Купівля нерухомості в Dubai для покупців із Germany (2026)

Так. Із 2002 року Dubai дозволяє іноземним громадянам купувати й володіти нерухомістю на основі freehold у визначених зонах, і німці мають право на точно таких самих умовах, як інші іноземні покупці. Freehold означає, що ви володієте і самим об'єктом, і землею, на якій він стоїть, напряму, безстроково, з реєстрацією права власності на власне ім'я в Dubai Land Department (DLD). Немає вимоги бути резидентом UAE, жити в Dubai чи мати будь-яку візу перед купівлею.

Власність обмежена визначеними freehold-зонами, але вони охоплюють більшість районів, які цікавлять міжнародних покупців, зокрема Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Emirates Hills та Jumeirah Village Circle. Поза цими зонами нерухомість зазвичай є leasehold або зарезервована для громадян UAE та GCC, тож підтвердження, що об'єкт розташований у freehold-зоні, - одна з перших перевірок, які ми робимо для кожного клієнта.

Вам не потрібно летіти в Dubai, щоб завершити купівлю. Багато наших німецьких клієнтів купують повністю дистанційно, і процес добре налагоджений. Найпоширеніший варіант - призначити когось, кому ви довіряєте, часто вашого брокера чи юриста в UAE, за довіреністю (POA), щоб вони могли підписувати й реєструвати від вашого імені. POA складається для конкретної операції, посвідчується нотаріально в Germany, а потім проходить апостиль за Гаазькою конвенцією, щоб бути визнаним у UAE; зазвичай додається завірений переклад арабською.

Кошти рухаються міжнародним банківським переказом. Ви зазвичай сплачуєте завдаток за бронювання, а потім залишок і збори під час переказу, з грошима, надісланими продавцю або на ескроу-рахунок для купівель off-plan. Банки UAE та DLD застосовують перевірки джерела коштів і протидії відмиванню грошей, тож зберігайте чітку документацію про походження ваших грошей. Ваш брокер координує договір купівлі-продажу, зустріч для переказу DLD і реєстрацію права власності, а сучасні купівлі можна завершити цифрово з електронними підписами й дистанційним опрацюванням DLD.

Саме тут німецьким покупцям потрібно найбільше уваги. Сам Dubai не стягує особистого прибуткового податку й щорічного податку на нерухомість, але це не робить дохід безподатковим для вас. Якщо ви податковий резидент Germany, Germany оподатковує ваш світовий дохід, а отже, орендний дохід і приріст капіталу в Dubai загалом підлягають декларуванню в Germany. Ви маєте задекларувати орендний дохід із Dubai у вашій німецькій декларації, навіть якщо Dubai нічого не стягнув локально.

Позиція за угодою нещодавно змінилася й має значення. Germany припинила свою угоду про уникнення подвійного оподаткування з UAE наприкінці 2021 року, тож угоди, яка розподіляла б права оподаткування чи надавала стару пільгу зі звільнення, більше немає. Натомість пільга тепер працює на національному рівні через німецький Aussensteuergesetz (Закон про закордонне оподаткування), загалом за методом заліку: оскільки Dubai стягує мало податку або зовсім не стягує, іноземного податку для заліку проти вашого німецького рахунку може бути мало, тож плануйте німецьке зобов'язання щодо цього доходу. З позитивного боку, приватний продаж нерухомості може бути безподатковим у Germany після 10-річного періоду володіння за правилами Spekulationsfrist (спекулятивний період) для приватно утримуваних активів, тож довше утримання може змінити результат щодо будь-якого прибутку.

Ця стаття - загальна інформація, а не податкова консультація. Транскордонне оподаткування справді складне, і правильна структура залежить від вашого резидентного статусу й цілей, тож проконсультуйтеся з кваліфікованим німецьким Steuerberater перед купівлею.

Dubai встановлює ціни на нерухомість у дирхамах UAE (AED). Дирхам прив'язаний до долара США за фіксованим курсом приблизно 3.6725 AED за 1 USD, і ця прив'язка тримається десятиліттями. Для німецьких покупців це корисно, адже усуває волатильність AED із рівняння: ваша реальна валютна експозиція - це фактично євро щодо долара США. Коли євро сильний щодо долара, ваша купівля в Dubai дешевша в перерахунку на євро, і навпаки.

Коли ви конвертуєте й надсилаєте кошти, роздрібний обмінний курс і комісії за переказ, які стягує ваш банк, важать більше, ніж прив'язка. Багато покупців використовують спеціалізованого валютного провайдера, а не звичайний банк, щоб отримати вигідніший курс EUR до AED і нижчі комісії на великих переказах. Зберігайте записи про кожну конвертацію й переказ - і для перевірок джерела коштів у UAE, і для вашого декларування в Germany.

Закладіть у бюджет транзакційні витрати понад ціну купівлі. Головна з них - збір за переказ Dubai Land Department у розмірі 4% від вартості нерухомості. Додайте агентську комісію близько 2% плюс 5% VAT на цю комісію, разом із меншими зборами за реєстрацію та довірчий офіс і, для купівель з іпотекою, збором за реєстрацію іпотеки. Як орієнтовний показник, плануйте приблизно 6-8% від ціни на загальні витрати придбання; щорічного податку на нерухомість платити потім не доведеться.

Купівля нерухомості також відкриває двері до довгострокового резидентства. Купівля нерухомості вартістю AED 2 million і більше може дати вам право на Golden Visa UAE - 10-річний дозвіл на проживання, що поновлюється й може охоплювати вашого подружжя й дітей. Він не вимагає жити в Dubai на повний час і є значною принадою для німецьких покупців, які хочуть базу в регіоні, не втрачаючи гнучкості. Ми підтверджуємо чинні пороги й прийнятність із вами перед тим, як ви візьмете зобов'язання, оскільки деталі програми можуть оновлюватися.

Для багатьох німців принада починається з цифр. Dubai стягує 0% щорічного податку на нерухомість і 0% особистого прибуткового податку локально, що різко контрастує з високим особистим податковим тягарем у Germany, а житлова орендна дохідність зазвичай тримається в діапазоні 5-8%, значно вище за те, що пропонує більшість німецьких міст. У поєднанні із сильним попитом орендарів і швидким зростанням населення це робить Dubai привабливим як дохідний і життєвий актив, навіть після врахування ваших податкових зобов'язань у Germany.

Спосіб життя й доступність закріплюють це. Dubai стабільно входить до найбезпечніших великих міст світу, пропонує надійне сонце цілий рік і має школи, охорону здоров'я та інфраструктуру світового рівня. Сполучення сильне: прямі рейси близько шести годин між Dubai і німецькими хабами, як-от Frankfurt і Munich, роблять подорожі туди й назад легкими. Тут також велика й зростаюча німецька та ширша іноземна спільнота, тож покупці рідко почуваються чужими. Для другого житла, орендної інвестиції чи бази для Golden Visa Dubai добре виглядає порівняно з альтернативами.