Invertir en Dubai frente a otras grandes ciudades

La rentabilidad bruta por alquiler es donde más se nota la diferencia. Dubai ofrece del 6 al 9 % bruto, con las zonas de valor en la parte alta de ese rango. Singapur, el centro de Londres, Nueva York y Miami suelen quedarse en un 2 a 4 % bruto, porque en esos mercados los precios de compra han crecido más que los alquileres.

En términos netos, la distancia aumenta. Si se descuentan el impuesto sobre la propiedad, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre las ganancias de capital que cobran la mayoría de las grandes ciudades, la rentabilidad bruta de Dubai se convierte en neta con mucha más eficiencia. Una rentabilidad bruta del 3 % en Londres puede reducirse mucho tras el impuesto sobre la renta aplicado al alquiler. Una rentabilidad del 7 % en Dubai la recibe usted íntegra.

Dubai no tiene impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre las ganancias de capital en la venta, ni impuesto sobre los ingresos por alquiler. La mayoría de las grandes ciudades suman impuestos recurrentes sobre la propiedad, impuesto sobre la renta por los alquileres e impuesto sobre las ganancias de capital al vender. A eso se añaden impuestos de timbre más altos para compradores extranjeros o de segundas viviendas, que pueden sumar decenas de miles a la compra antes de recibir las llaves.

Dubai es especialmente abierto a los compradores extranjeros. En las zonas designadas de plena propiedad, los extranjeros son dueños absolutos con el título inscrito en el Dubai Land Department, y no necesitan residencia para comprar. La entrada parte de unos AED 700.000 por un estudio en una zona de valor. En las zonas prime de Singapur, Londres o Nueva York, incluso un apartamento céntrico modesto suele costar millones.

El dírham está vinculado al dólar estadounidense a unos 3,67 por dólar. Para quien invierte en dólares, esto elimina la exposición cambiaria de las monedas flotantes y volátiles. Los compradores en Londres o en mercados emergentes pueden ver cómo una oscilación del tipo de cambio convierte una ganancia en moneda local en una pérdida al repatriarla.

Las grandes ciudades consolidadas tienen ventajas reales: mercados más profundos y antiguos, amplios datos históricos, muchas opciones de financiación y, en algunos casos, una jurisprudencia más sólida construida durante siglos de derecho inmobiliario. Las zonas prime de Londres, Nueva York y Singapur también tienen prestigio global y una base muy amplia de compradores de gran patrimonio que sostiene la demanda en la parte alta.

La liquidez puede ser mayor en estos grandes mercados, y algunos inversores valoran repartir su patrimonio entre varias monedas y sistemas jurídicos. El mercado de Dubai es más joven y más cíclico. Por eso conviene comprobar con cuidado la calidad de la promotora y de la ubicación, y no dar por hecho que todos los distritos se comportan como el núcleo prime.

Para muchos inversores internacionales, la pregunta es cómo encaja Dubai junto a una gran ciudad. Con ingresos altos, cero impuestos sobre la propiedad y la vinculación al dólar, Dubai funciona bien como motor de rentabilidad de una cartera. Un inmueble prime en Londres o Nueva York cumple otro papel: reserva de valor muy líquida, de menor rentabilidad, dentro de un sistema jurídico maduro. Tener ambos reparte la exposición entre economías, monedas y ciclos inmobiliarios.

Añadir Dubai eleva la rentabilidad neta combinada de una cartera sin sumar necesariamente una exposición correlacionada. El ciclo de Dubai responde a la migración regional y a la economía del Golfo, mientras que otros factores mueven los mercados occidentales. Una estrategia habitual usa los ingresos por alquiler libres de impuestos de Dubai para pagar la financiación de un activo más caro en otra gran ciudad, de modo que ambas posiciones se complementan.

En ingresos y rendimiento neto, Dubai es difícil de superar: rentabilidades más altas, ningún impuesto periódico, entrada asequible y una moneda estable vinculada al dólar. Las grandes ciudades consolidadas mantienen ventaja en prestigio, liquidez máxima y trayectoria, y ese plus se paga con menos rentabilidad y más impuestos.

Hoy muchos inversores internacionales tienen propiedades en Dubai junto a otra gran ciudad. Usan Dubai para obtener ingresos eficientes en impuestos y revalorización, y la otra ciudad para diversificar. La Golden Visa de 10 años para compras de AED 2.000.000 o más añade un incentivo de residencia que pocos mercados igualan. La propiedad pasa a ser también un activo de movilidad y estilo de vida, además de financiero.