Покупка недвижимости в Дубае для покупателей из Нидерландов

Да. Граждане Нидерландов имеют те же права на покупку в Дубае, что и почти любая другая иностранная национальность. С 2002 года эмират разрешил иностранцам владеть недвижимостью на основе freehold в специально отведенных freehold-зонах, и Нидерланды не входят ни в один список ограничений. Freehold означает, что вы владеете как зданием, так и землей, на которой оно стоит, бессрочно, с вашим именем, внесенным в свидетельство о праве собственности, выданное Земельным департаментом Дубая.

Нет требования быть резидентом ОАЭ, иметь визу или когда-либо бывать в Дубае до покупки. Владение не привязано к вашему иммиграционному статусу, поэтому недвижимость остается вашей независимо от того, переедете вы когда-либо или нет. Вы вправе жить в ней, оставить ее пустой, сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду, ремонтировать или продать в любой момент по своему выбору.

Популярные freehold-районы среди голландских покупателей включают Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle и новые прибрежные комплексы. Зарегистрированное в RERA агентство, такое как EQT, может подтвердить, что конкретное здание или участок действительно является freehold и открыт для иностранного владения, прежде чем вы примете решение.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы завершить покупку. Значительная часть зарубежных покупателей закрывают всю сделку из дома, и процесс хорошо отлажен для клиентов из Нидерландов, работающих через часовой пояс.

Обычный путь - это доверенность (power of attorney, POA). Вы назначаете доверенного представителя, часто вашего юриста или конкретного человека в вашем агентстве, для подписания документов и регистрации передачи от вашего имени. POA обычно готовится в Дубае, затем заверяется нотариально и легализуется, чтобы быть действительной для использования в ОАЭ. Ваши документы, удостоверяющие личность, могут быть проверены в цифровом виде, а средства отправляются международным банковским переводом.

Типичная удаленная покупка проходит через выбор недвижимости и видеопросмотры, подписанную форму бронирования, Меморандум о взаимопонимании (Form F) с депозитом около 10 процентов, а затем окончательную передачу в Земельном департаменте Дубая, где выдается новое свидетельство о праве собственности. Ваш представитель может присутствовать на встрече по передаче, поэтому вам никогда не придется приезжать.

Поскольку вы управляете этим на расстоянии, работайте только с зарегистрированным в RERA агентством и используйте эскроу-схему для платежей off-plan, чтобы ваши деньги были защищены на каждом этапе.

Это та часть, в которой голландские покупатели чаще всего ошибаются, поэтому относитесь к ней внимательно. Как резидент Нидерландов вы облагаетесь налогом на ваши активы по всему миру, а не только на то, что вы держите дома. Недвижимость в Дубае - это иностранный актив, и, поскольку это не ваш основной голландский дом и обычно не финансируется как таковой, она, как правило, подпадает под Box 3 - голландский налог на сбережения и инвестиции. Box 3 облагает налогом стоимость ваших активов, а не фактический доход от аренды, который они приносят.

Основное освобождение исходит из соглашения об избежании двойного налогообложения между Нидерландами и Объединенными Арабскими Эмиратами. Согласно этому соглашению, недвижимое имущество облагается налогом в стране, где оно находится, поэтому стоимость вашей недвижимости в Дубае обычно освобождается от голландского налога. Нидерланды применяют это как vrijstelling met progressievoorbehoud - освобождение с прогрессией. Проще говоря, стоимость недвижимости исключается из суммы, с которой вы фактически облагаетесь налогом, но она все же может учитываться при определении ставки, применимой к остальным вашим активам Box 3. В результате вы не облагаетесь двойным налогом на недвижимость в Дубае, но она все же может повысить ставку на ваши другие активы.

Вы все равно обязаны задекларировать зарубежную недвижимость в своей голландской налоговой декларации, чтобы освобождение было применено правильно. Правила по Box 3, оценкам и соглашению со временем меняются, а ваш личный результат зависит от вашей более широкой финансовой картины, поэтому это общая информация, а не налоговая консультация. Проконсультируйтесь с голландским налоговым консультантом (belastingadviseur), в идеале с тем, кто занимается зарубежной недвижимостью, перед завершением сделки.

Другая сторона картины освежающе проста. Дубай не взимает ежегодный налог на жилую недвижимость, подоходный налог с получаемой вами арендной платы и налог на прирост капитала при продаже. Это резкий контраст с владением инвестиционной недвижимостью в Нидерландах и во многом объясняет, почему голландские инвесторы вообще обращают внимание на Дубай.

Основной государственный сбор - это единовременный сбор за передачу права собственности Земельного департамента Дубая в размере 4 процентов от цены покупки, уплачиваемый при регистрации. Помимо этого, у вас есть обычные текущие расходы, такие как сервисные сборы зданию или комплексу, плюс небольшой ежегодный муниципальный сбор, который взимается через ваш коммунальный счет DEWA на сдаваемое в аренду жилье.

Таким образом, хотя Нидерланды все же могут учитывать актив для целей ставки, сам Дубай ничего не берет с вашей доходности от аренды или вашего возможного прироста. Для инвестиционной недвижимости (buy-to-let), удерживаемой в течение нескольких лет, эта разница ощутимо накапливается.

Цены в Дубае указываются в дирхамах (AED). Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу около 3.6725, что полностью устраняет колебания AED к USD. Ваш реальный валютный риск - это, следовательно, курс евро к доллару, потому что ваши евро сначала фактически конвертируются в доллары, а затем в фиксированное число дирхамов. Когда евро силен по отношению к доллару, недвижимость в Дубае обходится вам дешевле в евровом выражении.

Для крупного перевода обычно дешевле использовать специализированного поставщика валютообменных услуг, чем ваш обычный банк, и вы можете рассмотреть форвардный контракт, чтобы зафиксировать курс между подписанием и окончательным платежом. Отправляйте средства со счета на ваше собственное имя, чтобы сохранить чистую цепочку происхождения средств, что важно как для эскроу, так и для любой последующей заявки на Golden Visa.

Заложите в бюджет общие транзакционные расходы примерно 7 - 8 процентов от цены сверх самой недвижимости. Это покрывает сбор за передачу 4 процента, агентскую комиссию около 2 процентов и меньшие регистрационные, трастовые, юридические и связанные с ипотекой сборы. Если вы покупаете с ипотекой ОАЭ, а не за наличные, есть дополнительные банковские и оценочные сборы, хотя многие зарубежные покупатели приобретают недвижимость за наличные.

Покупка недвижимости на сумму AED 2 million или более может дать вам право на Golden Visa ОАЭ - возобновляемое 10-летнее разрешение на проживание. Оно может распространяться на вашего супруга и детей, не требует от вас постоянного проживания в ОАЭ и может быть оформлено на завершенную или соответствующую условиям недвижимость off-plan. Это настоящая привлекательность для голландских семей, которые хотят иметь опциональную базу под солнцем, не отказываясь от жизни в Нидерландах.

Помимо визы, привлекательность легко понять. Дубай взимает нулевой подоходный налог с физических лиц и нулевой налог на недвижимость, поэтому большая часть вашей доходности остается у вас. Доходность аренды обычно составляет от 5 до 8 процентов, что значительно выше, чем предлагают сопоставимые голландские города. Город безопасен, солнечен круглый год и высокоорганизован, с медициной мирового класса и международными школами.

На практике Дубай находится всего примерно в 7 часах беспосадочного перелета от амстердамского аэропорта Schiphol, что делает владение и посещение реалистичными, а не экспедицией раз в год. Здесь есть большая и растущая голландская и более широкая европейская экспат-община, английский - рабочий язык повсюду, и повседневная жизнь проста. Для многих голландских покупателей это складывается в укромное место для образа жизни и налогово-эффективный доходный актив в одном.