсы между Дублином и Дубаем, делая город удобно доступным, а ирландская экспатская община в ОАЭ продолжает расти, что облегчает обустройство.