Покупка недвижимости в Дубае для покупателей из Германии (2026)

Да. С 2002 года Дубай разрешает иностранным гражданам покупать и владеть недвижимостью на условиях freehold в специально отведенных районах, и немцы имеют право на тех же условиях, что и другие зарубежные покупатели. Freehold означает, что вы владеете как самим объектом, так и землей под ним полностью и бессрочно, с регистрацией права собственности на ваше имя в Dubai Land Department (DLD). Нет требования быть резидентом UAE, жить в Дубае или иметь какую-либо визу до покупки.

Владение ограничено специально отведенными зонами freehold, но они охватывают большинство районов, которые интересуют международных покупателей, включая Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Emirates Hills и Jumeirah Village Circle. За пределами этих зон недвижимость обычно leasehold или зарезервирована для граждан UAE и GCC, поэтому подтверждение того, что объект находится в зоне freehold, - одна из первых проверок, которые мы делаем для каждого клиента.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы завершить покупку. Многие наши немецкие клиенты покупают полностью удаленно, и процесс хорошо отлажен. Самый распространенный путь - назначить того, кому вы доверяете, часто вашего брокера или юриста в UAE, по доверенности (POA), чтобы они могли подписывать и регистрировать от вашего имени. POA составляется для конкретной сделки, нотариально заверяется в Germany, а затем апостилируется в рамках Гаагской конвенции, чтобы быть признанным в UAE; обычно прилагается заверенный перевод на арабский язык.

Средства переводятся международным банковским переводом. Обычно вы платите бронирующий депозит, затем остаток и сборы при передаче, при этом деньги отправляются продавцу или на escrow-счет для покупок off-plan. Банки UAE и DLD применяют проверки источника средств и противодействия отмыванию денег, поэтому храните четкую документацию о том, откуда пришли ваши деньги. Ваш брокер координирует договор купли-продажи, назначение передачи в DLD и регистрацию права собственности, а современные покупки могут быть завершены в цифровом виде с электронными подписями и удаленной обработкой DLD.

Именно здесь немецким покупателям нужна наибольшая осторожность. Сам Дубай не взимает подоходный налог с физлиц и ежегодный налог на недвижимость, но это не делает доход безналоговым для вас. Если вы налоговый резидент Germany, Germany облагает налогом ваш общемировой доход, а значит, доход от аренды и прирост капитала в Дубае, как правило, подлежат декларированию в Germany. От вас ожидается декларирование дохода от аренды в Дубае в вашей немецкой декларации, даже если Дубай ничего не удержал на месте.

Ситуация с договором недавно изменилась и это важно. Germany расторгла свой договор об избежании двойного налогообложения с UAE в конце 2021 года, поэтому больше нет договора, распределяющего права на налогообложение или предоставляющего прежнее освобождение. Вместо этого освобождение теперь работает на внутреннем уровне через немецкий закон о налогообложении за рубежом (Aussensteuergesetz), обычно методом зачета: поскольку Дубай взимает мало налогов или вообще не взимает, зарубежного налога для зачета против вашего немецкого счета может быть немного, поэтому планируйте немецкое обязательство по доходу. С другой стороны, частная продажа недвижимости может быть безналоговой в Germany после 10-летнего срока владения по правилам Spekulationsfrist (спекулятивный период) для частных активов, поэтому более длительное владение может изменить исход по любой прибыли.

Эта статья - общая информация, а не налоговая консультация. Трансграничное налогообложение действительно сложно, и правильная структура зависит от вашего статуса резидентства и целей, поэтому проконсультируйтесь с квалифицированным немецким Steuerberater перед покупкой.

Дубай оценивает недвижимость в дирхамах UAE (AED). Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу примерно 3.6725 AED за 1 USD, и эта привязка держится десятилетиями. Для немецких покупателей это полезно, потому что убирает волатильность AED из уравнения: ваша реальная валютная подверженность фактически - это евро против доллара США. Когда евро силен относительно доллара, ваша покупка в Дубае дешевле в евро, и наоборот.

Когда вы конвертируете и отправляете средства, розничный обменный курс и комиссии за перевод, которые взимает ваш банк, важнее, чем привязка. Многие покупатели используют специализированного провайдера обмена валюты, а не обычный банк, чтобы получить более выгодный курс EUR в AED и более низкие комиссии по крупным переводам. Храните записи о каждой конвертации и переводе, как для проверок источника средств в UAE, так и для вашей немецкой отчетности.

Заложите в бюджет расходы на сделку сверх цены покупки. Основной - сбор за передачу Dubai Land Department в размере 4% от стоимости недвижимости. Добавьте агентскую комиссию около 2% плюс 5% VAT на эту комиссию, а также меньшие сборы за регистрацию и офис попечителя и, для покупок с ипотекой, сбор за регистрацию ипотеки. В качестве грубого ориентира планируйте примерно от 6% до 8% от цены в общих расходах на приобретение; ежегодного налога на недвижимость впоследствии платить не нужно.

Покупка недвижимости также открывает дверь к долгосрочному резидентству. Покупка недвижимости стоимостью AED 2 million и более может дать вам право на Golden Visa UAE, 10-летнее резидентское разрешение, которое продлевается и может включать вашего супруга и детей. Оно не требует от вас жить в Дубае постоянно и является крупным привлекающим фактором для немецких покупателей, желающих иметь базу в регионе, не отказываясь от гибкости. Мы подтверждаем текущие пороги и право на участие с вами до того, как вы возьмете на себя обязательства, поскольку детали программы могут обновляться.

Для многих немцев привлекательность начинается с цифр. Дубай взимает 0% ежегодного налога на недвижимость и 0% подоходного налога с физлиц на местном уровне, что резко контрастирует с высоким личным налоговым бременем Germany, а доходность жилой аренды обычно составляет диапазон от 5% до 8%, значительно выше того, что предлагает большинство немецких городов. В сочетании с сильным спросом арендаторов и быстро растущим населением это делает Дубай привлекательным как доходный и жизненный актив, даже с учетом ваших немецких налоговых обязательств.

Образ жизни и доступность закрепляют это. Дубай стабильно входит в число самых безопасных крупных городов мира, предлагает надежное солнце круглый год и имеет школы, здравоохранение и инфраструктуру мирового класса. Связь сильна: прямые рейсы около шести часов между Дубаем и немецкими хабами, такими как Frankfurt и Munich, делают легким перемещение туда и обратно. Здесь также большая и растущая немецкая и более широкая экспатриантская община, поэтому покупатели редко чувствуют себя чужими. Для второго дома, арендной инвестиции или базы Golden Visa Дубай хорошо смотрится на фоне альтернатив.