Купівля нерухомості в Дубаї для покупців з Таїланду

Так. Покупці з Таїланду можуть придбати нерухомість freehold у визначених зонах freehold Дубая й утримувати право власності на власне ім'я. Freehold означає, що ви володієте як будівлею, так і землею безстроково, з правом продати, здати в оренду, відремонтувати чи передати нерухомість своїм спадкоємцям. Немає вимоги бути резидентом ОАЕ, мати візу чи залучати місцевого спонсора або номінального власника.

На цьому варто зупинитися, бо це різко контрастує з ситуацією вдома. У Таїланді іноземці зазвичай не можуть володіти землею повністю й обмежені такими шляхами, як володіння квартирою в кондомініумі в межах іноземної квоти чи утримання землі через довгострокову оренду або корпоративну структуру. Дубай перевертає це: громадянин Таїланду може купити віллу, таунхаус чи квартиру на тих самих засадах freehold, що й еміратець. Для багатьох покупців з Таїланду володіти землею за кордоном на власне ім'я простіше в Дубаї, ніж володіти землею як іноземець у Таїланді.

Зони freehold охоплюють більшість затребуваних районів Дубая, включно з Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Emirates Hills, Dubai Hills Estate та Business Bay. Володіння фіксується у титулі власності, виданому Земельним департаментом Дубая.

Вам не потрібно бути в Дубаї, щоб купувати. Багато тайських клієнтів завершують усю угоду з Бангкока, Пхукета чи Чіангмая. Механізмом є довіреність (POA): ви призначаєте довіреного представника чи вашого юриста для підписання документів і реєстрації права власності від вашого імені. Довіреність зазвичай нотаріально засвідчується і, де потрібно, легалізується, щоб вона визнавалася в ОАЕ.

Дистанційна купівля зазвичай відбувається так: ви складаєте короткий список нерухомості з вашим брокером через відеодзвінки й спільні оголошення, узгоджуєте умови й підписуєте бланк бронювання, потім підписуєте Меморандум про взаєморозуміння (Form F) і сплачуєте завдаток, зазвичай 10%. Кошти переказуються, і при завершенні передача права власності реєструється в Земельному департаменті Дубая вашим представником за довіреністю.

Покупці, що платять повністю готівкою, можуть діяти швидко. Якщо вам потрібна іпотека, банки ОАЕ справді кредитують нерезидентів, хоча умови, вимоги до першого внеску й документообіг відрізняються від кредитування резидентів, тож закладіть додатковий час. Хороший брокер скоординує забудовника чи продавця, оформлення й зустріч для передачі, тож ви подорожуєте, лише якщо хочете.

Нерухомість у Дубаї оцінюється й оплачується в дирхамах ОАЕ (AED). Дирхам прив'язаний до долара США за курсом приблизно 3,6725 AED за 1 USD, тож ціна в AED не коливається день у день; вашою реальною змінною є курс тайського бата до долара США на момент конвертації. Варто стежити за рухами THB і відповідно розраховувати час більших переказів.

Вихідні перекази з Таїланду регулюються правилами Bank of Thailand щодо валютних операцій і руху капіталу. Перекази для купівлі нерухомості за кордоном зазвичай дозволені, але ваш тайський банк запитає підтверджувальні документи, як-от договір купівлі-продажу й підтвердження угоди, а більші суми мають вимоги щодо звітності. Правила й порогові значення змінюються, тож підтвердьте поточний процес з вашим банком до того, як візьмете зобов'язання щодо термінів.

На практиці плануйте свій шлях переказу заздалегідь: вирішіть, чи надсилаєте ви кошти безпосередньо на рахунок забудовника або продавця, чи через ескроу-рахунок, узгодьте підхід до конвертації валюти й зберігайте чисті записи кожного переказу як для боку ОАЕ, так і для вашого тайського банку. Завжди консультуйтеся з вашим тайським банком і ліцензованим постачальником FX щодо точних кроків і витрат.

Головна привабливість Дубая проста: в ОАЕ немає щорічного податку на нерухомість і немає податку на доходи фізичних осіб. Ви не платите повторюваного податку за володіння своїм житлом, а орендний дохід і приріст капіталу не підлягають податку на доходи фізичних осіб ОАЕ. Основним державним стягненням є одноразовий збір за передачу при купівлі, плюс звичайні сервісні збори за вашу будівлю.

Це не робить дохід автоматично неоподатковуваним у ваших руках як тайської особи. Якщо ви є податковим резидентом Таїланду, вам потрібно врахувати, як Таїланд ставиться до доходу іноземного походження, включно з орендним доходом чи приростом, який ви ввозите до Таїланду. Тайські правила щодо оподаткування іноземного доходу, ввезеного до країни, розвиваються, тож ставлення до коштів, які ви надсилаєте додому, може відрізнятися від коштів, які ви тримаєте офшорно.

Це загальна інформація, а не податкова консультація. Ситуація кожного залежить від резидентства, часу й рамок уникнення подвійного оподаткування між країнами. Перед купівлею поспілкуйтеся з кваліфікованим тайським податковим фахівцем (і, якщо корисно, транскордонним консультантом), щоб ви розуміли свою особисту позицію щодо будь-якого доходу, ввезеного до Таїланду.

Плануйте бюджет понад цінник. Найбільшим додатком є збір за передачу права власності Земельного департаменту Дубая у розмірі 4% від ціни купівлі, зазвичай сплачуваний при завершенні. Очікуйте агентську комісію (зазвичай близько 2%), адміністративні збори за титул власності й реєстрацію та збір довірчого офісу за передачу. Якщо ви купуєте з іпотекою, є додаткові банківські й реєстраційні витрати. Понад купівлю власники сплачують щорічні сервісні збори за утримання будівлі та громади.

Перевагою для більших покупців є резидентство. Купівля нерухомості на суму від AED 2 мільйони може дати вам право на Golden Visa ОАЕ, 10-річне поновлюване резидентство, яке ви можете поширити на ваше подружжя й дітей. Воно не вимагає від вас проживати в Дубаї постійно й добре поєднується зі збереженням вашого життя й податкового резидентства в Таїланді, якщо таким є ваш план.

Як приблизну планувальну цифру, відкладіть приблизно 7-8% від ціни купівлі на транзакційні витрати при готівковій угоді, трохи більше з іпотекою. Ваш брокер має надати вам порядкову розбивку до підписання, тож на зустрічі для передачі немає сюрпризів.

Дубай розташований приблизно за 6 годин від Бангкока прямим рейсом, що робить його легкою другою домівкою й справжнім глобальним хабом між Азією, Європою та Африкою. Для тайських родин і підприємців, які вже подорожують у справах, це сполучення є практичною привабливістю, а не лише пов'язаною зі способом життя.

Фінансовий аргумент простий: 0% податку на доходи фізичних осіб, немає щорічного податку на нерухомість, і орендна дохідність, яка зазвичай становить близько 5-8%, часто вища, ніж у зрілих азійських містах-воротах. Це поєднання доходу й податкової ефективності важко перевершити, що є однією з причин, чому інтерес азійських інвесторів, включно з Таїландом, зростає.

Окрім цифр, покупці цінують безпеку й стабільність Дубая, школи й охорону здоров'я світового класу та люксовий спосіб життя, що охоплює вілли на набережній, брендові резиденції, вишукану кухню й роздрібну торгівлю. Для покупця з Таїланду, що зважує стабільний, податково ефективний твердий актив за кордоном, яким він може повністю володіти на власне ім'я, Дубай є природним вибором, а приватний офіс EQT супроводжує клієнтів на кожному кроці від Бангкока до передачі об'єкта.