Купівля нерухомості в Дубаї для покупців з Польщі

Так. Польща є однією з багатьох національностей, які можуть купувати та володіти нерухомістю freehold у Дубаї з повним, безстроковим правом власності. Немає обмежень, специфічних для власників польських паспортів, немає вимоги бути резидентом UAE та немає потреби в місцевому спонсорі чи партнері. Ви володієте нерухомістю на своє ім'я, і ваше право власності зареєстроване в Dubai Land Department.

Іноземне володіння дозволене у визначених зонах freehold, які включають майже всі райони, що цікавлять міжнародних покупців: Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Emirates Hills, Dubai Hills Estate, Jumeirah та багато інших. У цих зонах ви отримуєте документ на право власності, що надає повне володіння квартирою чи віллою і, у випадку вілли, землею під нею.

Freehold відрізняється від leasehold, де ви маєте права на фіксований термін. Для районів, які розглядає більшість покупців з Польщі, freehold є стандартом, тому нерухомість належить вам, щоб жити в ній, здавати в оренду, реконструювати, продавати чи передавати спадкоємцям.

Вам не потрібно летіти в Дубай, щоб завершити купівлю. Багато наших польських клієнтів купують дистанційно та відвідують нерухомість лише після того, як отримають її у володіння. Механізм, який робить це можливим, - це довіреність (pełnomocnictwo), яка дозволяє довіреному представнику чи вашому брокеру підписувати від вашого імені.

Типовий дистанційний процес відбувається так: ви обираєте нерухомість та узгоджуєте умови; ви підписуєте форму бронювання та сплачуєте депозит міжнародним переказом; укладається договір купівлі-продажу (або Form F для готового перепродажу); і передача реєструється в Dubai Land Department. Довіреність зазвичай засвідчується нотаріально в Польщі, потім легалізується чи апостилюється і, за потреби, перекладається арабською перед використанням в UAE.

Належна перевірка все одно застосовується на відстані. Ми перевіряємо право власності, перевіряємо наявність будь-яких заборгованостей забудовника чи за обслуговування, підтверджуємо escrow-схеми забудовника на об'єктах off-plan та переконуємося, що кошти рухаються через регульовані канали. Робота з брокерським агентством, зареєстрованим у RERA, означає, що кожен крок задокументований, а передача завершується лише після того, як право власності є чистим.

Це той момент, у якому покупці з Польщі найчастіше помиляються, тому читайте його уважно. Дубай не стягує особистого прибуткового податку, податку на приріст капіталу та щорічного податку на нерухомість. Це середовище 0% застосовується всередині UAE. Воно не скасовує ваших зобов'язань у Польщі.

Якщо ви є податковим резидентом Польщі, Польща оподатковує ваш світовий дохід. Це означає, що дохід від оренди, який ви заробляєте з квартири в Дубаї, та прибуток, який ви отримуєте, коли продаєте її, у принципі підлягають декларуванню в Польщі, навіть якщо сам Дубай нічого не бере. Ігнорування цього є поширеною помилкою, якої можна уникнути.

Угода про уникнення подвійного оподаткування існує між Польщею та UAE, щоб запобігти подвійному оподаткуванню одного й того ж доходу. Польща внесла зміни до цієї угоди, і вона застосовує методи для уникнення подвійного оподаткування (звільнення надається через механізми, встановлені в угоді та польському законодавстві, що може впливати на те, як розраховується та декларується іноземний дохід). Оскільки правила змінилися та залежать від ваших особистих обставин, вам не слід покладатися на загальні виклади.

Перед купівлею, а потім знову перед поданням декларації, проконсультуйтеся з польським doradca podatkowy (ліцензованим податковим радником). Він може підтвердити ваш статус резидентства, точно сказати, що декларувати, та правильно застосувати чинне звільнення за угодою. Ніщо в цьому гіді не є податковою консультацією; сприймайте це як заклик отримати належну професійну консультацію, специфічну для вашої ситуації.

Нерухомість у Дубаї оцінюється та продається в дирхамах UAE (AED). Дирхам прив'язаний до долара США за фіксованим курсом приблизно 3.6725 AED до 1 USD, і ця прив'язка тримається десятиліттями. На практиці це повністю усуває волатильність долар-дирхам з вашої купівлі.

Ваш реальний валютний ризик як покупця з Польщі, отже, - це злотий проти долара США, оскільки PLN конвертується в AED фактично через USD. Коли злотий сильний відносно долара, ваша купівельна спроможність у Дубаї зростає; коли він слабшає, та сама ціна в AED коштує більше в злотих. Варто планувати великі перекази з урахуванням цього.

Для значних переказів спеціалізований валютний провайдер зазвичай перевершить стандартний банк як за курсом, так і за комісіями, і може зафіксувати курс заздалегідь. Зберігайте чіткі записи про надіслані суми в PLN та застосовані курси, оскільки ці цифри мають значення для вашої польської звітності.

Плануйте бюджет понад заявлену ціну. Основна разова витрата - це комісія за передачу Dubai Land Department у розмірі 4% від вартості купівлі, яку зазвичай сплачує покупець. Окрім цього, очікуйте плату за реєстрацію нерухомості, плату довірчого офісу, агентську комісію (зазвичай 2% на готову нерухомість) і, якщо ви її використовуєте, плату за реєстрацію іпотеки. Як приблизний орієнтир, закладіть близько 6% - 8% від ціни на загальні транзакційні витрати.

Поточні витрати помірні: щорічна плата за обслуговування (нараховується за квадратний фут та варіюється залежно від будівлі та спільноти) та комунальні послуги. Немає щорічного муніципального податку на нерухомість, який потрібно закладати в бюджет, як у Польщі.

Купівля у розмірі AED 2 million або більше дає вам право на UAE Golden Visa - поновлюване 10-річне резидентство, яке також охоплює вашого чоловіка/дружину та дітей. Вона не вимагає проживати в Дубаї постійно та може бути отримана як на готову, так і на кваліфіковану нерухомість off-plan. Для багатьох покупців з Польщі Golden Visa є вирішальною перевагою, перетворюючи купівлю нерухомості на варіант довгострокового резидентства для всієї сім'ї.

Податковий профіль - це головний аргумент: 0% на дохід від оренди, приріст капіталу та нерухомість всередині Дубая. У поєднанні з дохідністю від оренди, яка зазвичай коливається між 5% та 8% валовими, значно вищою, ніж у більшості польських та західноєвропейських міст, аргумент щодо доходу є сильним.

Спосіб життя робить більшу частину решти. Дубай пропонує цілорічне сонце, дуже високий рівень особистої безпеки, інфраструктуру, школи та охорону здоров'я світового класу та відсутність мовного бар'єру в бізнесі, де англійська є стандартом. Перельоти з Варшави до Дубая тривають близько п'яти з половиною годин прямим рейсом, достатньо близько для тривалих вихідних та легкого управління нерухомістю.

Існує також зростаюча польська спільнота в Дубаї, з розширюваною мережею польськомовних професіоналів, бізнесів та соціальних груп, що робить як переїзд, так і просто відвідування комфортнішими. Для покупця, який зважує друге житло, інвестицію чи базу для Golden Visa, Дубай поєднує дохідність, спосіб життя та резидентство так, як мало який напрямок може зрівнятися.