Купівля нерухомості в Дубаї для ірландських покупців (2026)

Так. Громадяни Ірландії мають таке саме право, як і майже будь-який інший іноземний громадянин, купувати нерухомість у зонах freehold Дубая. Freehold означає, що ви безстроково володієте нерухомістю та землею під нею, з вашим іменем, зареєстрованим у титульному документі в Земельному департаменті Дубая (DLD). Вам не потрібно бути резидентом ОАЕ, мати візу чи будь-який попередній зв'язок із країною, щоб купити.

Власність freehold для іноземців зосереджена у визначених зонах, але ці зони охоплюють більшість найвідоміших районів Дубая, наприклад Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Emirates Hills, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate і Arabian Ranches. Ви можете купити готову (завершену) нерухомість або off-plan безпосередньо у забудовника.

Немає мінімальної суми для купівлі і немає окремої надбавки для іноземного покупця, яку застосовують деякі країни. Процес операції та реєстрації для ірландського покупця такий самий, як і для місцевого.

Вам не потрібно летіти в Дубай, щоб завершити купівлю, хоча багато покупців люблять хоча б раз відвідати. Ірландські покупці регулярно проводять операції повністю з дому. Два практичні інструменти - це довіреність і чіткий документальний слід ваших коштів.

Довіреність (POA) дозволяє довіреній особі чи призначеному юридичному контакту вашого брокера підписувати документи й реєструвати нерухомість від вашого імені. Для використання в ОАЕ довіреність зазвичай підписують перед нотаріусом в Ірландії, потім апостилюють (Ірландія є учасницею Гаазької конвенції про апостиль), і часто перекладають арабською та засвідчують. Ваш конвеєнсер підтвердить точне формулювання й шлях засвідчення.

Щодо коштів - плануйте заздалегідь. Банки ОАЕ і DLD очікують чистого, задокументованого джерела коштів, тож зберігайте докази того, звідки надходять ваш депозит і залишок. Багато закордонних покупців сплачують внески забудовнику чи продавцю міжнародним переказом; дехто відкриває банківський рахунок в ОАЕ, хоча місцевий рахунок не є суворо обов'язковим для завершення купівлі за готівку. Хороший брокер координуватиме бронювання, договір купівлі-продажу, депозит, а також фінальну передачу й реєстрацію титулу дистанційно.

Це та частина, яка застає ірландських покупців зненацька, тож вона заслуговує на увагу, і наведене нижче є радше загальною інформацією, ніж податковою консультацією. Сам Дубай не стягує ані податку на нерухомість, ані особистого податку на дохід, ані податку на приріст капіталу. Це не робить вашу нерухомість у Дубаї неоподатковуваною, якщо ви живете в Ірландії.

Irish Revenue оподатковує осіб, які є резидентами Ірландії й доміцилями Ірландії, на їхній світовий дохід і приріст. На практиці це означає, що орендний дохід від вашої нерухомості в Дубаї оподатковується в Ірландії, а якщо ви продаєте з прибутком, ірландський Capital Gains Tax застосовується до приросту за стандартною ставкою 33 відсотки, навіть якщо Дубай не стягує власного CGT. Орендний дохід ви декларуватимете через ірландську систему самостійного нарахування, а приріст - через CGT.

Є звільнення від подвійного оподаткування. Ірландія та ОАЕ мають угоду про уникнення подвійного оподаткування, яка покликана забезпечити, щоб один і той самий дохід чи приріст не оподатковувався повністю в обох країнах, і встановлює, як розподіляються права на оподаткування. Оскільки ОАЕ стягують мало податку або зовсім не стягують з осіб у цьому контексті, практичний ефект для багатьох власників-резидентів Ірландії полягає в тому, що саме ірландське зобов'язання є визначальним, але договірна рамка все одно має значення і повинна застосовуватися правильно.

Якщо ви є резидентом Ірландії, але не доміцилем Ірландії, ви можете скористатися режимом ремітанс (remittance basis), за яким закордонний дохід і приріст зазвичай оподатковуються в Ірландії лише в тій мірі, в якій ви ввозите (ремітуєте) їх до держави. Доміциль - це технічне поняття, і воно не тотожне резидентству чи громадянству. Оскільки багато залежить від резидентства, доміцилю й таймінгу, поговоріть з ірландським податковим радником перед купівлею, щоб структура володіння й грошові потоки були налаштовані правильно з першого дня.

Нерухомість у Дубаї оцінюють і продають у дирхамах ОАЕ (AED), тож як ірландський покупець ви конвертуватимете євро в дирхами. Дирхам прив'язаний до долара США за фіксованим курсом близько 3.6725 AED за 1 USD, що усуває волатильність AED/USD, але означає, що ваша фактична вартість у євро все одно рухається разом із курсом EUR/USD.

Оскільки купівля може сягати шести чи семи цифр, обмінний спред і комісії за переказ мають значення. Багато ірландських покупців користуються спеціалізованим валютним провайдером чи валютним брокером, а не звичайним банком, щоб забезпечити кращий курс, а дехто використовує форвардні контракти, щоб зафіксувати курс для майбутнього внеску off-plan. Порівнюйте загальну вартість, а не лише заявлений курс.

Надсилайте кошти через регульовані канали і зберігайте записи про перекази. Чиста документація підтримує перевірки джерела коштів, які проводять банки ОАЕ і DLD, і спрощує вашу ірландську податкову звітність.

Заплануйте транзакційні витрати понад ціну купівлі. Головна з них - збір за передачу Земельного департаменту Дубая у розмірі 4 відсотки від вартості нерухомості, який зазвичай сплачують під час реєстрації. Очікуйте агентську комісію близько 2 відсотків плюс 5 відсотків ПДВ на цю комісію, а також менші збори, як-от збір за видачу титульного документа, реєстраційні збори офісу довірителя і збір за сертифікат про відсутність заперечень (NOC) при перепродажних операціях. Купівлі off-plan відбуваються за планом платежів забудовника, часто з поетапними внесками під час будівництва та частиною при передачі.

Нерухомість також може бути шляхом до резидентства. Купівля нерухомості вартістю AED 2 мільйони і більше може дати вам право на UAE Golden Visa - 10-річний дозвіл на проживання, який поновлюється й може охоплювати вашого подружжя та дітей. Вона дозволяє вам жити в ОАЕ без потреби в спонсорі-роботодавці, хоча сама по собі не змінює вашого податкового резидентства в Ірландії, яке визначається ірландськими правилами щодо проведених днів та інших чинників.

Як орієнтир, закладайте приблизно 7 - 8 відсотків від ціни на збори й витрати на закриття, щоб не опинитися в скруті під час реєстрації. Ваш брокер має надати вам повний, детальний кошторис витрат перед тим, як ви візьмете зобов'язання.

Податковий контраст - це головна теза. Дубай стягує 0 відсотків податку на нерухомість, 0 відсотків особистого податку на дохід і 0 відсотків податку на приріст капіталу на місцевому рівні, на противагу високому податковому середовищу Ірландії. Хоча власники-резиденти Ірландії все одно стикаються з ірландським податком, як описано вище, покупці, які переїжджають і стають нерезидентами Ірландії, або ретельно структурують володіння, можуть виявити цифри переконливими. Завжди отримуйте консультацію щодо власної ситуації.

Дохідність - інша принада. Престижна й вдало підібрана житлова нерухомість у Дубаї забезпечує валову дохідність оренди в межах 5 - 8 відсотків, зазвичай вищу за порівнянну дохідність у Дубліні, за підтримки високого попиту орендарів і зростання населення. У поєднанні з відсутністю місцевого податку на цю оренду валові прибутки є привабливими.

Далі - спосіб життя і сполучення. Цілорічне сонце, високий рівень особистої безпеки, зручності світового рівня і велика та зростаюча міжнародна спільнота приваблюють ірландських покупців, чи то для дому для відпочинку, орендної інвестиції чи повного переїзду. Emirates виконує прямі рейси між Дубліном і Дубаєм, роблячи місто зручно досяжним, а ірландська експатріантська спільнота в ОАЕ продовжує зростати, що полегшує облаштування.