Покупка недвижимости в Дубае для граждан Канады (гид 2026)

Да. С 2002 года Дубай разрешает иностранным гражданам покупать и владеть недвижимостью на условиях freehold в специально выделенных районах, и канадцы имеют право на это на точно таких же условиях, что и другие зарубежные покупатели. Freehold означает, что вы полностью и бессрочно владеете как самой квартирой, так и землей под ней, с регистрацией права собственности на свое имя в Земельном департаменте Дубая (DLD). Не требуется быть резидентом ОАЭ, проживать в Дубае или иметь какую-либо визу до покупки.

Владение ограничено специально выделенными зонами freehold, но они охватывают большинство районов, которые интересуют международных покупателей, включая Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Emirates Hills и Jumeirah Village Circle. За пределами этих зон недвижимость, как правило, является арендной (leasehold) или зарезервирована для граждан ОАЭ и стран GCC, поэтому подтверждение того, что объект находится в зоне freehold, - одна из первых проверок, которые мы делаем для каждого клиента.

Вам не нужно лететь в Дубай, чтобы завершить сделку. Многие наши канадские клиенты покупают полностью удаленно, и этот процесс хорошо отлажен. Самый распространенный способ - назначить доверенное лицо, часто вашего брокера или юриста в ОАЭ, по доверенности (POA), чтобы они могли подписывать документы и проводить регистрацию от вашего имени. Доверенность оформляется под конкретную сделку, нотариально заверяется в Канаде, а затем апостилируется или легализуется, чтобы она признавалась в ОАЭ; обычно к ней прилагается заверенный перевод на арабский язык.

Средства переводятся международным банковским переводом. Как правило, вы вносите бронирующий депозит, затем оставшуюся сумму и сборы при передаче права, при этом деньги отправляются продавцу или на счет эскроу для покупок на этапе строительства (off-plan). Банки ОАЭ и DLD проводят проверки источника средств и противодействия отмыванию денег, поэтому храните четкую документацию о происхождении ваших средств. Ваш брокер координирует договор купли-продажи, назначение приема в DLD для передачи права и регистрацию собственности, а современные сделки могут проводиться в цифровом формате с электронными подписями и удаленной обработкой в DLD.

Именно здесь канадским покупателям нужно быть особенно внимательными. Сам Дубай не взимает ни личный подоходный налог, ни ежегодный налог на недвижимость, но это не делает доход необлагаемым для вас. Налоговое агентство Канады (CRA) облагает налогом резидентов Канады со всего их мирового дохода, что включает доход от аренды недвижимости в Дубае и прирост капитала при ее продаже. Вы обязаны декларировать доход от аренды в Дубае в канадской налоговой декларации и платить канадский налог с любого прироста, даже если Дубай не удержал ничего.

Есть два момента отчетности, о которых нужно знать. Во-первых, если общая стоимость вашей зарубежной недвижимости в любой момент года превышает CAD 100,000, вы, как правило, обязаны подать форму T1135 (Foreign Income Verification Statement) вместе с канадской налоговой декларацией; недвижимость личного пользования, например дом для отдыха, который вы не сдаете, может быть исключена, поэтому режим зависит от того, как вы ее используете. Во-вторых, в настоящее время нет действующего соглашения об избежании двойного налогообложения между Канадой и ОАЭ, поэтому нельзя рассчитывать на то, что обычные льготы по соглашению или зачет иностранного налога сгладят ситуацию. Поскольку Дубай не взимает налог, зачесть против вашего канадского счета может быть нечего или почти нечего, что делает предварительное планирование важным.

Эта статья представляет собой общую информацию, а не налоговую консультацию. Трансграничное налогообложение действительно сложно, и правильная структура зависит от вашего статуса резидентства и целей, поэтому проконсультируйтесь с квалифицированным канадским специалистом по трансграничному налогообложению перед покупкой.

В Дубае недвижимость оценивается в дирхамах ОАЭ (AED). Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу примерно 3.6725 AED за 1 USD, и эта привязка держится десятилетиями. Для канадцев это удобно, поскольку убирает из уравнения волатильность AED: ваша реальная валютная зависимость - это фактически канадский доллар против доллара США. Когда CAD силен относительно USD, ваша покупка в Дубае обходится дешевле в пересчете на канадские доллары, и наоборот.

Когда вы конвертируете и отправляете средства, розничный обменный курс и комиссии за перевод, которые взимает ваш банк, имеют большее значение, чем привязка. Многие покупатели пользуются специализированным поставщиком услуг обмена валюты, а не обычным банком, чтобы получить более выгодный курс CAD в AED и меньшие комиссии при крупных переводах. Храните записи о каждой конвертации и переводе - как для проверок источника средств в ОАЭ, так и для вашей канадской отчетности.

Заложите в бюджет расходы по сделке сверх стоимости покупки. Основной из них - сбор за передачу права Земельного департамента Дубая в размере 4% от стоимости недвижимости. Добавьте агентскую комиссию около 2% плюс 5% НДС на эту комиссию, а также меньшие сборы за регистрацию и услуги траст-офиса, а для ипотечных покупок - сбор за регистрацию ипотеки. В качестве приблизительного ориентира планируйте примерно от 6% до 8% от цены в виде совокупных расходов на приобретение; ежегодного налога на недвижимость после покупки платить не нужно.

Покупка недвижимости также открывает путь к долгосрочному резидентству. Приобретение недвижимости стоимостью от AED 2 million может дать вам право на Golden Visa ОАЭ - 10-летний вид на жительство, который продлевается и может включать вашего супруга или супругу и детей. Она не требует постоянного проживания в Дубае и является важным преимуществом для канадских покупателей, которые хотят иметь базу в регионе, не теряя гибкости. Мы подтверждаем с вами актуальные пороги и условия перед тем, как вы принимаете решение, поскольку детали программы могут обновляться.

Для многих канадцев привлекательность начинается с цифр. В Дубае действуют 0% ежегодного налога на недвижимость и 0% личного подоходного налога на местном уровне, а доходность аренды жилья обычно составляет в диапазоне от 5% до 8%, что значительно выше, чем предлагает большинство канадских городов. В сочетании с высоким спросом со стороны арендаторов и быстро растущим населением это делает Дубай привлекательным как доходный и лайфстайл-актив, даже с учетом ваших канадских налоговых обязательств.

Образ жизни и доступность закрепляют это. Дубай стабильно входит в число самых безопасных крупных городов мира, предлагает надежное солнце круглый год и обладает школами, здравоохранением и инфраструктурой мирового класса. Транспортная связность высока: прямые дальнемагистральные рейсы между Дубаем и канадскими хабами, такими как Торонто, позволяют легко путешествовать туда и обратно. Здесь также есть большая и растущая канадская и в целом экспатская община, поэтому покупатели редко чувствуют себя чужими. Для второго дома, инвестиций в аренду или базы под Golden Visa Дубай хорошо смотрится на фоне альтернатив.